بررسی میدانی بازار مسکن تهران پس از رشد ۷۴ درصدی نرخ در ۹ ماه ابتدای امسال، بیانگر رکود سنگین فضای بازار است و فروشندگان ملک علاقه‌ای برای فروش واحد مسکونی از خود نشان نمی‌دهند.
قیمت مسکن پس از سیر صعودی شگفت‌انگیز سال ۹۹ در ایستگاه آذرماه متوقف شد و متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت به ۲۶ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان رسید.
بر این اساس، نرخ مسکن بر اساس اطلاعات به‌دست آمده از آمار بانک مرکزی در فرودین ماه امسال به طور میانگین، ۱۴ میلیون ۵۱۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع تعیین شده بود و با رشد ۷۴ درصدی در مدت ۹ ماه ابتدایی سال به نرخ فعلی رسیده است.
نکته قابل توجه آن که رشد نجومی نرخ مسکن برای نخستین بار طی ۸ ماه مسی صعودی به خود گرفت و این روند در ماه جاری سال ۹۹ با کاهش ۱.۱ درصدی نرخ مسکن نسبت به آبان‌ماه متوقف شد.
توقف روند صعودی نرخ مسکن انگیزه‌ای شد، تا در این ماه سرد سال با مراجعه به بنگاه‌های مشاور املاک در پایتخت، اطلاعاتی میدانی از بازار مسکن تهران به‌دست آوریم.
در همین راستا با مراجعه به نخستین بنگاه مشاور املاک در خیابان کارگر شمالی، بحث را با این پرسش که نرخ مسکن نسبت به ماه گذشته چه تغییر کرده است، آغاز کردیم، این مشاور املاک که تشخیص سابقه طولانی کار از موهای سفیدش نیاز به هوش بالایی ندارد، در بیان اطلاعات نرخ بازار مسکن گفت: « هر موقع سوالی در این رابطه از من می‌پرسند، سعی می‌کنم تنها به معاملاتی که در بنگاه خودم انجام شده استناد کنم و آمار بدهم، اما متاسفانه در طول ۴۵ روز گذشته هیچ معامله‌ای را انجام نداده‌ام، بنابراین نمی‌توانم چنین اطلاعاتی را از بازار مسکن منطقه به شما بدهم.»
این مشاور املاک با تجربه در بیان پیش‌بینی خود از بازار گفت: « برای ما مشاورهایی که خود ملک نداریم، بازار این روزها به تلخی زهر است و امیدوارم این شراط رکودی سنگین هرچه سریعتر به پایان برسد.»
پس از خداحافظی از بنگاه واقع در خیابان کارگر شمالی به سمت میدان جهاد به حرکت خود ادامه دادم و متوجه یک بنگاه مشاور املاک نسبتا شلوغ در مسیر شدم. با مراجعه به این بنگاه متوجه شدم که در حال بستن قرارداد فروش یک واحد مسکونی واقع در خیابان فاطمی هستند، قبل از آنکه حرفی بزنم، ساکت نشستم و به اظهارات خریدار و فروشنده توجه کردم.
فروشنده این واحد مسکونی با اشاره به اینکه پول لازم است مجبور به فروش شده و الا به هیچ عنوان ملک را به این نرخ به فروش نمی‌رسانده می‌گفت: « بیشتر از ۲۰ روز است که مشتری این خانه روزی ۲۰۰ بار برای خرید زنگ می‌زنند، اما همه خواهان خرید ملک به نرخ پایین هستند، الان هم که دارم می‌فروشم به پول احتیاج دارم و الا این واحد مسکونی به بیش از این نرخ می‌ارزد.»
پیش از شنیدن صحبت‌های خریدار با صدای یکی از مشاوران به خود آمدم که دلیل آمدنم به بنگاه را پرسید، با اشاره به صحبت‌های فروشنده مستقر در بنگاه گفتم، قصد خرید یک واحد مسکونی را دارم، ممکن است، اطلاعاتی راجع به نرخ این منطقه به من بدهید، مشاور املاک با بی‌میلی تمام اطلاعات مرا گرفت و در دفتر خود ثبت نمود، سپس رو به من کرد و تاکید کرد: « در این بازار چیزی که زیاد است، مشتری دست به نقد است، اما متاسفانه فروشنده‌ها حاضر به فروش واحد مسکونی خود به قیمت‌های روز نیستند.»
از بنگاه‌دار پرسیدم، اوضاع کار و کاسبی شما به چه شکل پیش می‌رود، سری تکان داد و گفت: « اگر قراردادهای اجاره و سایر کارهای فرعی نبود، تا کنون ورشکست شده بودیم، زیرا به ندرت پیش می‌آید که معامله جوش بخورد و حق کمیسیون شیرینی دریافت کنیم.»
بنگاه مشاور املاک نزدیک میدان جهاد را به قصد حرکت به مناطق شمالی تهران ترک کردم، هدف بعدی من سر زدن به یک بنگاه در منطقه سعادت آباد بود، روی شیشه بنگاه پر بود از آگهی‌های پیش فروش مسکن؛ پس از وارد شدن از نرخ مسکن‌های پیش فروش پرسدیم، بنگاه‌دار گفت: « قیمت‌های بسته به شرایط واحد و پیشرفت ساخت از متری ۵۰ میلیون تومان شروع می‌شود و تا متری ۱۲۰ میلیون تومان هم می‌رسد.»
با تعجبی که از چشمانم به بنگاه‌دار هم سرایت کرد، پرسیدم، پس این آماری که از متوسط نرخ مسکن در پایتخت ارائه می‌شود، چه مبنایی دارد و بعضا تا نصف قیمت‌های شما است، مشاور املاک با خنده‌ای گفت: « پسرجان انگار از کره مریخ به اینجا آمده‌ای، هنوز نمی‌دانی آمار اعلام شده هیچ تناسبی با واقعیت ندارد، اگر واقعا می‌خواهی به نرخ اعلامی وزیر راه و رئیس بانک مرکزی خانه بخری پیشنهاد می‌کنم، به جای تلف کردن وقت در این منطقه به سراغ آنها بروی تا خانه‌هایی که قیمتشان را اعلام می‌کنند، به تو نشان دهند.»
در پاسخ به اظهارات این مشاور املاک به مبنای ارائه آمار بانک مرکزی و وزارت راه اشاره کردم و گفتم این قیمت‌ها بر اساس معاملات است، بنگاه‌دار که دیگر خنده سابق را به لب نداشت، گفت: « پس با وزیر راه تشریف بیاورید تا ما او را با قیمت‌های واقعی آشنا کنیم و اگر خود او نیز واحد مسکونی به نرخ کمتر سراغ داشت، من از او خریدارم.»
احتمال دادم بحث بیشتر با این مشاور املاک ممکن است تنش زا شود، پس خداحافظی کردم و آخرین مقصد خود را یکی از بنگاه‌های مشاور املاک در شهرهای حومه تهران قرار دادم.
با رسیدن به منطقه پاکدشت متوجه این نکته شدم که تعداد بنگاه‌های مشاور املاک در برخی از شهرک‌ها از مجموع تعداد سوپرمارکت‌های بیشتر است و به شکلی قارچ‌گونه شاهد رشد و تکثیر بنگاه‌داران مسکن هستیم. به یکی از این مغازه‌ها وارد شدم تا از نرخ مسکن کسب اطلاع کنم، بنگاه دار در بیان این نکته که معاملات کاهش بسیار جدی داشته گفت: « نرخ مسکن متناسب با نرخ دلار و ماشین کمی افت کرده، اما فروشندگان به سختی حاضر به فروش ملک خود هستند.»
این مشاور املاک در بیان علت رفتار فروشندگان مسکن گفت: « عمده خرید و فروش‌های اینجا برای سکونت نیست و دلال‌ها، سازندگان و مشاوران بین خود معامله می‌کنند، طبیعی است که آنها حاضر به کاهش نرخ و ضرر کردن نیستند و مسکن خود را هم نمی‌فروشند.»
وی در پاسخ به این سوال که در ماه گذشته چند معامله کرده است، افزود: « ۵ معامله انجام دادم که خریدار ۳ تای آنها خودم بود و پولی که دستم آمده بود، را به ملک تبدیل کردم، ۲ معامله هم مروبط به واحدهای مسکونی نوساز بود که فروش آن به من سپرده شده بود.»
این بنگاه دار به افزایش نرخ زمین اشاره کرد و گفت: « نرخ زمین در این منطقه همیشه زودتر از نرخ مسکن افزایش پیدا می‌کند و در ماه‌های اخیر شاهد افزایش چشمگیر زمین هستم که بر خلاف مسکن اتفاقا خریدار و فروشنده زیاد دارد، همین امر باعث شده تا فروشندگان خانه به افزایش نرخ دوباره چشم داشته باشند و واحدهای مسکونی خود را نفروشند.»
بررسی میدانی بازار مسکن و اطلاع‌گیری از فروشندگان مسکن مشخص کرد، بازار مسکن پس از رکود تورمی ۹ ماه ابتدایی امسال وارد یک رکود سنگین شده و خریداران و فروشندگان که عمدتا به قصد کسب سود وارد این بازار شدن نسبت به انجام معامله بی‌میل هستند، البته این بی‌میلی در طرف فروشنده تاثیر بیشتری بر بازار دارد.
نکته قابل توجه اما جولان تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن پایتخت است، امری که تقاضای مصرفی را به حاشیه رانده و هیچ زمین بازی برای آن متصور نیست. ادامه این شرایط و بی‌توجهی به ابزارهای خارج کردن تقاضای سوداگری از بازار مسکن می‌تواند زنگ خطری بزرگ را به صدا در بیاورد.
