به گزارش مشرق، در چند سال گذشته قیمت مسکن در کلانشهر تهران بالا رفته است. بسیاری از افراد توانایی تأمین مسکن نداشته و به حاشیه شهر رفته‌اند.
تسهیلات کمی برای خرید مسکن داده می‌شود. از سوی دیگر مساحت واحدهای مسکونی بالا رفته و استطاعت شهروندان در خرید کاهش پیدا کرده است.
در کلانشهر تهران حدود ۳۰۰ هزار واحد خالی از سکنه وجود دارد. در خصوص آخرین وضعیت تولید مسکن، واحدهای خالی از سکنه، تسهیلات، راهکارها برای مانع‌زدایی برای تولید مسکن و ... با کاوه حاج علی‌اکبری رئیس سازمان نوسازی شهر تهران به گفت‌وگو نشستیم.
برنامه مدیریت شهری برای تأمین مسکن چیست؟
بعد از استقرار دولت جدید و مدیریت شهری یکی از اولویت‌های مطرح شده تأمین مسکن است. مخصوصاً مسکن قابل استطاعت برای شهروندانی که توان خرید کمتری دارند. گفت‌وگوهایی در این زمینه با شهردار تهران صورت گرفته است. سعی کرده‌ایم موضوع را آسیب‌شناسی کنیم و همچنین از ارتباطات خوب شهرداری با دولت و مجلس استفاده شود و بتوانیم یک نوع مانع‌زدایی در راه تولید مسکن داشته باشیم و بتوانیم برای گروه‌های فاقد مسکن، مسکن تأمین کنیم.
نرخ رشد جمعیت در تهران چقدر است؟
نرخ رشد سالیانه ۱.۷۸درصد جمعیت در تهران/ ۲۰ درصد نرخ رشد براساس مهاجرت است/سالیانه ۲۲۲ هزار نفر از طریق مهاجرت جذب تهران می شوند
استان تهران با نرخ رشد سالیانه ۱.۷۸درصد یکی از استان‌های د ر راس در نرخ رشد است و تهران بعد از استان‌های خراسان جنوبی، بوشهر و هرمزگان قرار دارد. البته میزان رشد جمعیت در استان البرز هم بالا است. ۲۰ درصد نرخ رشد براساس مهاجرت است. استان تهران براساس مقایسه و سرشماری در سال ۹۰ و ۹۵ سالیانه ۲۲۲ هزار نفر از طریق مهاجرت جذب می‌کند.
نرخ رشد جمعیت در شهرهای پیرامونی تهران بالای ۱۰ درصد است
منطقه شهری تهران و کرج که به هم پیوستگی دارند و به لحاظ تحرکات جمعیتی و کانون‌های خدمات، کسب و کار با هم فعالیت می‌کنند. در تهران با وجود اینکه نرخ رشد سالیانه یک درصد است که آن هم بر اساس زادوولد و مرگ و میر رخ می‌دهد و در شهرهای پیرامونی مثل فردیس، قرچک و ... نرخ رشد بالای ۱۰ درصد و بعضاً بالای ۲۰ درصد است و این نشان می‌دهد که جابه‌جایی جمعیت بین شهرهای بزرگ مثل تهران و کرج رخ می‌دهد و افرادی که امکان ورود به داخل شهر را ندارند ناگزیر هستند که برای موضوع مسکن به شهرهای پیرامونی رفته و مشکل خود را برطرف کنند. همین امر باعث بروز مجموعه‌ای از حرکت‌های آلودگی و ترافیک می‌شود.
چه میزان از سفرهای درون شهری تهران از شهرک ها اقماری است؟
۳۵ درصد ترددها درتهران از شهرهای اطراف است
در تهران از ۱۰ میلیون سفر روزانه ۳.۵ میلیون سفر یعنی معادل ۳۵درصد ناشی از تردد شهرهای پیرامونی مانند اندیشه، شهرقدس، لواسان و ... است و همین امر باعث بروز موضوعات آلودگی هوا و ترافیک است.
سالانه چند واحد مسکونی باید در تهران ساخته شود؟
تهران نیازمند سالانه ۱۵۰ هزار واحد مسکونی است
بر اساس نیازها و اتفاق‌ها و همچنین شاخص‌های مختلف، در تهران حداقل ۱۵۰ هزار واحد مسکونی باید سالیانه ساخته شود. نیازهای ناشی از ازدواج، مهاجرت، استهلاک سالیانه واحدها و ... یعنی تهران حداقل در سال نیازمند ساخت ۱۵۰ هزار واحد مسکونی است تا بتواند مشکلاتش در این زمینه را برطرف کند.
در سال‌های گذشته به طور متوسط چه میزان مسکن تولید شده است؟
از سال ۹۳ به بعد میانگین ۶۳ هزار واحد در هرسال تولید شده است/ بین مسکن مورد نیاز و مسکن تولید شده در تهران اختلاف ۲.۵ برابری وجود دارد
در ۲۰ سال گذشته به طور میانگین سالانه ۹۸ هزار واحد تولید شده و از سال ۹۳ به بعد میانگین ۶۳ هزار واحد تولید شده است. یعنی بین مسکن مورد نیاز و مسکن تولید شده در تهران اختلاف ۲.۵ برابری وجود دارد. بر اساس آمار فقط ۴۰درصد مسکن ساخته شده و این کمبود سال به سال انباشته شده و افزایش یافته است.
۴۲درصد خانواده‌ها زیر خط فقر مسکن هستند/۷۲ درصد بین خط فقر و توانمندی تأمین مسکن
در حال حاضر براساس آمارها در سال ۹۸ و ۹۹، ۴۲درصد خانواده‌ها زیر خط فقر مسکن هستند. ۷۲ درصد بین خط فقر و توانمندی تأمین مسکن هستند و به عبارت دیگر ۲۸ درصد خانواده‌ها توانمند برای تأمین مسکن هستند.
خط فقر مسکن در تهران چند درصد است؟
خط فقر مسکن در تهران ۸۰ درصد است/ دو سوم درآمد خانواده‌ها صرف هزینه‌های ناشی از مسکن می‌شود
اگر استان‌های مختلف را بررسی کنیم خط فقر مسکن در تهران ۸۰ درصد و بالاتر از تمام استان‌ها است. در خانوارهای شهری سهم مسکن از ۴۹ درصد در سال ۹۶ به ۶۵ درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده است. این در حالی است که نرخ نرمال در کشورهای جهان ۱۵ تا ۲۰ درصد است اما این عدد به ۶۵ درصد در تهران رسیده است یعنی دو سوم درآمد خانواده‌ها صرف هزینه‌های ناشی از مسکن می‌شود.
وضعیت نرخ اجاره خانه‌ها چطور است؟
از هر دو خانواده تهرانی یکی مستأجر است/مساحت واحدهای مسکونی ۵۰ درصد بیشتر شده است
وقتی به نرخ استیجاری‌ها نگاه می‌کنیم این عدد به ۴۳ درصد رسیده است یعنی از هر دو خانواده تهرانی یکی مستأجر است. از طرف دیگر یکی از آیتم‌ها در دسترس‌پذیری مسکن مساحت واحد مسکونی است. در سال‌های اخیر (در ۲۰ سال گذشته) قیمت مسکن با جهش‌های مختلفی روبه‌رو بوده است و در واقع رشد ۱۶ تا ۱۷ برابری از سال ۹۰ تا امروز داشته‌ایم. البته مساحت واحدهای مسکونی هم با شرایط اقتصادی تنظیم نیست. از سال ۸۱ تا امروز میانگین آپارتمان‌ها از ۷۲ متر به ۱۰۰ متر افزایش یافته است و در مرکز و جنوب شهر از ۵۶ متر به ۷۷ متر رسیده است و حدود مساحت واحدهای مسکونی ۵۰ درصد بیشتر شده است و همین امر باعث شد که تأمین مسکن از دسترس خارج شود.
میانگین قیمت مسکن در حال حاضر در تهران چقدر است؟
میانگین نرخ مسکن در تهران به ۲۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است
در سال ۹۰ میانگین قیمت مسکن یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بوده است اما امروز به ۲۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است. در گذشته اگر یک خانواده تهرانی می‌خواست یک واحد خریداری کند به طور متوسط نیازمند حدود ۲۱ میلیون تومان بود اما امروز نیازمند ۲ میلیارد و ۹۶۰ میلیون تومان است.
وضعیت پرداخت تسهیلات چطور است؟ چقدر از هزینه خرید مسکن توسط تسهیلات تامین می شود؟
زیر ۲۰ درصد هزینه مسکن توسط تسهیلات تامین می شود
یکی دیگر از موضوعات که باعث می‌شود تهیه مسکن سخت شود موضوع تسهیلات است؛ در همه جای دنیا تسهیلات از سوی بانک‌ها تأمین می‌شود. در برخی جاها تسهیلات خرید مسکن حتی تا ۹۰ درصد هم می‌رسد و افراد می‌توانند واحدهای مسکونی را خریداری کنند اما تسهیلات در تهران برای خرید یک واحد مسکونی زیر ۱۰ درصد است و براساس آمار شهریور ۱۴۰۰ یک واحد ۱۰۲ متری اگر قرار باشد خریداری شود ۶.۲ درصد هزینه آن توسط تسهیلات پوشش داده می‌شود و در مورد واحدهای ۸۰ متر ۷.۸ درصد و در مورد واحدهای ۴۰ متری ۱۶ درصد قیمت توسط تسهیلات تأمین می‌شود( میزان واحدهای ۴۰ متری کمتر است.) البته این را هم بگویم که ۶.۲ درصد تا ۱۶ درصد هزینه خرید مسکن توسط تسهیلات تأمین می‌شود یعنی زیر ۲۰ درصد قیمت مسکن.
بیشترین تمایل خرید بین واحدهای ۵۰ تا ۷۵ متر بود/بیشترین واحد تولید شده بالای ۱۰۰ متر است/ رفتارهای معکوس بازار عرضه و تقاضا
دوره بازپرداخت و سود تسهیلات هم برای خیلی از خانواده‌ها ممکن نیست و امکان بازپرداخت‌ها را با توجه به شرایط اقتصادی ندارند. اگر بخواهیم بازار مسکن را در ۱۰ سال گذشته تحلیل کنیم بیشترین تمایل خرید بین واحدهای ۵۰ تا ۷۵ متر بوده است و جالب است که بیشترین واحد تولید شده بالای ۱۰۰ متر است یعنی رفتارهای معکوس بازار عرضه و تقاضا است و همین امر باعث شده که برای واحدهای تولیدی مشتری نباشد چرا که مشتری امکان خرید واحد با مساحت بالا را ندارد.
چند واحد خالی در تهران وجود دارد؟
۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در تهران وجود دارد
۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنهدر مناطق شمالی و غرب تهران وجود دارد و در استان تهران حدود ۵۰۰ هزار واحد خالی وجود دارد و تمام عواملی که قبلاً اعلام کردم از جمله بالا بودن مساحت، ناکافی بودن میزان تسهیلات باعث شده که بسیاری از شهروندان نتوانند مسکن تولید کنند. در مقابل نیاز ساخت ۱۵۰ هزار واحد مسکونی در سال فعلا ۶۳ هزار واحد تولید می‌شود.
چه راهکارهایی برای رفع مشکل مسکن اتخاذ شده و قرار است برای مانع‌زدایی‌ها چه کنید؟
اگر نرخ نوسازی سالیانه بافت فرسوده به ۵ درصد برسد می‌توانیم بخشی از مسکن تهران را تأمین کنیم/ اراضی رها شده و بلااستفاده در بخش جنوبی تهران مورد استفاده قرار گیرد
مسکن باید به میزان کافی تأمین شود تا خانواده‌ها با توجه به شرایط اقتصادی بتوانند آن را تأمین کنند. دو زمینه برای تأمین مسکن وجود دارد ابتدا اینکه بافت فرسوده نوسازی شود. اگر نرخ نوسازی سالیانه بافت فرسوده به ۵ درصد برسد می‌توانیم بخشی از مسکن مورد نیاز شهر تهران را تأمین کنیم. مسکن‌های بافت فرسوده کوچک‌تر و ارزان‌تر هستند و خانواده‌ها راحت‌تر می‌توانند آن را خریداری کنند.
می توان سالانه ۱۷۰ هزار واحد مسکونی تأمین کرد
دوم اینکه اراضی رها شده و بلااستفاده در بخش جنوبی تهران با مساحت ۴۵۰۰ هکتار مورد استفاده قرار گیرد که البته در سالیان گذشته طرح‌های توسعه‌ای بوده و این بخش فریز شده است و از آن استفاده نشده و برآوردها نشان می‌دهد که می‌توان از ظرفیت بالفعل موجود (بافت فرسوده و اراضی آزاده شده) استفاده کرده و سالانه ۱۷۰ هزار واحد مسکونی تأمین کرد و حتی این عدد بیش از نیاز شهر تهران است و البته شهروندان هم می‌توانند آن را خریداری کنند.
البته یکسری پیش‌نیازها وجود دارد. ما با وزارت راه و شهرسازی و مجلس رایزنی کرده‌ایم و مواردی را برای مانع‌زدایی‌ها ا علام کرده‌ایم تا بتوانیم مسکن قابل استطاعت برای شهروندان تولید کنیم.
در ۲۵۰۰ هکتار امکان بازآفرینی وجود دارد
ببینید ما مجموعه‌ای از برنامه‌های بازآفرینی برای اراضی و عرصه‌های رها شده تهیه کرده‌ایم. از ۴۵۰۰ هکتار ارای در ۲۵۰۰ هکتار امکان بازآفرینی وجود دارد. اگر این مواد خارج از نوبت در شورای عالی شهرسازی به تصویب برسد امکان خوبی برای تولید مسکن فراهم می‌شود.
همچنین اگر املاک بافت فرسوده از مجموعه مشوق‌ها بهره‌مند شوند از جمله تراکم تشویقی و تسهیلات می‌توان اقدامات خوبی انجام داد. در حال حاضر ۳۴ هزار پلاک داریم که به اعتقاد ما در شرایط بافت فرسوده و نوسازی هستند. اگر در نهادهای ذی‌صلاح بررسی‌های لازم انجام شود می‌توانیم کارهای خوبی انجام دهیم.
چه تعداد پلاک فاقد سند رسمی مالکیت در تهران وجود دارد؟
۴۰ هزار پلاک در تهران فاقد سند رسمی مالکیت هستند
حدود ۴۰ هزار پلاک در تهران فاقد سند رسمی مالکیت هستند. با فرایند و سازوکارهای موجود تا ۱۰۰ سال دیگر هم مشکلات آنها حل نمی‌شود. اگر قانون‌گذار در مقیاس ملی این مشکل را حل کند می‌توان ۴۰ هزار پلاک ناپایدار را وارد فرایند نوسازی کرد.
۱۳ هزار و ۵۰۰ پلاک داریم در مناطق ۱۶، ۱۷، ۱۸ و ۲۰ است که این پلاک‌ها یا امکان نوسازی ندارند و یا فرایند اخذ مجوز آنها کند است. اگر این موضوع در هیأت وزیران تصویب شود و وارد فرایند نوسازی شود بخشی از مشکلات برطرف می‌شود.
۴ هزار پلاک در حریم دکل‌های فشار قوی داریم
البته همینجا بگویم که ۴ هزار پلاک هم در حریم دکل‌های فشار قوی داریم که اگر اجازه جابه‌جایی دکل‌ها و یا زیرزمینی شدن آنها داده شود امکان نوسازی این تعداد پلاک فراهم می‌شود.
در آیین‌نامه اجرای قانون منع فروش سال ۸۳ که به تصویب رسید سوبرداشت‌هایی وجود دارد. بخش عمده‌ای از اراضی دولت و شهرداری می‌تواند در خدمت تأمین مسکن باشد و از این امکان بهره‌مند شوند. اگر مشکل رفع شود بخش قابل توجهی از اراضی در خدمت تأمین مسکن قرار گیرد و می‌توان مسکن‌هایی را ساخت.
مجموعه ضوابطی در سال‌های گذشته در شورای معماری و شهرسازی تصویب شده و مساحت واحدهای مسکونی افزایش پیدا کرده است. اگر مصوبات با شرایط جامعه منطبق شود و واقع‌بینانه شود امکان تولید واحد بیشتری فراهم می‌شود و بخش عمده‌ای از مشکلات مسکن برطرف می‌شود. با معاون اول رئیس جمهور مکاتبات هماهنگی‌هایی صورت گرفته و در مجلس هم موضوع را تشریح کرده‌ایم که امیدوارم با مساعدت زمینه لازم برای افزایش تأمین مسکن قابل استطاعت فراهم شود.
