محاسبات آمریکایی ها در بازار مسکن اشتباه از آب درآمد

تغییر جهت تورم مسکن در آمریکا طی حدود یک ماه اخیر موجب شد گروهی از سرمایه‌گذاران کوتاه‌‌‌مدت در این بازار که بر اساس برداشت‌‌‌شان از تورم مسکن نیم‌سال اول 2021، منتظر سطح بالاتری از قیمت در ماه‌‌‌های پایانی سال جاری میلادی بودند، در این قمار با تورم ملکی بازنده شوند.

قدیمی‌‌‌ترین و معروف‌‌‌ترین پلت‌فرم اجاره و خرید مسکن در آمریکا موسوم به «زیلو» از سال 2006 فعال است، به تازگی بخش «خرید» را از مجموعه فعالیت‌‌‌های خود حذف کرده است. این اتفاق در حالی رخ داده که زیلو را می‌‌‌توان بزرگ‌ترین و یکی از پرمراجعه‌‌‌ترین سامانه‌‌‌های الکترونیکی در حوزه املاک معرفی کرد. اما آنچه موجب شده زیلو یکی از بزرگ‌ترین محورهای فعالیت خود را به طور کلی متوقف کند، زیان سنگینی است که به دلیل اشتباه محاسباتی در ماه‌‌‌های اخیر متقبل شده است.

زیلو در حالی روی تورم ملکی آمریکا حساب ویژه باز کرده و به تبع آن نسبت به خرید و بازسازی واحدهای مسکونی متعددی اقدام کرده بود که به نظر می‌رسد شیب تورم مسکن در این کشور در حال بازگشت است و در نتیجه سود برآورد شده از سوی زیلو در بخش «خرید، بازسازی و فروش ملک» محقق نخواهد شد. به این ترتیب به نظر می‌رسد زیلو روی تورم مسکن در آمریکا قمار کرد و اکنون با توجه به تغییر در وضعیت متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن در آمریکا و کاهش تورم ملکی، خود بازنده این قمار است.

در طول حداقل یک سال و نیم گذشته از موج همه‌‌‌گیری کرونا در جهان، در بازار مسکن آمریکا سرعت رشد قیمت مسکن به شکل کم‌‌‌سابقه‌‌‌ای افزایش پیدا کرد. به این ترتیب تورم ماهانه ملکی در این کشور که پیش از شیوع کرونا عموما بین 5/ 0 تا حداکثر یک درصد آن ‌‌‌هم در شرایط متلاطم بازار بود، در ماه‌‌‌های کرونایی به ویژه در نیم‌سال اول 2021 به نزدیک 2 درصد رسید.

پیش از این افزایش چشمگیر سرعت رشد قیمت مسکن در آمریکا و در نیم‌سال اول 2020، پیش‌‌‌بینی‌‌‌ها درباره آینده مسکن آمریکا حاکی از این بود که در پایان سال 2021، بازار مسکن آمریکا با تورم نقطه‌‌‌ای 20 تا 25 درصدی کار خود را تمام می‌کند و وارد سال 2022 می‌شود. به دنبال این پیش‌‌‌بینی، تورم نقطه‌‌‌ای مسکن در آمریکا در آگوست 2021 (حدود سه ماه قبل) به 18 درصد رسید اما یک ماه پس از آن، در سپتامبر سرعت رشد قیمت مسکن در این کشور به طور محسوسی کاهش یافت و تورم نقطه‌‌‌ای با افزایش جزئی در ایستگاه 4/ 18درصد قرار گرفت.

با وجود اینکه در ماه سپتامبر رشد قیمت مسکن با کاهش محسوس سرعت همراه بود، اما واسطه‌‌‌های ملکی و نیز سرمایه‌گذاران کوتاه‌‌‌مدت این بازار بر اساس انتظارات متفاوتی که از آینده قیمت مسکن بر اساس رخدادهای سال 2020 و نیم‌سال اول 2021 شکل گرفته بود، تصور می‌‌‌کردند الگوی تهاجمی رشد قیمت مسکن در آمریکا دست‌‌‌کم تا پایان سال 2021 در بازار حاکم است و در نتیجه قیمت‌هایی که برای فروش ملک پس از گذشت یک دوره کوتاه‌‌‌مدت برآورد کرده بودند، بالاتر از آن چیزی است که اکنون در وضعیت تورمی بازار مسکن آمریکا قابل رصد است. در واقع برآورد قیمت فروش مدنظر خریداران سرمایه‌‌‌ای مسکن در آمریکا تحت تاثیر کاهش رشد قیمت مسکن در یکی دو ماه اخیر، بسیار بالاتر از قیمت معاملات است و در نتیجه، این گروه از سرمایه‌گذاران در قماری که روی تورم ملکی ترتیب داده بودند، بازنده شدند.

زیلو نیز یکی از شخصیت‌‌‌های حقوقی در بازار سرمایه‌گذاری ملکی در آمریکا به شمار می‌‌‌آید که به محض مشاهده وضعیت تورمی بازار مسکن این کشور، تخم‌‌‌مرغ‌‌‌های زیادی را در سبد «خرید» مسکن قرار داد، به این امید که ظرف مدت کوتاهی بتواند با یک بازسازی جزئی واحدهای خریداری شده را با سود قابل قبولی به فروش برساند.

اما در عمل سرعت رشد قیمت مسکن در آمریکا کمتر از برآوردها شد و در نتیجه حجم بالایی از خانه‌‌‌های خریداری شده به قصد فروش در کوتاه‌‌‌مدت، اکنون با قیمت‌های مد نظر زیلو بازاری ندارد؛ موضوعی که سبب شد این مجموعه فعلا بخش «خرید» خود را تعطیل و عده‌‌‌ای از نیروهای خود را تعدیل کند. آنچه موجب تصمیم منجر به ضرر زیلو درباره خرید واحد مسکونی در آمریکا شد، این است که پیش‌‌‌بینی‌‌‌های این شرکت از وضعیت بازار مسکن در آمریکا فراتر از سطح واقعی قیمت‌ها در این کشور است.

عامل تورم‌‌‌زا در بازار مسکن آمریکا

کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در ماه سپتامبر سندی از این واقعیت است که احتمالا قیمت‌ها در ماه‌‌‌های آتی نیز تورم شدید را تجربه نخواهد کرد و به تدریج شاهد کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در آمریکا و بازگشت به وضعیت عادی خواهیم بود. اما سامانه زیلو علاوه بر اعلام قیمت فعلی مسکن در آمریکا، قیمت سال آینده را نیز پیش‌‌‌بینی می‌کند. در حال حاضر در زیلو میزان تورم نقطه‌‌‌ای مسکن در همین مقطع زمانی از سال آینده میلادی 6/ 13 درصد است. این موضوع نشان می‌دهد روند تغییرات قیمت مسکن در آمریکا برگشته و بازار مسکن آمریکا رفته رفته به شرایط ثبات قبل از شیوع کرونا نزدیک می‌شود. اما سوال این است که چه چیزی موجب کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در آمریکا شد؟

مهم‌‌‌ترین اتفاقی که زمینه‌‌‌ساز بازگشت نسبی ساخت‌وساز در آمریکا شد، تغییر وضعیت رکودی در بازار ساخت‌وساز بود. نیم‌سال اول 2021 رکود ساختمانی در آمریکا هم تحت تاثیر تورم شدید مصالح ساختمانی و هم به واسطه کمبود نیروی آماده به کار با توجه به محدودیت‌های کرونایی و در نتیجه افزایش دستمزد کارگران، فراگیر شد. رکود ساختمانی کاهش عرضه را به دنبال داشت و از طرفی در سمت دیگر بازار، ‌‌‌ با توجه به تغییرات سبک زندگی ناشی از کرونا و شرایط نامطلوب بازار اجاره، شرایط برای خرید خانه افزایش پیدا کرد.

این دوگانه موجب شد سرعت تغییرات قیمت مسکن در آمریکا افزایش قابل توجهی پیدا کند. اما اکنون در پی واکسیناسیون گسترده و نزدیک شدن به شرایط عادی در برخی زمینه‌‌‌ها، شرایط ساخت‌وساز تغییر کرده و وضعیت رکود ساختمانی  دیگرمثل نیمه اول سال جاری میلادی در آمریکا حاکم نیست. همچنین گفته می‌شود نرخ بیکاری در آمریکا اکنون به پایین‌‌‌ترین سطح خود در طول مدت شیوع کرونا در این کشور رسیده است و از مقدار بسته‌‌‌های حمایت اقتصادی که میان اقشار مختلف جامعه توزیع می‌‌‌شد و خود محرک شکل‌‌‌گیری تقاضای سرمایه‌‌‌ای مسکن بود، کاسته شده است. در نتیجه هم شرایط عرضه و هم تقاضای مسکن دستخوش تغییر شده و این موضوع سرعت رشد قیمت مسکن را کم کرده است؛ موضوعی که به نظر می‌رسد زیلو و شاید سایر سرمایه‌گذاران بازار مسکن آمریکا آن را پیش‌‌‌بینی نکرده بودند.

در واقع آنچه بیش از هر چیز زمینه‌‌‌ساز شتاب‌‌‌گیری تورم ملکی در آمریکا شد، وضعیت یک متغیر بیرونی بود که موجب رکود ساخت‌وساز شد و نتیجه آن به شکل تورم ملکی در بازار منعکس شد. این در حالی است که به محض تغییر جهت این متغیر، سرعت رشد قیمت مسکن نیز در آمریکا کاهش پیدا کرد.

در ایران نیز آنچه در کنار فعالیت‌‌‌های سفته‌‌‌بازانه زمینه‌‌‌ساز سه سال پیاپی تورم شدید ملکی حتی در شرایط رکود معاملات شد، متغیر بیرونی موثر بر این بازار یعنی ریسک غیراقتصادی مربوط به سرانجام مذاکرات برای رفع تحریم‌‌‌ها بود. اما در ماه‌‌‌های اخیر که از شدت ریسک مذکور کاسته شد و گمانه‌‌‌های مثبتی از ادامه مذاکرات در افکار عمومی شکل گرفت، شرایط تورمی بازار مسکن نیز به کلی تغییر کرد، ‌‌‌ طوری که تغییرات ماهانه قیمت مسکن در برخی ماه‌‌‌ها حتی منفی شد.

زیان منجر به تعدیل نیرو در «زیلو»

گروه زیلو (Zillow) که بزرگ‌ترین آژانس املاک آنلاین در ایالات متحده و بازیگری بزرگ در بازار مسکن این کشور به شمار می‌رود، به تازگی اعلام کرده است که واحد خرید خانه خود موسوم به iBuying را تعطیل و 25 درصد از کارکنان خود را تعدیل خواهد کرد. این بخش از کمپانی زیلو که یکی از واحدهای مهم برای آن به حساب می‌‌‌آید، در چند هفته گذشته دستخوش تلاطم‌‌‌های شدیدی بوده که در نهایت منجر به توقف فعالیت آن در ماه گذشته شد. بنا به گزارش «بیزنس اینسایدر»، ریچ‌بارتون، مدیرعامل این شرکت ضمن اعلام گزارش درآمد سه‌ماهه سوم این شرکت در سال 2021 خبر از انحلال بخش خرید خانه و تعدیل نیروهای خود داد. این در حالی است که بحران در بازار مسکن آمریکا روز به روز در حال گسترش است و نوسان قیمت‌ها در جای جای آن به چشم می‌‌‌خورد.

بنا به گزارش بلومبرگ در یک نشست خبری، بارتون- مدیرعامل این کمپانی آنلاین گفت: «ما به این نتیجه رسیدیم که غیر‌قابل پیش‌‌‌بینی بودن قیمت مسکن بسیار فراتر از آن چیزی است که ما تصور می‌‌‌کردیم و ادامه کار بخش خرید زیلو به نوسانات ترازنامه‌‌‌ای این کمپانی دامن می‌‌‌زند.» مدیرعامل زیلو همچنین تاکید کرد که این کمپانی در این مسیر تجربیات زیادی کسب کرده است و نام تجاری و تجارت آنان بسیار قوی خواهد ماند و متعهد به ایجاد یک آژانس املاک یکپارچه و دیجیتال است که در جهت حل مشکلات خود حرکت می‌کند.

کمپانی زیلو ماه گذشته اعلام کرده بود که بخش زیادی از خانه‌‌‌هایی که در این آژانس آنلاین در دسترس است، نیاز به بازسازی دارد و در نتیجه خرید و فروش بخش بزرگی از مسکن‌‌‌ها را متوقف کرد. بسیاری این حدس‌و گمان را مطرح کردند که زیلو با بحران دست و پنجه نرم می‌کند و در نهایت در هفته گذشته خبر تعطیلی کامل بخش خرید خانه زیلو منتشر شد. بنا بر تجزیه و تحلیل «بیزینس اینسایدر»، این تصمیم به آن دلیل از جانب زیلو اتخاذ شده است که نزدیک به 64 درصد از پنج بازاری که زیلو به تازگی در آن خانه به فروش رسانده، قیمت‌های نهایی پرداخت شده کمتر از قیمتی بوده که زیلو برای خرید آن پرداخت کرده بود. این مساله در برخی از نقاط آمریکا پررنگ‌‌‌تر از سایر مناطق بوده است.

در منطقه فینیکس در آریزونا، نزدیک به 93درصد از خانه‌‌‌ها پایین‌‌‌تر از قیمتی که زیلو برای آن پرداخت کرده، به فروش رفته است. در مینیاپولیس در ایالات مینه‌‌‌سوتا نیز بالغ بر دو سوم خانه‌‌‌ها با قیمتی کمتر به فروش رسیدند و در شهرهایی چون دالاس و هیوستن نیز این کمپانی ضرر چشمگیری را متحمل شده است.

بنا بر گزارش سه‌ماهه سوم کمپانی زیلو، این شرکت به دلیل خرید خانه‌‌‌هایی با قیمتی بالاتر از حد انتظار نزدیک به 304 میلیون دلار ضرر کرده است و انتظار می‌رود که در سه‌ماهه چهارم نیز بین 240 تا 265 میلیون دلار دیگر متضرر شود. واحد iBuying در زیلو موظف بود که خانه‌‌‌هایی را برای خرید شناسایی و پس از انجام یک بازسازی سبک، واحدها را با سود بیشتری به فروش برساند.

شرکت‌هایی چون زیلو و رقبای آن برای ارزش‌‌‌گذاری خانه‌‌‌ها به الگوریتم‌‌‌های هوش مصنوعی تکیه می‌کنند. گرچه اکنون به دلیل آشفتگی در بازار، باد موافق برای زیلو نمی‌‌‌وزد و واحد خرید این سامانه به تعطیلی کشانده شده است اما در نیمه اول سال 2021 این واحد درآمدی 47/ 1 میلیارد دلاری کسب کرد.

در پی این بحران، این شرکت به دنبال فروش 7‌‌‌هزار خانه به سرمایه‌گذاران به مبلغ 8/ 2 میلیارد دلار است و در تلاش است تا 500 میلیون دلار از سرمایه از دست رفته خود را احیا کند. زیلو سه سال گذشته را صرف ساخت و ارتقای برنامه‌‌‌ای کرد که هدف از آن ساده‌‌‌سازی فرآیند خرید و در نهایت کسب درآمد بود. این کمپانی امیدوار بود که بتواند با الگوریتم‌‌‌های قیمت‌‌‌گذاری و تکیه بر فناوری پیشرفته، بر بازار مسکن آمریکا مسلط شود. این طرح اما موفقیت‌آمیز نبود و با اعلام خبر توقف یکی از واحدهای آن، سهام آن سقوط 20 درصدی را تجربه کرد و ارزش هر سهم آن به 65/ 68دلار رسید.

ریچ بارتون، مدیر اجرایی Zillow در مصاحبه‌‌‌‌‌‌ای با بلومبرگ گفت: «اساسا ما نتوانسته‌‌‌ایم قیمت‌ آینده خانه‌‌‌ها را با دقت پیش‌‌‌بینی و این تجارت را به تجارتی امن تبدیل کنیم.» با توجه به صعودی بودن بازار مسکن، الگوریتم‌‌‌های زیلو برای ارائه پیشنهادهای تهاجمی‌‌‌تر و بالاتر تنظیم شده بودند اما بازار وارد نوساناتی شد که کسی انتظار آن را نداشت و زیلو به افزایش قیمت خانه، زیادی خوشبین بود.

بنا به گزارش سی ان ان، بلند پروازی‌‌‌های بی‌‌‌حساب زیلو نیز به این بحران دامن زد. این کمپانی در سه ماه دوم سال 2021 بیش از 3‌‌‌هزار و 800 خانه خریداری کرده بود و بنا داشت تا پایان سال 2024 شمار آن را به 5‌‌‌هزار خانه برساند اما خرید بیش از ظرفیت سبب شد که زیلو با کمبود نیروی کار برای بازسازی ساختمان‌‌‌ها و در نتیجه رکود در فروش مواجه شود.

.