یکی از معزلات پایتخت از گذشته تا کنون ساخت و تهیه مسکن برای اسکان جمعیت ساکن و کوچ کرده به تهران میباشد . در واقع اولین کوچ کرده ها به تهران از ری میباشند که شروعی برای پیشرفت این منطقه به حساب می آید . جمعیت این شهر در حال حاضر نزدیک به سیزده میلیون نفر میباشد و 24 امین شهر پر جمعیت جهان به شمار می آید .
تهران 8 درصد مساحت کل کشور را تشکیل داده و از طرفی جمعیتی در حدود 6 درصد کل کشور را در خود جای داده است و بیشترین منطقه از نظر تراکم جمعیت منطقه 4 و 5 بیشترین مقدار تراکم و منطقه 9 و 22 کمترین تراکم را دارا میباشند و قادر به پذیرش سرریز جمعیت تهران در منطقه 22 خواهد بود.
این منطقه که بزرگترین منطقه از لحاظ جغرافیایی در پایتخت میباشد به دلیل نیاز مبرم تهران به فضای سبز و مراکز تفریحی تشکیل شد . از 62 هکتار مساحت کل این منطقه 13 هکتار آن متعلق به فضای سبز میباشد و امکانات رفاحی بسیار زیادی در آن شکل گرفته که معروف ترین آنها دریاچه مصنوعی چیتگر ( شهدای خلیح فارس ) و پارک جنگلی چیتگر در نزدیکی پروژه ستین میباشد .
اما رفته رفته تمایل مردم به سکونت در نزدیکی این اماکن افزایش یافت و همگام با احداث امکانات رفاهی این منطقه ، ساخت و ساز نیز در آن شدت گرفت و تبدیل به اولین منطقه در ساخت و ساز برج های مسکونی ، تجاری و اداری شد . همچنین کمبود زمین برای ساخت و ساز در تهران که مهمترین دلیل افزایش قیمت میباشد دلیل دیگری برای روی آوردن سازنده ها به مناطقی جدید با شهرسازی مدرن تر شد .
شاید مهمترین علت رونق ساخت و ساز در این منطقه را باید ارگانهای نظامی بدانیم ، بخش اعظمی از زمین های این منطقه در اختیار ارگانهای نظامی بوده و در زمان جنگ در اختیار آنها قرار گرفته و بعد از اتمام آن نیز تبدیل به پادگان های نظامی شده بود . اما با توجه به اینکه تامین نیاز مسکن کارکنان ارگان های نظامی یکی از مهمترین اهداف میباشد این زمینها در اختیار تعاونی های دولتی قرار گرفت تا اقدام به ساخت و ساز مسکن برای اعضای خود کنند .
در واقع بزرگترین پروژه های اجرا شده در این منطقه توسط همین ارگانها انجام شده و در کنار آنها نیز سازنده های خصوصی در قالب شخص و یا تعاونی های خصوصی با مشارکت مردم به عنوان سرمایه گذار اقدام به ساخت و ساز در این منطقه کرده اند . البته تعاونی های دولتی نیز که خود قادر به ساخت و ساز در این منطقه نبوده اند با مشارکت با شرکت های خصوصی به عنوان پیمانکار اقدام به پیشبرد وضعیت ساخت پروژه های خود کرده اند پروژه بانک ملی نمونه ای از این پروژه ها بوده است .
این موضوع که منطقه 22 تهران مدرن ترین از لحاظ شهرسازی و امکانات رفاهی و فضای سبز در پایتخت میباشد بسیار خوشایند است اما این مسئله که هدف از تشکیل این منطقه چه بوده و در حال حاضر ساخت و ساز در این محدوده با سرعت بسیار در حال انجام است با بطن شکل گیری این محدوده همخوانی ندارد . از طرفی شهرسازی بسیار اصولی ، خیابان های پهن ، دسترسی به اصلی ترین شریان های ارتباطی به همراه بزرگترین مراکز تفریحی و تجاری بزرگترین امتیاز جمعیت پذیری این منطقه میباشد
از طرف دیگر ساخت و ساز در جوار مراکز سیاحتی و فضای سبز و ساکن شدن مردم در کنار آن نا خودآگاه اثرات منفی بر روی آن میگذارد و باعث ایجاد خطرات زیست محیطی خواهد شد . به عنوان مثال همانطور که میدانید مسیر وزش جهت باد در تهران از غرب به شرق میباشد و ساختن برج های بلند که حتی به 40 طبقه هم میرسند در این محدوده باعث مسدود شدن جریان باد خواهد شد و کل پایتخت را تحت تاثیر قرار خواهد داد .
بطور کلی علاقه مردم به سکونت در مناطق خوش آب و هوا محدود به تهران نمیشود ، ساخت و ساز بی رویه و غیر قانونی در اطراف تهران مانند دماوند و یا حتی در شمال کشور از دیرباز بزرگترین معزل برای جلوگیری از تخریب منابع طبیعی و ساخت و ساز در جوار آنها میباشد .
یکی از شروط اصلی شهرداری برای فروش تراکم مسکونی در این منطقه کنترل جمعیت پذیری آن بوده است . در سال 1365 این محدوده برای سکونت 400 هزار نفر برنامه ریزی شد ، در سال 1379 این عدد به 675 هزار نفر رسید و در سال 1381 توقف توسعه سکونت در این منطقه تصویب شد و در نهایت در 13 سال پیش اسکان جمعیت 500 هزار نفری در این منطقه تصویب شد . همچنین فروش تراکم در این منطقه به 12 طبقه مثبت محدود شده است و برج هایی که جواز ساخت آنها برای قبل از وضع این قانون توسط شهرداری بوده حتی به 42 طبقه نیز میرسند و در واقع بلندترین برج های تهران در این منطقه در حال ساخت میباشند .
با توجه به جمعیت کل تهران میتوان محاسبه کرد که در بزرگترین منطقه پایتخت از نظر جغرافیایی نزدیک به 4 درصد آن میتواند در این منطقه ساکن شوند . البته پروژه های در حال اجرا در این منطقه مانند پروژه نارنجستان بسیار زیاد میباشند و در حال حاضر این منطقه به ظرفیت اصلی خود برای پذیرش این مقدار جمعیت را ندارد .
همانطور که در بالا اشاره کردیم با توجه به تعاونی ساز بودن این منطقه عموم پروژه های این محدوده بصورت امتیاز تعاونی معامله میشوند . اگر شخصی در یک تعاونی دولتی عضو بوده و برای خرید یک واحد مسکونی بصورت اقساطی مبلغی را پرداخت میکند اگر قصد فروش آنرا داشته باشد خریدار جدید میبایست کلیه واریزی های انجام شده توسط وی را پرداخت و برای این موضوع که آن شخص جای خود را به خریدار جدید بدهد باید حق امتیازی به وی پرداخت کند.
این حق امتیاز در واقع مابه تفاوت قیمتی است که آن شخص در چند سال گذشته با تعاونی خود قرار داد بسته با قیمت روز آن ملک میباشد . به عنوان مثال فرد در سال 1395 با تعاونی قرارداد ساخت متری 2 میلیون تومان منعقد کرده است و پول زمین و تراکم را متری 2 میلیون پرداخت کرده . در سال 1400 نه قیمت ساخت 2 میلیون است و نه قیمت زمین و تراکم ولیکن چون شخص میخواهد قرارداد را به شما بدهد و در واقع جای خودش شما را بگذارد شما باید طبق قرارداد شخص در سال 1395 تعهدات خود را ادامه دهید اما این تفاوت قیمت توسط فروشنده به عنوان حق امتیاز از شما دریافت میشود .
با توجه به گسترده بودن منطقه 22 تهران و همچنین امکانات رفاهی بسیاری که از نظر وسعیت برخی از آنها در خاورمیانه و حتی دنیا رتبه دار هستند میتوان به وجود چنین منطقه ای در پایتخت افتخار کرد اما از سوی دیگر روند ساخت و ساز در آن میبایست کنترل شده و ماهیت اصلی آن حفظ شود در غیر اینصورت با ساخت و ساز بی رویه در آن قلب فضای سبز پایتخت از بین خواهد رفت.
