خروج «اداری»ها از کمای کرونا؟

در واقع نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد سه تغییر مهم در بازار املاک اداری منجر به قرار گرفتن بازار معاملات این املاک در مسیر احیا شده است. رصد بازار معاملات املاک اداری شهر تهران نوعی تغییرات سه‌گانه (جدید) در این بخش از بازار ملک را نشان می‌‌دهد. این تغییرات منجر به خروج بازار معاملات اداری پایتخت از کما شده است.

مراجعه نمایندگان برخی برندها به بازار املاک اداری به‌ویژه در بعضی مناطق ویژه و خاص شهر تهران، افزایش تقاضا برای تملک یا اجاره واحدهای اداری به دنبال لغو یا کاهش دورکاری در پایتخت و همچنین توجه برخی از سرمایه‌‌گذاران ملکی به بازار املاک اداری به‌عنوان مقصد تازه سرمایه‌‌گذاری ملکی، مهم‌ترین دلایلی است که منجر به خروج بازار معاملات املاک اداری از حالت کما در زمستان امسال شده است. «دنیای‌اقتصاد» آخرین بار در بهار سال جاری، شرایط بازار معاملات واحدهای اداری پایتخت را مورد بررسی قرار داد. نتایج این بررسی‌‌ها از رکود عمیق در بازار معاملات واحدهای اداری تحت تاثیر شیوع کرونا، دورکاری و کاهش تقاضا برای املاک اداری و دفاتر کار خبر داد. ضمن آنکه خروج برندها و شرکت‌های خارجی از ایران بعد از خروج آمریکا از برجام وسخت‌‌ شدن شرایط کار وفعالیت برای آنها در کشور، طی دو سال گذشته تقاضا برای واحدهای اداری را کاهش داده بود.

اما هم‌‌اکنون فعالان بازار معاملات واحدهای اداری شهر تهران از وقوع سه رویدادی خبر می‌‌دهند که شرایط را در این بازار بعد از گذشت دست‌‌کم دو سال رکود عمیق، تغییر داده و آن را در مسیر احیا قرار داده است. محاسبات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد اثر این سه رویداد جدید همچنین باعث شده «نسبت قیمت واحدهای اداری به آپارتمان‌‌های مسکونی» که ابتدای امسال به‌طور متوسط معادل ۳/ ۱بود، الان به نزدیک ۵/ ۱ افزایش یابد.

تغییر شرایط در بازار اداری

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» همزمان با جهش قیمت مسکن و شیوع رشد شدید قیمت از بازار املاک مسکونی به بازار املاک اداری پایتخت، قدرت خرید در بازار اداری‌‌ها نیز مانند بازار آپارتمان‌‌های مسکونی کاهش یافت. درنتیجه بازار معاملات املاک اداری نیز در دوره رکود اخیر معاملات مسکن که تحت تاثیر کاهش تقاضای مصرفی در بازار ملک، حجم معاملات ملکی در شهر تهران افت کرد، وارد رکود شدید شد.

بازار معاملات واحدهای اداری در حالی به دنبال سرایت اثر جهش قیمت در بازار املاک مسکونی وضعف قدرت خرید متقاضیان به این بخش از بازار ملک، دست‌‌کم در دو سال گذشته شرایط رکودی به خود گرفت که دو رویداد مهم دیگر، منجر به افزایش عمق رکود در این بازار در فاصله سال‌های ۹۸ تا ۱۴۰۰ شد. «دنیای‌اقتصاد» در بررسی‌‌ای که بهار امسال از آخرین وضعیت بازار معاملات واحدهای اداری و تجاری شهر تهران به عمل آورد از شیوع نوع دوم املاک خالی از سکنه به دنبال افزایش تعداد واحدهای اداری خالی خبر داد.

در گزارشی که با عنوان «شیوع نوع دوم املاک خالی» خرداد ماه امسال در صفحه مسکن «دنیای‌اقتصاد» منتشر شد، اعلام شد دست‌‌کم چهار عارضه ثانویه از محل شیوع پاندمی کرونا، بازار معاملات املاک اداری و تجاری پایتخت را به کما برده است. بررسی‌‌ها در آن زمان نشان داد به دنبال شیوع کرونا وتجربه چند پیک شدید و فراگیر بیماری کوویدـ۱۹، تقاضای خرید و اجاره دفاتر کار و املاک اداری به شدت کاهش یافته و همزمان با کاهش تقاضا نبض قیمت و اجاره‌‌بهای این واحدها نیز تحت تاثیر قرار گرفته و تغییر کرده است. کرونا با اثرگذاری بر فعالیت‌‌های اقتصادی و تعطیلی بسیاری از کسب‌وکارها از محل رکود اقتصادی، تعطیلی تعداد قابل توجهی از مشاغل و کسب‌وکارها، تغییر سبک خرید از خریدهای حضوری به اینترنتی و همچنین تغییر سبک کار از فعالیت حضوری در دفاتر کار به حالت دورکاری از منزل، بازارمعاملات املاک اداری و تجاری را به‌شدت تحت تاثیر قرار داد. نتایج بررسی‌‌های به‌عمل‌آمده در بهار امسال نشان داد درحالی‌که در دوره‌های عادی و شرایط معمول، سهم معاملات املاک اداری از کل معاملات املاک در شهر تهران ۱۵ درصد بود، این سهم به کمتر از ۱۰درصد کاهش یافته است. این در حالی است که همچنین محاسبات انجام‌شده درباره سطح میانگین قیمت املاک اداری و مقایسه آن با متوسط قیمت املاک مسکونی شهر تهران در آن زمان نشان داد، میانگین قیمت واحدهای اداری به‌طور متوسط به ۳/ ۱برابر متوسط قیمت واحدهای مسکونی رسیده است. بررسی‌‌ها در آن زمان نشان داد، میزان رشد قیمت در بازار املاک اداری به‌طور متوسط کمتر از تورم مسکن بوده است. به این معنا که در دوره اخیر جهش قیمت ملک در شهر تهران یعنی سال‌های ۹۷ تا انتهای ۹۹، سرعت رشد قیمت املاک مسکونی به مراتب بیشتر از سرعت رشد قیمت املاک اداری بوده است. اما شرایط فعلی در بازار املاک اداری شهر تهران و مقایسه آن با سطح متوسط قیمت مسکن پایتخت نشان‌دهنده قرار گرفتن بازار اداری‌‌ها در مسیر جبران این عقب‌‌ماندگی رشد قیمتی است. هر چند سرعت رشد قیمت در بازار املاک اداری نیز کماکان ناچیز است و علائمی از سرعت بالای رشد قیمت نه در مقطع زمانی حاضر و نه در کوتاه مدت از این بازار رصد نمی‌‌شود.

افزایش تقاضای دفتر کار

با این حال، بررسی‌‌ها نشان از تغییر وضعیت بازار واحدهای اداری در زمستان امسال در مقایسه با اوایل سال جاری دارد. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان‌دهنده افزایش نسبی تقاضا برای خرید و اجاره واحدهای اداری و دفاتر کار در زمستان سال جاری است. واسطه‌های معاملات املاک اداری در مناطق مختلف شهر تهران از افزایش مراجعه متقاضیان واحدهای اداری به این بازار در هفته‌های اخیر خبر می‌‌دهند. تقاضایی که طی دو سال گذشته به حالت کما رفته بود. همان‌گونه که در ابتدای گزارش شرح داده شد، فعالان بازار معاملات املاک اداری شهر تهران از نقش سه عامل عمده در خروج این بخش از بازار املاک شهر تهران از حالت کما خبر می‌‌دهند.

در شرایطی که کرونا طی دو سال اخیر منجر به تعطیلی بسیاری از کسب‌وکارها شده و شکل جدیدی از امکان کار (یعنی دورکاری) را رواج داد، نه تنها تقاضای جدید برای خرید یا اجاره دفاتر کار و واحدهای اداری به میزان شدیدی افت کرد، بلکه بسیاری از صاحبان مشاغل دفاتر کار محل استقرار شغل، کار و فعالیت خود را به واحدی کوچک‌‌تر منتقل کردند یا آن را به‌طور کلی واگذار کردند و روش دورکاری را برای ادامه فعالیت‌‌های خود برگزیدند. از سوی دیگر با خروج آمریکا از معاهده برجام، از دو سال قبل، مسیر ورود و فعالیت و همچنین شرایط بقای شرکت‌های خارجی در ایران تغییر کرد و طی دو سال اخیر با خروج بسیاری از این شرکت‌ها از بازار کار ایران، دفاتر کار و واحدهای اداری محل فعالیت‌‌ آنها تعطیل شد. همین دو عامل، رکود در بازار معاملات واحدهای اداری را تشدید کرد. هم‌‌اکنون اما نشانه‌های قرار گرفتن بازار واحدهای اداری در مسیر احیای نبض معاملات مشاهده می‌‌شود. درواقع تحقیقات میدانی از خروج این بخش بازار ملک از کما خبر می‌‌دهد.

دو علامت خروج اداری‌‌ها از کما

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از مشاهده دو علامت یا دو نشانه خروج بازار معاملات املاک اداری از کمای دوساله خبر می‌‌دهد.

اولین نشانه براساس مشاهدات میدانی و همچنین اظهارات فعالان بازار معاملات املاک اداری شهر تهران به افزایش تقاضا برای خرید یا اجاره واحدهای اداری مربوط می‌‌شود. زمستان امسال تقاضا برای خرید و اجاره واحدهای اداری و دفاتر کار افزایش یافته است. درواقع طیف متنوعی از متقاضیان وارد این بازار شده‌‌اند؛ اما همچنان نبض معاملات در این بخش از بازار ملک کند می‌‌زند. نشانه دیگر مربوط به تغییر نسبت قیمت املاک اداری به املاک مسکونی است. نسبت قیمت املاک اداری به‌طور متوسط در اوایل امسال معادل ۳/ ۱برابر میانگین قیمت مسکن در تهران بود. به این معنا که به‌طور متوسط بهار امسال، قیمت واحدهای اداری ۳/ ۱برابر متوسط قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران بود. این نسبت هم‌‌اکنون به ۵/ ۱برابر افزایش یافته است.

این موضوع به معنای حرکت بازار املاک اداری در مسیر جبران عقب‌‌ماندگی از تورم مسکن دست‌‌کم طی سه سال گذشته است؛ چراکه در دوره اخیر جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران که از اوایل سال۹۷ آغاز شد و تا پایان سال۹۹ ادامه داشت، سرعت رشد قیمت در بازار معاملات املاک مسکونی به مراتب بیشتر از سرعت رشد قیمت در بازار املاک اداری بود. از این رو فاصله قیمت بین املاک اداری و املاک مسکونی کاهش یافته بود.

هم‌‌اکنون اما همزمان با توقف جهش قیمت در بازار ملک و افت شدید سرعت رشد قیمت در بازار معاملات واحدهای مسکونی، فاصله متوسط  قیمت واحدهای اداری در مقایسه با واحدهای مسکونی افزایش یافته است. این عامل علاوه بر حرکت بازار املاک اداری در مسیر احیای روابط قبلی قیمتی با بازار املاک مسکونی، به افزایش نسبی تقاضا برای خرید این واحدها در زمستان امسال نیز مربوط می‌‌شود. در واقع افزایش نسبی تقاضا برای خرید و اجاره واحدهای اداری ودفاتر کار در زمستان سال جاری بعد از رکود شدید دو ساله در این بازار موجب شده است سطح قیمت‌‌ها در این بازار نیز تحت تاثیر قرار بگیرد و فاصله قیمتی بین بازار معاملات این املاک با املاک مسکونی که در اوایل سال معادل ۳/ ۱ برابر بود به ۵/ ۱ برابر افزایش یابد.

سه عامل احیای معاملات دفترکار

نبض معاملات واحدهای اداری و دفاتر کار در شهر تهران در حالی هنوز هم کند است و به حالت معمولی بازنگشته که در عین حال سه عامل مهم منجر به خروج این بازار از حالت کما شده است.

اولین عامل به کاهش شدت شیوع ویروس کرونا، کاهش آمار مربوط به تعداد ابتلا و مرگ و میر روزانه بر اثر این بیماری و همچنین کاهش میزان دورکاری‌‌ها یا لغو کامل دورکاری در برخی از مشاغل و فعالیت‌‌های کاری مربوط می‌‌شود. کرونا به‌ویژه در سال اول شیوع، منجر به تعطیلی بسیاری از کسب‌وکارها و دفاتر کار شد. این در حالی است که تا چند ماه قبل عمده مشاغل و فعالیت‌‌ها به‌طور کامل یا در برخی از روزها، دورکار شدند. همین موضوع باعث کاهش تقاضا برای خرید یا اجاره دفاتر کار و واحدهای اداری شد. اما با کاهش موج ابتلا و مرگ و میر ناشی از کرونا و انجام واکسیناسیون سراسری، بار دیگر تقاضا برای خرید و اجاره واحدهای اداری در شهر تهران افزایش یافته است. این اولین عامل در خروج بازار معاملات واحدهای اداری از وضعیت کما است. به‌ویژه آنکه بسیاری امیدوارند که سویه جدید بیماری کوویدـ۱۹ یعنی سویه اُمیکرون کرونا، سویه آخر یا ماقبل آخر این بیماری باشد و بعد از آن کرونا تمام  ‌‌شود.

عامل دوم مربوط به ایجاد و تقویت برخی خوش‌‌بینی‌‌ها در ارتباط با آینده فعالیت برندها و شرکت‌های خارجی در ایران است. در شرایطی که در سال‌های ۹۵ تا ۹۶ تحت تاثیر امضای برجام و افزایش ورود شرکت‌ها و برندهای خارجی به ایران تقاضا برای اجاره و خرید واحدهای اداری و دفاتر کار به‌ویژه در شهر تهران افزایش یافت، با خروج آمریکا از برجام و درنتیجه خروج تعداد زیادی از این شرکت‌ها و برندها از بازار املاک پایتخت، تقاضای خرید و اجاره این گروه از املاک نیز افت کرد.

هم‌‌اکنون اما، به دنبال ایجاد برخی امیدواری‌‌ها بر سر حصول نتیجه در مذاکرات وین و احیای برجام، برخی واسطه‌های بازار معاملات املاک اداری تهران از بازگشت برخی از نمایندگی‌‌ها به بازار املاک اداری پایتخت برای رصد شرایط این بازار خبر می‌‌دهند.

آنها می‌‌گویند از حدود یک ماه قبل و همزمان با تقویت امیدواری‌‌ها در ارتباط با ایجاد توافق در نشست‌‌های وین، نمایندگان برخی از شرکت‌های خارجی در حال رصد بازار املاک اداری و تجاری شهر تهران به‌ویژه در مناطقی مانند مناطق یک تا سه شهر تهران هستند.

عامل سوم در خروج بازار معاملات املاک اداری از وضعیت کما به قرار گرفتن این بازار در مرکز توجه برخی از سرمایه‌‌گذاران ملکی مربوط می‌‌شود. برخی از سرمایه‌‌گذاران ملکی با این تصور که به‌دلیل جاماندگی تورم بازار املاک اداری از تورم واحدهای مسکونی، سرعت رشد قیمت در بازار املاک اداری در ماه‌های آینده بیشتر از سرعت رشد قیمت مسکن خواهد بود، به این بازار ورود کرده و متقاضی خرید دفاتر کار و واحدهای اداری شده‌‌اند. آنچه انگیزه این سرمایه‌‌گذاران را برای ورود به بازار معاملات املاک اداری تقویت می‌‌کند به افزایش احتمال حصول توافق برجامی در نشست‌‌های وین و بازگشت برندها وشرکت‌های خارجی به ایران مربوط می‌‌شود.

این افراد امیدوار هستند در صورت حصول توافق واحیای برجام و در نتیجه بازگشت شرکت‌ها وبرندهای خارجی به ایران، تقاضا برای واحدهای اداری افزایش یافته و بازدهی سرمایه‌‌گذاری در این بخش از بازار ملک برای آنها مضاعف شود. ضمن آنکه در صورت ورود شرکت‌ها و برندهای خارجی به ایران و شروع فعالیت اقتصادی از سوی آنها در کشور، این سرمایه‌‌گذاران قادر به عرضه این واحدها و دفاتر به بازار اجاره، با اجاره‌‌بهای بالاتر هستند و می‌‌توانند از این محل نیز منتفع شوند.

دوسناریو در ارتباط با آینده اداری‌‌ها

با این حال و در ارتباط با آینده پیش‌‌روی بازار معاملات واحدهای اداری و دفاتر کار دو سناریو وجود دارد. سناریوی اول آن است که با توجه به اینکه چشم‌‌انداز علمی موثق و محکمی در ارتباط با پایان عصر کرونا وجود ندارد و هنوز مشخص نیست که آیا کرونا تمام خواهد شد یا خیر، سرمایه‌‌گذاران موفق، بازار املاک اداری را برای سرمایه‌‌گذاری خود انتخاب نخواهند کرد. به‌ویژه آنکه تجربه دورکاری در دوره کرونا برخی از شرکت‌ها را به این نتیجه رسانده است که حتی در صورت اتمام کرونا، فعالیت‌‌های خود را به شکل غیرحضوری و در قالب کار از منزل (دورکاری) ادامه دهند.

سناریوی دوم اما کاملا متفاوت است. برخی از سرمایه‌‌گذاران با این دیدگاه که کرونا در پیک پایانی یا ماقبل آخر قرار دارد و به زودی به اتمام می‌‌رسد و همچنین با خوش‌‌بینی در ارتباط با نتایج مذاکرات وین، امیدوارند که نبض بازار املاک اداری به سال‌های ۹۵ و ۹۶ بازخواهد گشت. از این رو از سرمایه‌‌گذاری در بازار واحدهای اداری استقبال کردند و در حال رصد شرایط برای انجام معامله در این بازار هستند. این سناریو و عملکرد برخی از سرمایه‌‌گذارها بر مبنای آن باعث افزایش فاصله قیمتی بین متوسط قیمت واحدهای اداری با میانگین قیمت واحدهای مسکونی در زمستان سال جاری در مقایسه با نیمه اول سال شده است.