مشاهدات میدانی از وضعیت قیمت مسکن در چند منطقه پایتخت، از تعادل نسبی و منطقی‌تر شدن قیمت ها خبر می‌دهد. افزایش قیمت مسکن که این سال‌ها تحت تاثیر افزایش قیمت دلار و کمبود عرضه، روند صعودی به خود گرفته بود، اکنون با سیگنال‌های مثبتی که روند مذاکرات وین و رفع تحریم‌ها به گوش می‌رسد و نیز وعده دولت در عملیات اجرایی ۴ میلیونی مسکن، واگذاری زمین رایگان و تسهیلات ویژه خرید مسکن نیز این احتمال را تقویت می کند که بازار به دوره رونق خود نزدیک می شود.
آمار بانک مرکزی نیز از رشد ۲۰ درصدی معاملات بازار مسکن در تهران در دی‌ماه ۱۴۰۰ حکایت دارد و کارشناسان بخش مسکن چشم انداز مثبتی از رونق بازار و به تعادل رسیدن قیمت‌ها در سال آینده ترسیم می‌کنند. به اعتقاد این کارشناسان، قیمت تمام شده مسکن همچنان حباب دارد و انتظار می‌رود در سال ۱۴۰۱، ثبات قیمت در بازار مسکن حاکم شود.
اما پرسش اساسی این است که سال آینده بازار مسکن به چه سمت و سویی خواهد رفت. به باور کارشناسان؛ در صورت انجام توافق، افزایش درآمدهای صادراتی، رشد اقتصادی و اجرای پروژه نهضت ملی مسکن، ساخت و ساز رونق می‌گیرد و افزایش عرضه، موجب ثبات بازار شده و تاثیر قابل توجهی در رونق معاملات و شکسته شدن حباب غیرمتعارف بازار مسکن خواهد داشت.
بررسی‌ها نیز نشان می‌دهد که بازار مسکن و بازارهای موازی نظیر ارز، طلا، خودرو همچنان تحت تاثیر اخبار مثبت و منفی مذاکرات وین هستند؛ کارشناسان نقش عوامل بیرونی نظیر روابط سیاسی، اقتصادی، بین‌المللی، نتیجه مذاکرات وین و امید به فراهم شدن شرایط اقتصادی مطلوب را بر قیمت مسکن واقعی تر دانسته و معتقدند اگر دولت این عوامل را به درستی مدیریت کند، بازار مسکن، سال ۱۴۰۱ را با آرامش آغاز می‌کند و به سمت رونق نسبی پیش خواهد رفت.
«مصطفی قلی خسروی»، رئیس اتحایه مشاوران املاک درباره قیمت مسکن در سال آینده، گفت: معتقدم با توجه به افزایش بی رویه قیمت مسکن در سالهای گذشته و ایجاد یک قیمت کاذب، بازار، کشش قیمت‌های نجومی جدید را نخواهد داشت و شاهد ثبات بازار و رونق معاملات باشیم.
وی افزود: یک عده معاند برای سود بیشتر قصد دارند، قیمت ملک را به عناوین مختلف بالا ببرند و جو جامعه را آماده پذیرش روند افزایشی قیمت ها کنند، اینها اینگونه القاء می‌کنند که قیمت ملک در حال افزایش است تا مردم هرچه سریعتر با قیمت‌های بالا کنار بیایند و ملک مورد نظر خود را با قیمت پیشنهادی خریداری کنند.
قلی خسروی تاکید کرد: از رسانه‌ها تقاضا دارم که مطالب درست را انتشار دهند تا مردم با واقعیت‌ها روبرو شده و فریب قیمت‌های اعلامی در سایت‌ها و فضای مجازی که قیمت‌های پایه ملک را نجومی اعلام می‌کنند، نخورند و توجه داشته باشند که اینها عده‌ای سوداگر و منفعت طلب هستند که برای تامین سود خود تلاش می‌کنند.
وی با اشاره به اینکه ما شاخص تورم بانک مرکزی را داریم اما شاخص تورم هیچگاه به صورت جدی روی بازار مسکن تاثیرگذار نبوده است، افزود: چراغ سبزهایی که در سایت‌ها و فضای مجازی می‌بینیم که نشانه قیمت واقعی مسکن نیست، البته ما افزایش قیمت مصالح، زمین و جواز ساختمانی و غیره را هم داریم که روی قیمت تمام شده اثرگذار است، اما قیمت واقعی مسکن از چند مولفه تشکیل می‌شود که اگر به درستی آنالیز شود، قیمت ملک از قیمت‌های اعلامی به مراتب پائین‌تر خواهد بود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره تاثیر مذاکرات وین بر قیمت مسکن، گفت: اکنون این امید در دل مردم زنده شده که برجام با تلاش دولت به جای مثبتی می‌رسد، اقتدار ایران بیشتر می‌شود و تسهیلاتی برای کشور فراهم خواهد شد که روی شرایط اقتصادی اثرگذار است. در نهایت، قیمت ملک را تحت تاثیر قرار داده و تحولی در فروش ملک ایجاد خواهد شد که هم به نفع خریدار است هم به نفع مستاجر.
«علی ایزدی» کارشناس حوزه مسکن نیز رکود تورمی را عامل تحولات بازار مسکن دانسته و معتقد است؛ بازار مسکن ایران در رکود تورمی به سر می‌برند و پس از یک دوره رشد، به جایی رسیده که امکان افزایش قابل توجه قیمت وجود ندارد و با توجه ادامه تورم در اقتصاد، به مرحله رکود تورمی در این بازار می‌رسیم.
وی ادامه داد: در این وضعیت، معمولا تعداد معاملات کاهش می‌یابد و این شرایط تا زمان رشد بعدی قیمت‌ها ادامه خواهد داشت، البته در بازار تورمی با توجه به اینکه معاملات بیشتر می‌شود، اما طبقه متوسط جامعه توان خرید ملک را نخواهند داشت.
این کارشناس در رابطه با آینده مسکن با توجه به مذاکرات وین، گفت: نقش مذاکرات بی تاثیر نیست، چرا که در روزهای نرخ دلار و طلا تا حدودی با افت قیمت همراه شدند، اما در قیمت مسکن تغییر چندانی را شاهد نبودیم و بازار به رکود رفت. بنابراین به نظر می‌رسد تا نتایج مذاکرات روشن نشود، بازارها به ویژه مسکن در دوران انتظار به سر می‌برند. این شرایط تا دوره بعدی تورم ادامه خواهد داشت و در مقطع بعدی با ورود افراد به بازار مسکن و افزایش معاملات، شاهد رونق بازار خواهیم بود.
البته برخی کارشناسان معتقدند؛ موضوعاتی مانند رکود معاملات، افت شدید توان متقاضیان و تعدیل چشم انداز تورمی موجب می‌شود که قیمت مسکن افزایش چندانی نداشته باشد و احتمالا پایین‌تر از نرخ تورم باشد. اگر این احتمال را درنظر بگیریم، افزایش شدید قیمتی در بازار مسکن رخ نخواهد داد.
در این میان برخی مدیران و مشاوران املاک دیدگاه متفاوتی را مطرح می‌کنند؛ «رسول احمدی» یکی از مدیران مسکن منطقه یک، گفت: تجربه ۱۶ سال فعالیت در این بخش نشان می‌دهد که روند افزایشی یا کاهشی قیمت کالا و خدمات از جمله مسکن به جو روانی جامعه بستگی دارد؛ طرح مواردی نظیر افزایش دستمزد، مترو، طرح ترافیک و غیره، ناخودآگاه یک جو روانی به جامعه تزریق می‌کند و اینگونه برداشت می‌شود که وقتی سایر کالاها و خدمات فرضا با افزایش ۳۰ درصدی همراه شده، ممکن است در بخش مسکن نیز افزایش قیمت را داشته باشیم، بنابراین یکی از دلایل عمده ثبات بازار مسکن به سیاست‌های عمومی دولت برمی‌گردد.
وی درباره تاثیر مذاکرات وین بر قیمت مسکن نیز، گفت: البته در یک مقطع کوتاه می‌تواند روی بازار مسکن تاثیرگذار باشد و تا حدودی مانع افزایش قیمت‌ها شود، اما بازار مسکن تنها بازاری است که به سرعت تابع تحولات خارجی نمی‌شود و مسکن به عنوان یک بازار پیشرو در همه حال روند قیمتی خود را حفظ می‌کند.
«محراب مجیدزاده» یکی دیگر از مدیران بنگاه املاک منطقه یک تهران گفت: قیمت ملک با توجه به افزایش مصالح ساختمانی، قیمت زمین و مالیاتی که برای سازنده‌ها درنظر گرفته شده و با توجه به نرخ دلار که روی ۲۵ هزار تومان بسته شده، نمی‌تواند به روند منطقی و ثبات خود ادامه دهد، اما به دلیل رکود فعلی مسکن، ممکن است افراد پول لازم ملک خود را زیرقیمت واقعی بفروشند.
وی افزود: شاید بازار در حالت انتظار باشد و مردم منتظر برجام باشند، اما تاثیر شرایطی مانند برجام روی بازار مسکن مقطعی است؛ البته تاثیر تورم روی بازار مسکن بیشتر از برجام است، یعنی ممکن است با به نتیجه رسیدن برجام، دلارهای خانگی وارد بازار شود و ملک نیز با نوسان قیمت همراه شود.
«کیوان محمدی» مشاور مسکن در منطقه ۳ تهران، گفت: قیمت در مناطق مختلف تهران متفاوت است. مثلا برخی مناطق پایتحت از جمله منطقه ۳ محدوده پارک وی که بیشتر اداری هستند و تابع رکود بازار نیست و خرید و فروش و معاملات بیشتری در این منطقه در جریان است.
وی کاهش قیمت مسکن را تابعی از کاهش نرخ تورم دانست و افزود: وقتی قیمت کالا و خدمات بالا می‌رود، اگر رشد نقدینگی در سال آینده اتفاق بیفتد، نه تنها ملک که همه کالاها را تحت تاثیر قرار می دهد.
«سجاد رضایی» کارشناس مسکن منطقه ۵ تهران گفت: سال آینده بازار با تاخیر نسبت به سالهای قبل به روند رشد خود ادامه خواهد داد؛ چرا که از ۱۴ فروردین، ماه مبارک رمضان را در پیش داریم که تا حدودی موجب کاهش تعداد مراجعه کننده‌ها می‌شود و یه مقدار دیرتر شاهد روند افزایشی معاملات خواهیم بود، اما طبق تجربه در ماه های ابتدایی سال همواره بازار مسکن، با رونق خوبی همراه بوده است.
وی افزود: البته افزایش قیمت ها، متناسب با نرخ تورم نخواهد بود چرا که نرخ تورمی که بانک مرکزی اعلام می کند، با آنچه در واقعیت رخ می دهد، مغایرت دارد، تولیدکننده مسکن محصولی را تولید می کند که برایش سودآور باشد و به طور کلی قیمت جواز، متریال ساخت، زمین و ملک کلنگی همه در قیمت نهایی مسکن و سود تولیدکننده تاثیرگذار خواهد بود.
«اشکان جهانشاهی» کارشناس بازار مسکن منطقه ۶ تهران نیز در تحلیل وضعیت این بازار گفت: اکنون بازار با رکود همراه شده و معاملات و خرید و فروش‌ها روند نزولی به خود گرفته است.
وی با بیان اینکه بازار مسکن در پاییز امسال با رشد معاملات همراه بود، گفت: با وجود اینکه در پاییز سال گذشته این بازار سیر صعودی داشت، اما در زمستان و در آستانه سال نو که انتظار افزایش بیشتر معاملات را داشتیم، بازار تغییر چشمگیری نداشته و میزان خرید و فروش‌ها با همان روند پاییز پیش رفت.
جهانشاهی، وضعیت بازار را با روند رکودی و تثبیت قیمت‌ها پیش بینی کرد و گفت: اکنون قیمت املاک تقریبا در یک ثبات نسبی قرار دارد و افزایش قیمتی نداریم، اما امید است در سال آینده شاهد رونق و تحول بازار باشیم و مسکن به سمت و سوی خوبی پیش برود.
«علیرضا حسینی» یکی دیگر از مشاوران املاک منطقه ۶ گفت: قیمت ملک براساس تورمی که هر سال داریم، بالا می‌رود. الان بازار در حال رکود است و کشش افزایش قیمت‌ها را ندارد؛ با اینکه اسفندماه هر سال بازار فعال بود، اما امسال خبری از رونق بازار نیست؛ شاید این شرایط مربوط به دوره انتظار مردم نسبت به بحث برجام باشد.
وی افزود: هر وقت کالایی گران می‌شود، مردم به تب و تاب می‌افتند تا هرچه زودتر خرید خود را انجام دهند، اما وقتی قیمت‌ها به سقف خودش رسیده باشد، دیگر بودجه‌ای بابت خرید ندارند. بنابراین تا ملک ارزان نشود، بازار مسکن به جریان نمی‌افتد.
قیمت مسکن که در دولت گذشته به دلیل نداشتن سیاست در این بخش با رشد شدید ۸۰۰ درصدی مواجه شد. افزایش شدید قیمت و از سوی دیگر کاهش قدرت خریدار سبب ایجاد رکود در بازار مسکن شده و خریداران در این بازار کاهش چشمگیری داشت به طوری که برخی مشاوران املاک از کسادی بازار به شدت گله داشتند.
دولت سیزدهم برای جبران کم کاری دولت قبل و پوشش تقاضا، طرح نهضت ملی مسکن برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در ۴ سال آغاز کرد که بیش از ۵ میلیون نفر در این طرح شرکت کردند، از سوی دیگر اجرای مالیات بر خانه‌های خالی در این دولت و اعمال سیاست‌های تنبیهی برای سوداگران و احتکار کنندگان سبب افزایش عرضه ملک در چند ماه گذشته شده است.
در کنار موضوعات فوق، نرخ رشد تورم با اقدامات دولت سیزدهم روند نزولی به خود گرفته و انتظارات تورم نیز کاهش یافته است. برخی کارشناسان، رشد قیمت مسکن در سالهای گذشته را بیش از تورم و حبابی عنوان می‌کنند که حاصل اقدامات دولت قبل در این بخش بود که موجب کاهش قدرت خرید در بازار مسکن شد و از طرف دیگر اگر توافق برجام محقق شود می‌تواند باعث فروکش شدن انتظارات تورمی باشد که فعالان بازار مسکن با توجه به رکود در این بازار، کاهش قیمت‌ها را پیش بینی می‌کنند.
