حق شفعه چیست و تحت چه شرایطی ایجاد می‌شود؟

فرارو-اگر ۲ نفر در یک مال غیرمنقول که قابل تقسیم است، شریک باشند و یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک اول حق دارد مبلغ توافق شده بین شریک و مشتری را به مشتری بدهد و کل مال را به‌تن‌هایی تصرف کند. به شریکی که این حق را دارد، شفیع و به حق مزبور حق شفعه گفته می‌شود. فرض کنید الف و ب به صورت مشاعی (هرکدام سه دانگ) مالک شش دانگ یک زمین هستند. پس از مدتی الف سهم خود را به ج واگذار می‌کند.

در این صورت با تحقق شرایطی که در ادامه به طور مفصل بیان می‌شود، شریک دیگر؛ یعنی ب می‌تواند پول سه دانگ زمین الف را به ج بدهد و زمین را به مالکیت خود درآورد. به این حق اعمال شده، حق شفعه می‌گویند؛ بنابراین حق شُفعه حقی است که قانون‌گذار در جایی که مالی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از آن‌ها آن را به غیر (شخص سومی) واگذار کند، برای دیگری در نظر گرفته است.

۱- غیرمنقول بودن مال: به موجب ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق اخذ به شفعه درصورتی برای شریک ثابت می‌شود که مال غیرمنقول باشد. منظور از مال غیرمنقول، غیرمنقول ذاتی؛ یعنی زمین است. چنان‌چه مال غیرمنقول، غیرمنقول ذاتی نباشد و به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده باشد، مثل بنا یا درخت درصورتی‌که این بنا یا درخت با زمینی که آن هم بین طرفین مشترک است، فروخته شده باشد، حق شفعه ایجاد می‌گردد؛ بنابراین هرگاه بنا یا درخت بدون زمین فروخته شود یا آن که ۲ شریک در زمین با هم مشترک نباشند، نسبت به بنا یا درخت مشاع حق شفعه ایجاد نمی‌گردد.

 

۲- مشاع بودن مال غیرمنقول: مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد؛ یعنی از حیث قانونی سهم شرکا معلوم و معین است. اما از حیث جغرافیا خیر و ایشان در ذره‌ذره مال با یکدیگر شریکند. در ایجاد حق شفعه مهم نیست که سهم هرکدام در مال چقدر است. مهم مشاع بودن مال است. حال اگر مالی بین ۲ نفر مشترک باشد و تقسیم شود، بعد از تقسیم دیگر حق شفعه‌ای وجود نخواهد داشت؛ چراکه دیگر شرکتی باقی نیست تا به منظور جلوگیری از ضرر حق شفعه وجود داشته باشد.

 

حال اگر بعد از تقسیم مال و از بین رفتن شرکت شریک دیگر سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، در این صورت نیز حق شفعه وجود نخواهد داشت، به دلیل اینکه یکی از شرایط اخذ به شفعه مشاع بودن و وجود شراکت بین ۲ نفر است؛ اما بعد از تقسیم دیگر شراکتی وجود ندارد.

 

در خصوص مشاع بودن مال غیر منقول و وجود حق شفعه بعد از تقسیم یا از بین رفتن شرکت استثنایی وجود دارد. به موجب ماده ٨١٠ قانون مدنی اگر ملک ۲ نفر در ممر (راه عبور) یا مجری (راه آب‌رسانی) مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؛ اگرچه در خود ملک مشاع شریک نباشد. این درحالی است که اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد. قانون مدنی در ماده مذکور به طور استثنا حق شفعه را در بیع ملک مفروز (جدا کرده) به اعتبار مشاع بودن ممر یا مجری قرار داده است که از این استثناء نمی‌توان تجاوز کرد.

 

۳- قابل تقسیم بودن ملک: ملک موضوع حق شفعه باید قابل تقسیم باشد. برای اطلاع از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملک به ۲ طریق می‌توان عمل کرد. اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد، باید به اداره ثبت مراجعه کرد و براساس تأیید اداره ثبت اقدام نمود. اگر سابقه ثبتی نداشته باشد، به وسیله کارشناسِ رسمیِ دادگستری قابلیت تقسیم مشخص می‌شود. درنتیجه اگر قابلیت تقسیم در ملک وجود داشته باشد، حق شفعه نیز وجود دارد. در غیر این‌صورت حق شفعه وجود ندارد. قابل تقسیم نبودن ملک می‌تواند به دلیل ضررِ وارد بر ملک و کاهش ارزش آن یا به دلیل تعارض با قوانین و نظم عمومی باشد.

 

۴- شرکا باید ۲ نفر باشند: مال غیرمنقول باید مشاع بین ۲ نفر باشد. ملاک ۲ نفر بودن زمانی است که شریک سهم خود را می‌فروشد؛ یعنی هنگامی که بیع انجام می‌شود، باید شرکا ۲ نفر باشند. درصورتی‌که مال غیرمنقول بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک سهم خود را به چند نفر طی یک عقد بفروشد، شریک دیگر می‌تواند نسبت به تمامی آن سهم اخذ به شفعه کند؛ زیرا در زمان عقد شرکا ۲ نفر هستند و با فروش سهم توسط یکی از شرکا حق شفعه برای شریک دیگر حاصل می‌شود و تعدد خریداران تأثیری در حق شفعه نخواهد شد.

 

۵- انتقال سهم در قالب عقد بیع باشد: ملک باید به صورت بیع؛ یعنی خرید و فروش به دیگری انتقال داده شود تا شریک دیگر حق شفعه داشته باشد. اگر کسی مالی را به دیگری صلح کند یا به عنوان مهریه قرار دهد یا به موجب ارث یا وصیت به دیگری منتقل گردد، برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد نمی‌شود.

۱- حق شفعه فوری است: اگر فوراً اعمال نشود، ساقط می‌گردد. البته فوریت آن از زمانی آغاز می‌شود که شخص شفیع از وقوع معامله آگاه شده باشد. وقتی که شفیع از وقوع معامله آگاه شود؛ ولی برای استفاده از حق اقدام نکند، این تعلل را می‌توان انصراف و اسقاط حق (صرف‌نظر کردن از حق) دانست.

 

۲- حق شفعه قابل اسقاط است: از آن‌جایی که حق شفعه یک حق مالی است، مانند سایر حقوق مالی قابل اسقاط است. این اسقاط ممکن است به لفظ باشد، مانند آنکه شفیع پس از بیع به مشتری بگوید اخذ به شفعه نمی‌کنم یا به فعل باشد. چنان‌که شفیع پس از اطلاع بر بیع شریک خود سهمش را به دیگری انتقال دهد که با این انتقال حق اخذ به شفعه‌اش خود به خود ساقط می‌شود.
ممکن است این سوال برایتان ایجاد شود که آیا شریک می‌تواند قبل از وقوع عقد بیع توسط شریکش حق شفعه خود را ساقط کند؟

 

در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد. برخی بر این عقیده هستند که قبل از انعقاد عقد بیع امکان اسقاط حق شفعه وجود ندارد؛ زیرا هنوز حق شفعه ایجاد نشده است که قابل اسقاط باشد. به موجب این نظر اگر ۲ نفر در ملکی شریک باشند و یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به دیگری منتقل کند و شریک دیگر قبل از انتقال حق شفعه خود را ساقط کند، چون طبق این نظر قبل از وقوع عقد بیع هنوز حق شفعه ایجاد نشده است و اسقاط آن هم موثر نیست؛ شریک بعد از انتقال با اینکه قبلا ًحق خود را ساقط کرده است، می‌تواند حق شفعه خود را اعمال کند. برخی هم معتقدند قبل از انعقاد عقد بیع می‌توان حق شفعه را اسقاط کرد.

 

۳- حق شفعه به ورثه منتقل می‌شود: حق شفعه به صورت ارادی قابل انتقال نیست؛ زیرا وابسته به ملک مشاع است و حقی برای مالک مال مشاع است، از همین‌رو وی نمی‌تواند آن را به دیگری منتقل کند و از طریق ارث قابل انتقال است؛ یعنی درصورت فوت شفیعی که هنوز اخذ به شفعه نکرده است، این حق به وراث او منتقل می‌شود. لازم به ذکر است که تمام وراث باید حق شفعه خود را اعمال کنند. نه این‌که برخی از آن‌ها اخذ به شفعه کنند و برخی دیگر اخذ به شفعه نکنند؛ بنابراین اگر یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کنند، باقی وراث نمی‌توانند حق شفعه را فقط نسبت به سهم خود اعمال کنند؛ بنابراین وراث یا باید از اعمال حق شفعه صرف‌نظر کنند یا نسبت به تمام آن حق خود را اجرا نمایند.

به موجب ماده ۸۱۶ قانون مدنی اخذ به شفعه هر معامله‌ای را که مشتری بعد از عقد بیع و قبل از اخذ به شفعه توسط شفیع نسبت به مورد معامله را نموده باشد، باطل می‌کند؛ بنابراین بعد از اخذ به شفعه معاملاتی که توسط مشتری در فاصله بیع تا اخذ به شفعه صورت گرفته است، همگی باطل می‌شوند.

به موجب ماده ۸۱۱ قانون مدنی اگر سهم یکی از دو شریک وقف باشد، متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد. به عنوان مثال ۳ دانگ از ۶ دانگ زمینی وقف شده و ۳ دانگ دیگر آن طلق و آزاد است که از آن شخص الف است. درصورتی‌که الف ۳ دانگ خود را بفروشد، متولی موقوفه و موقوف علیهم حق شفعه ندارند. اگر بنا به دلایلی مجوز فروش مال موقوفه صادر گردد و قسمت موقوفه فروخته شود، الف می‌تواند اخذ به شفعه نماید.

به موجب ماده ۸۰۹ قانون مدنی هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه ایجاد نخواهد شد. این ماده صراحتاً بیان می‌کند که فروش بنا و درخت بدون زمین آن حق شفعه ایجاد نمی‌کند. در عرف خرید و فروش آپارتمان‌ها اصولاً تنها بنا مورد معامله قرار می‌گیرد و زمینی که آپارتمان در آن واقع شده است، تنها در حد زیربنای ساختمان منتقل می‌شود و مالکان آپارتمان‌ها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی خود؛ یعنی بنای بدون زمین هستند؛ زیرا در زمین مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات است.

می‌توان نتیجه گرفت که بنا در خرید و فروش آپارتمان بدون زمین آن فروخته می‌شود و به همین دلیل نمی‌توان با قدرت در مورد ایجاد حق شفعه در فروش آپارتمان صحبت کرد. هرچند ممکن است آپارتمان مذکور به گونه‌ای باشد که زمین آن و محوطه دور آن (مانند حیاط و…) به شکل مشاع باشد و بتوان از حق شفعه در این موارد نیز صحبت کرد، به طور کلی به نظر می‌رسد نمی‌توان در فروش آپارتمان از وجود حق شفعه سخن گفت.