معامله زمین یک عمل حقوقی محسوب می‌شود. معامله به معنای انتقال مالکیت زمین در ازای دریافت بهای آن است.
به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که معامله یک زمین از طریق مبایعه نامه (روی لینک قبل بزنید) باعث انتقال مالکیت آن به خریدار می‌شود. مالک زمین و خریدار آن برای انجام معامله یک سند تنظیم می‌کنند. سندی که برای انجام معامله تنظیم شده، جزء اسناد لازم الاجرا است. یعنی؛ مالک زمین و خریدار پس از امضای این سند حق برهم زدن معامله را ندارند.
انحلال این معامله تنها در شرایطی امکان پذیر می‌شود که قانون گذار اجازه داده باشد. فسخ؛ یکی از موارد قانونی انحلال این قولنامه (روی لینک قبل بزنید) به حساب می‌آید. فسخ معامله زمین باعث منتفی شدن نقل و انتقال مالکیت زمین می‌شود.
مالک زمین و خریدار با میل و اراده خودشان نمی‌توانند معامله را فسخ کنند. بنابراین، خریدار و مالک زمین اگر قصد فسخ معامله را دارند باید با شرایط قانونی آن آشنایی داشته باشند. لازم به ذکر است که در برخی شرایط، نقل و انتقال مالکیت اراضی باعث تحمیل ضرر و زیان جبران ناپذیری به مالک زمین یا خریدار آن می‌شود.
در چنین شرایطی، آشنایی با شرایط فسخ معامله باعث خواهد شد که خریدار و مالک زمین بتوانند تمام یا برخی از ضرر و زیان خودشان را جبران کنند. به همین دلیل ما در این مقاله سعی کرده‌ایم که کاربردی‌ترین و مهم‌ترین موارد فسخ معامله زمین را بررسی کنیم.
در ابتدا باید بگوییم که فسخ قرارداد (روی لینک قبل بزنید) به معنای انحلال معامله از سوی مالک زمین (فروشنده) یا خریدار است. فسخ این معامله نیز در صورتی امکان پذیر می‌شود که قانون گذار اجازه داده باشد. قانون گذار، موارد فسخ معامله‌های میان اشخاص را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است.
در اصطلاح قانون مدنی به موارد فسخ معامله زمین، خیار گفته می‌شود. خیار به معنای اختیاری قانونی است که از سوی قانون گذار در اختیار طرفین معامله قرار می‌گیرد. خریدار و مالک اراضی با استناد به این خیارات از حق انحلال یک طرفه معامله برخوردار می‌شوند. خیارات شمارش شده در این ماده، ده نوع هستند. خیار غَبن، خیار عیب، خیار تاخیر ثَمَن، خیار رؤیت، خیار تدلیس و خیار مجلس از مهم‌ترین خیاراتی هستند که به خریدار و مالک حق فسخ معامله زمین را می‌دهد.
برخی از خیارات شمارش شده در این ماده به خریدار اختصاص دارند. یعنی؛ تنها خریدار با استناد به این خیارات می‌تواند توافق بر نقل و انتقال مالکیت اراضی را فسخ کند. برخی دیگر از این خیارات به فروشنده اختصاص دارند و تنها او حق استناد به آن‌ها را دارد.
تعدادی از خیارات شمارش شده در این ماده نیز میان خریدار و مالک زمین مشترک هستند. یعنی اگر شرایط تحقق این خیارات مهیا شد هر یک از خریدار یا فروشنده می‌توانند به آن‌ها استناد کنند.
خیاراتی که فروشنده با استناد به آن‌ها از حق فسخ معامله زمین کشاورزی برخوردار می‌شود، عبارت است از:
در ادامه، مهم‌ترین خیاراتی که خریدار با استناد به آن‌ها از حق فسخ معامله برخوردار می‌شود را بررسی می‌کنیم:
نکته: خریدار در هنگام تنظیم و امضای سند مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی می‌تواند با اسقاط تمام یا برخی از خیارات اختصاصی یا مشترک خودش، توافق کند. اسقاط این خیارات باعث می‌شود که خریدار دیگر حق استناد به آن‌ها را نداشته باشد.
امضای سند مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی باعث ایجاد یک ماهیت حقوقی می‌شود که در اصطلاح قانون مدنی به آن، بیع می‌گویند. ماهیت حقوقی که به موجب امضای این سند ایجاد شده است با فسخ آن از بین می‌رود. بنابراین اگر پس از فسخ، مالک و خریدار بخواهند برای بار دوم در خصوص نقل و انتقال مالکیت اراضی با یکدیکر توافق کنند باید معامله دیگری تنظیم و امضا شود.
همچنین، فروشنده به موجب امضای این سند متعهد می‌شود که اراضی را به خریدار تحویل بدهد. خریدار نیز به موجب امضای این سند متعهد خواهد شد که بهای اراضی مورد معامله را پرداخت کند. از دیگر نتایج فسخ این سند، اسقاط تعهداتی است که به موجب امضای آن بر عهده هر یک از خریدار یا فروشنده قرار گرفته است.
بنابراین، خریدار پس از انحلال یک جانبه این سند باید زمین را تخلیه کند و به فروشنده تحویل بدهد. فروشنده نیز پس از انحلال یک جانبه این سند باید بهای زمین را به خریدار بازگرداند.
دعوای ناشی از فسخ معامله زمین کشاورزی جزء دعاوی حقوقی است. بنابراین، رسیدگی به دعوای ناشی از فسخ این سند در صلاحیت آن دسته از مراجع قضایی است که به اختلافات حقوقی میان اشخاص رسیدگی می‌کنند. دادگاه حقوقی و شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به اختلافات حقوقی میان اشخاص را دارند.
داوری از دیگر مراجعی است که صلاحیت رسیدگی به اختلافات حقوقی میان اشخاص را دارد. مالک زمین و خریدار در هنگام تنظیم سند مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی می‌توانند یک داور مرضی الطرفین را به عنوان مرجع حل اختلاف تعیین کنند. در این حالت، طرفین برای طرح دعاوی ناشی از فسخ معامله زمین کشاورزی باید نزد داور مرضی الطرفین بروند.
