گزارش قیمت مسکن در تهران و «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفند ماه سال 1400» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی ها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است. بر اساس این گزارش: تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در اسفند ماه سال 1400 به حدود 6800 فقره رسید که نسبت به ماه قبل 19/9درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن 29/6 درصد افزایش نشان می دهد.
در این ماه متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران معادل 351/2 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب 6/2 و 16/0 درصد افزایش نشان می دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در اسفندماه سال 1400 در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 32/5 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده اند.
همچنین در ماه مورد بررسی، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب معادل 45/8 و 50/2 درصد رشد نشان می دهد.
لازم به توضیح است رشد ماهانه شاخص مزبور در اسفند ماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل 0/4 و 1/2 درصد می باشد.
روند افزایش قیمت مسکن در سال های اخیر و همچنین پیش بینی بازار مسکن در سال 1401 را در گفتگوی رکنا اقتصادی با وحید شقاقی شهری، دکترای اقتصاد و عضو هیئت علمی دانشگاه خوارزمی را بخوانید:
شقاقی شهری در ابتدا درخصوص اثرگذاری و اثرپذیری بازار دارایی ها از همدیگر گفت: در اقتصاد دو بازار وجود دارد. بازار دارایی ها و بازار کالا و خدمات. بازار مسکن در اقتصاد ایران یک دارایی محسوب می شود و تحت تاثیر سایر دارایی ها مانند: ارزهای خارجی، طلا، خودرو و بازار سرمایه است. بازار دارایی ها باهم در ارتباط هستند و از هم تاثیر می پذیرند.
به عبارتی وقتی قیمت دلار به عنوان یک ارز خارجی غالب و حاکم در اقتصاد ایران، جهش پیدا می کند، به طبع آن قیمت طلا و سایر دارایی ها هم افزایش پیدا می کند و یک تناسبی بین این بازار ایجاد می شود. وقتی قیمت دلار بالا می رود، به ترتیب بازار طلا، بازار خودرو( ابتدا بازار خودروهای خارجی و سپس بازار خودروهای داخلی)، بازار مسکن و در آخر بازار سرمایه افزایش می یابد.
عضو هیئت علمی دانشگاه خوارزمی درخصوص روند افزایشی قیمت ها در بازار مسکن تصریح کرد: قیمت دلار از سال 97 که در محدوده 3 هزار و 500 تومان بود، روند افزایشی تدریجی را در پیش گرفت و در حال حاضر به بیش از 28 هزار تومان رسیده است. به تناسب افزایش قیمت دلار، واکنش سایر بازار دارایی ها نیز به این مساله مثبت بود.
بازار مسکن از این مساله تاثیر پذیرفت و شاهد جهش های قیمتی در برهه های مختلف سال های 97 به بعد در این بازار بودیم. خصوصا سال های 97 و 98 که بیشترین افزایش و جهش قیمتی در بازار مسکن رخ داد. سایر سال ها نیز تناسبی بین افزایش قیمت مسکن با سایر بازار دارایی ها را شاهد بودیم و به تناسب افزایش قیمت مسکن، اجاره بها نیز افزایش پیدا کرد.
وی در ادامه تاکید کرد: بسته به شرایط و موقعیت و نقاط جغرافیایی شهرها و کلانشهرها در کشور، افزایش قیمت ها متفاوت بود و نوع افزایش قیمت ها، همگن در همه نقاط ایران نبود. برای مثال بخش های شمالی ایران افزایش قیمت و رشد قیمت بیشتر و ملموس تری را تجربه کرد.
قیمت مسکن در طول سه سال گذشته حداقل بین 5 تا 7 برابر ( در برخی نقاط 5 و در برخی از کلانشهرها 7 برابر) افزایش پیدا کرده است. به تناسب افزایش 5 تا 7 برابری قیمت مسکن در سه ساله اخیر، بهای اجاره بین 3 تا 5 برابر شده است. همین مساله شرایط معیشتی در کشور را سنگین تر کرده است. مسکن ( خرید و اجاره) 30 درصد سبد مصرفی خانوار را تشکیل می دهد و چون سهم 30 درصدی را در سبد مصرفی مردم دارد، لذا شرایط را برای سکونت مردم و مستاجرین بسیار سخت کرده است.
شقاقی شهری درخصوص وضعیت بازار مسکن در سال 1401 ضمن بیان این که به شرط برجام، فعلا برای سال 1401می توانیم انتظار یک رکود را شاهد باشیم، گفت: همه مسائل به شرایط بازار دارایی ها بستگی دارد. اگر برجام در هفته های آینده به نتیجه رسیده و قیمت دلار در محدوده 23 تا 25 هزار تومان به شرایط تثبیت برسد، می توان گفت که بازار مسکن (خرید و فروش، معامله و قیمت مسکن) در شرایط رکود قرار خواهد گرفت.
در بخش سرمایه گذاری مسکن، چون سالیان سال است که کمبود سرمایه گذاری در این بخش وجود دارد، سرمایه گذاری مسیر خود را طی خواهد کرد. البته آبان 1401 یک تکانه جدید خواهیم داشت و آن هم انتخابات سنا و کنگره آمریکا است. اگر جمهوری خواهان پیروز شوند، امکان دارد در بازار دلار شاهد نوساناتی باشیم و به طبع بازار مسکن را دوباره ملتهب کند.
عضو هیئت علمی دانشگاه خوارزمی درخصوص عدم سرمایه گذاری متناسب با رشد جمعیت و رشد تقاضا در کشور، گفت: بازار مسکن را از دو زاویه باید تحلیل کرد، زیرا مسکن از دو منبع تاثیر می پذیرد. یکی از قیمت و نوسانات سایر دارایی ها ( بازار ارز، طلا، خودرو و بازار سرمایه ) و دیگری از سرمایه گذاری و ساخت و ساز در بخش مسکن. در 10 سال گذشته حدود 30 تا 40 درصد کمبود سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز مسکن را شاهد بودیم که عقب ماندگی یا شکاف بین تقاضا و عرضه مسکن بود. این عدم سرمایه گذاری کافی در بخش مسکن، موجب شد که در برخی از نقاط کشور شاهد کمبود مسکن متناسب با تقاضا باشیم.
از سوی دیگر ساختارهای جمعیتی نیز تغییر کرده و مهاجرت به کلانشهرها نیز گسترش پیدا کرده است. لذا فشار به بخش مسکن در برخی از کلانشهرها و مناطق به دلیل ساختارهای اقتصاد کلان و مهاجرت بی رویه، بیشتر شده است. برای مثال رشد قیمت مسکن در منطقه البرز بسیار بیشتر از دیگر نقاط کشور بوده است و جمعیتی که قصد مهاجرت به کلانشهر تهران را داشته اند به دلیل قیمت های بالا، مجبور شده است در البرز ساکن شود.
وی درخصوص تاثیر طرح های متعدد دولت ها در بخش ساخت و سازها و کمک به رفع کمبود مسکن در کشور گفت: مسیری که دولت ها طی می کنند، ایراد دارد. وظیفه دولت ساخت و ساز مسکن نیست. دولت باید با سیاستگذاری و حمایت، بسترهایی را فراهم کند تا بخش خصوصی وارد فعالیت های اقتصادی و سرمایه گذاری شود.
لذا تلاش دولت باید این باشد که شرایطی را مانند اعطای تسهیلات برای بهبود تکنولوژی در حوزه ساخت و ساز، مهیا کند. در کشوری مانند چین به دلیل فناوری های پیشرفته، هزینه و زمان ساخت و ساز بسیار پایین است، اما در کشور ما هزینه ساخت و ساز به دلیل ضعف در حوزه فناوری، بسیار بالا است. همچنین مدت زمان ساخت و ساز هم بسیار طولانی است.
از سوی دیگر دولت صاحب زمین های بسیاری است و می تواند این زمین ها را با قیمت مناسب در اختیار سازندگان بخش خصوصی قرار دهد و به نوعی از بخش خصوصی حمایت کند. دولت نباید خود وارد ساخت و ساز کند، اما می تواند حمایت های لازم را انجام دهد و فرآیندها را تسهیل کند تا سرمایه گذاری در بخش مسکن توسعه پیدا کند.
شقاقی شهری در آخر تصریح کرد: هرچه سرمایه گذاری در بخش مسکن توسعه یابد، هم به میزان اشتغال و رشد اقتصادی کشور کمک می کند و هم سایر بخش های اقتصادی را تحت تاثیر قرار می دهد. بدین ترتیب کمبود عرضه مسکن را پوشش می دهد و مانع بخشی از افزایش قیمت در بازار شود. بخش دیگری از افزایش قیمت مسکن که تابع قیمت سایر دارایی ها است، تا زمانی که تورم در ایران مهار نشود، کاهش نمی یابد. زیرا خود را با تورم هماهنگ و سازگار می کند.
دولت در اقتصاد کلان در کنار حمایت و سیاستگذاری در ساخت و ساز بخش مسکن، باید تلاش کند تورم را در اقتصاد مهار کند. زیرا تا زمانی که تورم را نتوانیم مهار کنیم، قیمت بازار دارایی ها (ارزهای خارجی، طلا، خودرو، مسکن و بازار سرمایه) به تناسب تورم کمتر یا بیشتر خواهد شد و این چرخه معیوب، باطل و تسلسل وار دوباره ادامه پیدا می کند.
