خبرگزاری فارس، سردبیری استانها؛ علی یعقوبی اعظم: کلیات طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها روز چهارشنبه هفته گذشته در صورتی در مجلس تصویب شد که بیش از دو ماه در راهرو های مجلس جابجا شده بود و از اتاقی به اتاقی دیگر و از میزی به میز دیگری منتقل شده بود.
طبق روال آیین نامه مجلس، بعد از تصویب کلیات هر طرح، آن طرح به کمیسیون تخصصی اش می‌رود تا توسط اعضای کمیسیون جزئیات طرح مورد بحث و بررسی قرار بگیرد.
باتوجه به اینکه اکثر نمایندگان با مردم به صورت مستقیم و غیرمستقیم در ارتباط هستند، پیش‌بینی می‌شد که کلیات این طرح در مجلس رای بیاورد، البته طی ماه‌های اخیر مخاطبان فارس من نیز با ثبت کمپین‌های مختلفی اعم از «دستورالعمل میزان اجاره‌بها را عملیاتی کنید» ، «رسیدگی به گرانی بی‌حد فروش و اجاره مسکن» و «وضعیت بازار اجاره مسکن را سامان دهید» و «درخواست مبارزه با احتکار مسکن با اخذ مالیات سنگین» خواستار پیگیری خبرنگاران خبرگزاری از مسئولان مربوطه در خصوص این موضوعات را داشتند.
بنابراین از سه کارشناس باتجربه در حوزه مسکن، حقوق و اقتصاد دعوت کردیم تا در میزگردی در خصوص جزئیات طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی گفت‌وگویی داشته باشیم. بهنام امیدی، کارشناس حقوقی؛ حسین میرزایی، کارشناس مسکن؛ سیدحامد سیدقربانی، کارشناس اقتصادی، در میزگرد ما حاضر شدند تا به صورت دقیق‌تر این طرح را بررسی کنیم.
فارس: وضعیت بازار مسکن از نگاه حاکمیت را چطور ارزیابی می‌کنید؟
حسین میرزایی، کارشناس مسکن: اگر از نگاه جامع بخواهیم به ملک نگاه کنیم، برای ملک عمدتا دو حالت رخ می‌دهد یا خرید و فروش «نقل و انتقال مالکیت» رخ می‌دهد و یا رهن و اجاره «نقل و انتقال بهره برداری و استفاده»؛ در دنیا مدیریت ملک یک امر حاکمیتی است، بنابراین تمامی سیاست های مداخله گرانه و سیاست های تنظیم گر تماماً در خصوص ملک شما می‌توانید ببینید یعنی از مالیات گرفته تا از مدیریت قیمت گرفته بحث تسهیلات گرفته؛ شاه بیت داستان مسکن در کشور ما و نقطه عطف اش اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم است که تصریح کرده، یعنی فکر نکنم کاملتر از این قانون نداریم، به نظر این طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها که دوستان ارائه دادند، مقایسه می‌کنم با ظرفیتی که این قانون دارد.
اطلاعات دقیقی از املاک کشور نداریم
بحث اساسی که در این قانون مطرح شده است که همه املاک باید شناسه دار شوند و وضعیت مالکیت شان مشخص شود، ممکن است اینجا یک سوال مطرح شود که «وقتی شخصی می‌خواهد ملکی بسازد بالاخره به شهرداری رفته و مجوزی گرفته و سند دارد و مالکیت مشخص است»، من می‌گویم نه مشخص نیست و در این بین مشکلی وجود دارد و آن تعدد مالکیت هاست، اعم از سند وقفی، سند نسخ، مصادره‌ای، قولنامه‌ای و غیرمجاز؛ مجموع اینها به صراحت نشان می‌دهد که حاکمیت نمی‌داند در کشور چه تعداد ملک وجود دارد، یعنی اساساً ما می‌خواهیم بازاری را مدیریت کنیم که نمی‌دانیم در آن چه خبر است؟ چون هیچ داده و اطلاعات دقیقی نداریم.
وظیفه سامانه املاک و اسکان این بود که همه این اطلاعات را جمع آوری کند اما به گذشت چند سال از تصویب قانون مورداشاره هنوز به نتیجه‌ای نرسیده ایم و پروژه سامانه املاک و اسکان با یک اجرای غلط با شکست مواجه شده است.
حالا می‌خواهیم در زمانی که هیچ اطلاعاتی از املاک کشور نداریم، یک طرح اضطراری اجرا کنیم، آن هم در بازاری که همه به دنبال تامین نقدینگی هستند؛ تخمین زده می‌شود که در کشور حدود ۱۰ میلیون موجر داریم و خب این موجرها به دنبال تامین نقدینگی هستند، اگر از موجران بخواهیم که نگاه شان به ملک و مسکن چنین نگاهی نباشد باید تصمیمات دیگر اقتصادی را اصلاح کنیم، چون سخت است و زمانبر، پس مجبوریم از این مورد عبور کنیم.
سالهاست سامانه کد رهگیری راه اندازی شده و قرار بود قولنامه هایی که کد رهگیری ندارند وجاهت قانونی نداشته باشند، اما خب آنطور که کارشناسان پیش بینی کرده بودند کار جلو نرفت
سامانه کد رهگیری راه اندازی شد ولی ضریب نفود کافی را ندارد
در بحث مسکن مشکل این است که سالهاست سامانه کد رهگیری راه اندازی شده و قرار بود قولنامه هایی که کد رهگیری ندارند وجاهت قانونی نداشته باشند، اما خب آنطور که کارشناسان پیش بینی کرده بودند کار جلو نرفت؛ ما در این سامانه به راحتی میتوانستیم رابطه بین موجر و مستاجر و هر مفاد و قراردادی که لازم بود را به صورت سیستمی داشته باشیم و سیاست های مداخله گرانه و تنظیم گرانه را به راحتی در آن اعمال کنیم؛ متاسفانه این اتفاق نیفتاد و ضریب نفوذ قولنامه ها همچنان بیشتر است.
تا به امروز دولت تمام ابزارهایی که ماهیت مدیریتی و نظارتی و امکان اشراف بر آن را فراهم می‌کرد، همه این ابزارها را از دست خودش خارج کرد، به رغم اینکه قانون های بسیار خوبی داشتیم؛ من یک بار به طور کامل قانون مرتبط با املاک و اسکان، ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم را مطالعه کردم و لذت بردم، انگار یک نفر فرآیند را روبروی خودش قرار داده و گام به گام قانون را نوشته است، ولی ما چنین قانونی را کنار گذاشتیم و دستمان را خالی کردیم، حالا آمدیم با قوانین چکشی می‌خواهیم بازار را مدیریت کنیم در شرایطی که هیچ ابزاری نداریم.
فارس: قانون روابط موجر و مستاجر چه می‌گوید؟
بهنام امیدی، کارشناس حقوقی: حقیقت این است که بررسی تاریخچه و مداقه نگاه نظام حقوقی ایران و اجاره بها و مشخصا روابط موجر و مستاجر به قبل از انقلاب برمی‌گردد؛ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۳۹، ۱۳۵۶ و بعد از انقلاب ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶؛
مشخصاً خدمت شما عرض کنم که در زمان جنگ تحمیلی و شرایط خاص کشور، شرایط خاص کشور در آن مقطع بسیار متفاوت با مقطع فعلی است؛ شما مشاهده می کنید که قانونگذار در ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۶۲ تا حدی به این موضوع متعرض شده و حکمی را وضع کرده به اعتقاد حقیر با اینکه شاید دو سطر بیشتر نیست ولی به نظر من تامل و کارشناسی بیشتری از جهت فقهی و کارشناسی نسبت به این طرح دو صفحه ای کنترل و ساماندهی اجاره بها دارد؛ این قانون می‌گوید: در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عَسر و حَرَج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، می‌تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.
این به نظر می رسد ورود عقلانیت و منطق و توجه به مبانی فقهی تو حوزه قانون گذاری در این حوزه است ولی وقتی طرح موضوع بحث مان را بررسی می‌کنیم می‌بینیم که نه، حتی همین ماده نهم که عرض کردم و به هر حال متکی هست بر مبانی فقهی و به نظر من قابل دفاع است در عمل چندان توفیقی را پیدا نمی‌کند و شما ملاحظه می‌فرمایید که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ چنین حکمی تکرار نمی‌شود.
تا اینکه از دو سال پیش، ستاد ملی مبارزه با کرونا بدون صلاحیت تقنینی و بدون ورود تخصصی می‌آید مصوبه گذاری می‌کند که ماهیت اش را ما نمی‌توانیم جز قانون بدانیم.
مردم ملاحظه فرمودند ما تقریباً دو سال مصوبه‌ای(مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا) را داشتیم که ضمانت اجرایی جدی در بازار اجاره نداشت حالا در محاکم ما مسئله این بود که آیا این قانون قابل اجراست یا قابل اجرا نیست؟
چون ورود به حوزه حقوق و تکالیف اشخاص روابط موجر و مستاجر قطعاً ماهیت تقنینی دارد بنابراین نه دولت و نه یک ستاد فرا قوه‌ای حق مداخله در این حوزه را ندارد، مردم ملاحظه فرمودند ما تقریباً دو سال مصوبه‌ای را داشتیم که ضمانت اجرایی جدی در بازار اجاره نداشت حالا در محاکم ما مسئله این بود که آیا این قانون قابل اجراست یا قابل اجرا نیست؟ و به هر حال بحث ها و اختلافاتی را ایجاد کرد حالا ملاحظه می‌فرمایید همان مصوبه به شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا می‌آید.
مصوبه سران قوا در مقابل طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها!
در زمانی که طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها در پایان فروردین ماه اعلام وصول شده، در شرایطی که طرح در حال بررسی در مجلس است، مجدداً به صورت کلی و بدون ملاحظه حقوقی و حتی اقتصادی در مصوبه سران قوا قراردادهای اجاره به صورت اتوماتیک وار تمدید می‌شود؛ از جهت شرعی، اولیات حوزه عقود و قراردادها، ایجاب و قبول است مسلماً؛ یعنی چه که قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود، ما منکر اختیارات دولت و مجلس نیستیم، دولت قطعاً اختیاراتی دارد مجلس قطعا اختیاراتی دارد ولی نحوه اعمالش و تاثیرش در عرصه عمل تعیین کننده است.
حالا به هر تقدیر ما بیشتر موضوع بحث جلسه مان طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی است؛ من یک سوال مطرح می‌کنم بعد اجازه بفرمایید یک مقدار مصداقی تر ورود می‌کنم، اگر مجلس این ضرورت را احراز می‌کند، به درستی هم به نظر من جای تقدیر هم دارد که به هر حال در مقام حمایت از مستاجر ها ورود می‌کند قصد قانونگذاری دارد واقعا دغدغه اش دغدغه قابل تقدیری است اما چرا طرحی با این درجه از اهمیت با تاخیر زیاد ارائه شود؟ از سوی دیگر پایان فروردین ماه این طرح اعلام وصول شد و بررسی کردن آن در کمیسیون یک ماه زمان برد، این منجر به چه می‌شود؟ منجر به شتابزدگی در تنظیم این مواد.
فارس: تعدادی از مواد دارای اشکال در این طرح را می‌فرمایید؟
بهنام امیدی، کارشناس حقوقی: بله، شما عنوان طرح را مطالعه بفرمایید، طرح کنترل و ساماندهی، عنوان طرح مشکل قانونی اساسی دارد، کلمه «کنترل» به سبب غیرفارسی بودنش مغایر با اصل ۱۵ قانون اساسی است.
بنابراین شما ملاحظه بفرمایید از عنوان طرح بگیریم تا تک تک موادش پر است از ابهام‌ها و اشکال‌هایی که ناشی از شتابزدگی و جلو رفتن کار بدون نگاه کارشناسی؛ عرض کردم حالا به هر حال کمیسیون عمران دغدغه مند بوده و ورود کرده به این حوزه که جای تقدیر و تشکر دارد اما به هر حال ابعاد حقوقی و قضایی موضوع، نیاز به دقت بیشتری داشته است.
الزام طرح به ثبت قرارداد اجاره توسط دفترخانه‌ها/ دفترخانه‌ها دسترسی به سامانه کدرهگیری ندارند
برخی اشکالات ماده یک را به اختصار بیان می‌کنم؛ ماده یک، در باب الزام موجران به ثبت قراردادهای اجاره است؛ یک ابهام که در ماده یک و دیگر مواد وجود دارد، بحث قراردادهای اجاره‌ای که در دفاتر اسناد تنظیم می‌شود است، در عموم مردم و در عرف بازار خیلی رایج نیست که شما قرارداد اجاره را در دفترخانه تنظیم کنید و یکی از مشکلات و ابهامات طرح همین است.
ما ضوابط قانونی این موضوع را در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، قانونگذار پیش‌بینی کرده ولی در این طرح این ابهام وجود دارد که حالا اگر من به هر دلیلی تمایل داشتم قرارداد را در دفترخانه ثبت کنم تکلیف ثبت‌اش در سامانه موضوع ماده ۱۸ سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور (سامانه کد رهگیری) چه می‌شود؟ یک مقدار من این نگرانی را دارم که در عرصه اجرا این ابهام منجر شود که این موضوع قابل اجرا نباشد و برخی بخواهند از آن فرار کنند.
در تبصره یک ماده یک گفته است که، ما از این سامانه متوسط قیمت قراردادهای اجاره آن منطقه را استخراج می‌کنیم خب اگر قرار باشد اجاره هایی در دفترخانه ثبت شود و در این سامانه ثبت نشود این آمارگیری و این رقم متوسط که ارائه می‌دهیم اصلا دقیق نیست.
مالیات، مجازات نیست/ دادخواهی یک حق مسلم است و نباید هزینه اش دوبرابر شود
نکته بعدی اینکه، قانونگذار آمده از بالاترین ضمانت اجرا که ضمانت اجرای کیفری و وضع مجازات است برای الزام موجرها برای ثبت قرارداد اجاره استفاده کرده، مبانی کیفری روشن است چه در مبانی کیفری اسلام و چه در مبانی کیفری عرفی، ما تا آنجایی که مقدور است باید سعی کنیم مردم را از طریق فرهنگ‌سازی از طریق مشوق‌هایی که می‌گذاریم به تکلیفی که می‌خواهیم وادار می‌کنیم.
مالیات مجازات نیست، گرفتن ۲۰ درصد مالیات از موجر نباید یک نوع مجازات تلقی شود و قانونگذار باید حتما این نکته را لحاظ کند
انتهای ماده یک را ملاحظه بفرمایید که گفته شده: «تعزیر»؛ یعنی مجازات. در ادامه قانونگذار تفاوت مجازات و دیگر ابزارها را هم به خوبی رعایت نکرده است حالا ما منتظر هستیم که بگوید چه مجازاتی؟ اولین بند آن این است که ۲۰ درصد مالیات از موجر خواهم گرفت، مفهوم مالیات که طبق اصل ۵۱ یک مفهوم روشنی است، مالیات مجازات نیست و قانونگذار باید حتما این نکته را لحاظ کند.
قانونگذار هر مجازاتی بخواهد می‌تواند اعمال کند اما در ادامه به دو برابر شدن هزینه دادرسی اشاره می‌کند؛ مبانی هزینه دادرسی روشن است، حق دادخواهی افراد یک حق مسلم است شما نمی‌توانید این حق را به خاطر این که تکلیفش را انجام نداده محدود و دشوار کنید.
حکم قضایی شرعاً و قانوناً لازم الاجراست؛ نباید اجرای حکم منوط به پرداخت مالیات شود
یک نکته عجیب‌تر، خط آخر قبل از تبصره یک را ملاحظه بفرمایید که می‌گوید: اگر اجراییه صادر شد یعنی حکم قطعی قضایی داشتیم ( اجراییه سندی است که حکم قطعی قضایی را قرار است اجرا کند) اجرای حکم منوط به ارائه رسید پرداخت مالیات است، این واقعا یک بدعت خطرناک است چرا که حکم قضایی یک حکم قطعی قضایی بوده و شرعا و قانونا لازم الاجراست؛ شما نباید اجرای حکم را منوط به پرداخت مالیات کنید.
از این دست مشکلات در مواد و تبصره های دیگر بسیار وجود دارد من به مابقی تبصره ها ورود نمی‌کنم و ماده یک را به عنوان نمونه عرض کردم.
فارس: اگر ایرادات حقوقی طرح حل شود، آیا این طرح در اجرا هم ممکن است به مشکل بخورد؟
حسین میرزایی، کارشناس مسکن: نکات خیلی خوبی را آقای امیدی مطرح کردند، من فهم حقوقی به مانند ایشان ندارم و نگاه من سیستمی است، ولی نکته خیلی مهمی مطرح کردند که موضوع مالیات بود، مالیات یعنی دولت به شما خدماتی داده است و شما در ازای این خدمات یک مالیاتی پرداخت می‌کنید، ما نباید از مالیات به عنوان ابزار کیفری استفاده کنیم چرا که آثار مخرب روانی و فکری خواهد داشت.
مسئله این است که مشکل حال حاضر به دلیل یکسری سیاست‌های اشتباه در گذشته به وجود آمده و حالا صحیح نیست که یقه موجر و مستاجر را بگیریم. شما به نظام بانکی کشور نگاه کنید، انقدر سیستم‌ها به خوبی با هم سرخط شدند و کنار هم قرار گرفتند که شما می‌خواهید یک تسهیلاتی از بانک دریافت کنید به واسطه بدقولی های قبلی در رتبه بندی e قرار می‌گیرید و بانک نمی‌تواند به شما تسهیلات پرداخت کند، ساتنا، پایا، چکاوک و... همه چیز سیستمی است و قائده دارد.
وزارت راه توان راه اندازی سامانه املاک و اسکان را نداشت، برای طرح کنترل اجاره بها هم ابزاری ندارد
ما در حوزه مسکن قاعده مشخصی برای این موضوع نداریم و شروع کردیم به یقه گیری کردن! وزارت راه و شهرسازی دولت دوازدهم توان اداره و اجرای درست سامانه املاک و اسکان (نسخه قدیم) را که یک فرم خود اظهاری بود نداشت، حالا چطور وزارت راه دولت جدید می‌خواهد در طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها، بین مشاوران املاک، شهرداری‌ها، سازمان امور مالیاتی، قوه قضائیه و... ارتباط برقرار کند؟
عدم راه اندازی صحیح سامانه املاک و اسکان باعث ناامیدی مردم می‌شود
اگر این طرح از سد صحن علنی مجلس و شورای نگهبان هم رد شود، به مرحله اجرا نمی‌رسد چون وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند آن را اجرا کند
من بسیار واضح و روشن می‌گویم، آنطور که در متن فعلی طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها می‌بینم، اگر این طرح از سد صحن علنی مجلس و شورای نگهبان هم رد شود، به مرحله اجرا نمی‌رسد چون وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند آن را اجرا کند؛ مدت زیادی از زمانی که مسئولان وزارت راه، راه اندازی سامانه املاک و اسکان به دست گرفته، به طوری که ما نمی‌دانیم چه تیمی و چه شخصی در حال اجرای آن است، من می‌گویم هر کسی مسئول این سامانه است توان مدیریت ندارد، این به نوعی ناامید کردن مردم است.
در حال حاضر چون بازار مسکن ساماندهی نشده، موجر هر قیمتی بخواهد بر روی ملکش می‌گذارد و چون دولت ضعف دارد نمی‌تواند آنطور که باید نظارت کند؛ یکی از دوستان ما بحث معاملات اکراهی و اضطراری را مطرح کرده بودند که کدامیک باطل است؟ در این صورت در هر حال یک معامله‌ای انجام می‌شود و لو اینکه رضایت حداقلی هر دو طرف را داشته باشد. عرض من این است که این شیوه اجرا و این شیوه قانونگذاری سریع و شتابزده که امکان اجرا ندارد و حداقل یک ماه دیگر به مرحله اجرا می‌رسد، اشتباه بوده و این هم یک نوع ناامید کردن مردم است، مجلس یک طرح دوفوریتی آماده می‌کند و می‌گوید که می‌خواهیم بازار اجاره بها را کنترل کنیم و در مقابل مردم هم انتظار دارند که اتفاقی بیفتد وقتی به دلایل مختلف این اتفاق نیفتد این می‌شود ناامید کردن مردم.
شما ببینید، کنترل یعنی از ابتدا تا انتهای فرآیند شما بتوانید این فرآینده را ترک و تریس (Turk and Tris) کنی و همه اقدامات را نظارت کنی و ساماندهی هم یعنی ابزار رگولات، یعنی بانک مرکزی یک سوئیچ دارد مثل شاپرک که بتوانید مدیریت کنید، اما این طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها چنین چیزی نیست، چگونه شما می‌خواهید مدیریت کنید؟
در پایان سخنانم عرض کنم، من یک خط بطلان می‌کشم به روی این طرح، اگر بند بند این طرح را آب طلا بگیرند و هر طور شده تایید شود، این قانون ابزارها و زیرساخت‌های سیستمی اش در کشور وجود ندارد و اگر هم وجود داشته باشد به درد اضطرار امروز مستاجران نمی‌خورد.
فارس: نگاه شما به طرح اجاره و ساماندهی اجاره بها چیست؟
سیدحامد سیدقربانی، کارشناس اقتصادی: جواب کاملا مشخص است، همانطور که دوستان حاضر در جلسه قبلتر از من اشاره کردند، چون زیرساخت و آماری از املاک کشور موجود نیست، نظارت و رصد برای دولت به شدت سخت می‌شود، ما اگر بنا را بر این بگذاریم که این طرح تصویب شد و به مرحله اجرا رسید و اجرا شد، شاید در کوتاه مدت فشار به موجر باعث شود که بازار به سمت مستاجر گردش کند اما در آینده انگیزه مالک برای اجاره دادن خانه اش کم می‌شود و در بلند مدت قطعا به ضرر مستاجران است.
وقتی نقدینگی از بازار تولید مسکن، به بازار سکه و ارز و طلا وارد شود، هیچ سودی برای حاکمیت ندارد
دلایل این موضوع هم مشخص است، این طرح در کنار مصوبه افزایش اجاره بها سران قوا، ریسک اجاره را افزایش می‌دهد و تمایل موجران برای اجاره دادن خانه هایشان را کم می‌شود، چرا که با این طرح مالکیت خانه به مستاجر می‌رسد فقط اسماً به نام موجر است، در این صورت ترجیح می‌دهد این ملک را تبدیل به نقدینگی کند، از آن سو چون زیرساختی برای مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر مجموع درآمد و... نداریم، نمی‌دانیم که این سرمایه قرار است از کجا سر دربیاورد، در این حال هم عرضه مسکن کم شده و هم نقدینگی از بازار مسکن خارج شده، وقتی نقدینگی از بازار تولید مسکن، به بازار سکه و ارز و طلا وارد شود، هیچ سودی برای شرایط اقتصادی کشور ندارد.
دولت و مجلس با طرح‌های ناقص باعث فرار سرمایه گذاران از بازار مسکن نشوند
همین خرید خانه و اجاره دادن خانه باعث رونق تولید و گردش سرمایه می‌شود، درست است که خود همین موضوع موجب تقاضاهای سرمایه‌ای است و فشار تقاضا باعث افزایش قیمت مسکن شود، اما در حالتی که در بانک ها وام رهنی شکل نگرفته و نمی شود خریدار بالقوه را به خریدار بالفعل تبدیل کرد. در حال حاضر عمده مردم توان خرید خانه حتی با وام هم ندارند و عرضه و تقاضای بازار مسکن را دقیقا کسانی حفظ کرده‌اند که نگاه سرمایه‌ای به بازار مسکن دارند، پس اگر ما بخواهیم با اعمال چنین قوانینی باعث رانده شدن این نوع تقاضا از بازار مسکن شویم، در آینده نه چندان دور ضربه محکم تری نسبت به شرایط فعلی می‌خوریم.
وقتی تولید و عرضه مسکن به دلیل افزایش ریسک بازار مسکن کاهش یابد، سرمایه گذار از این بازار فرار خواهد کرد
تا زمانی که دولت بحث وام های رهنی را احیا نکند، نباید به سمت حذف این تقاضاهای سرمایه‌ای برود، چرا که این اتفاق به معنی نابودی بازار مسکن در چند سال آینده است، وقتی تولید و عرضه مسکن به دلیل افزایش ریسک بازار مسکن کاهش یابد، سرمایه گذار از این بازار فرار خواهد کرد؛ امروز اگر خانه هست ولی اجاره اش گران است، اگر تغییری در روند فعلی اتفاق نیوفتند، در آینده خانه‌ای نیست مستاجر بخواهد اجاره کند و بازهم به ضرر مستاجران است.
اقتصاد علم انگیزه‌هاست/ طرح‌های مجلس باید پیوست اقتصادی داشته باشد
و اما چرا چنین طرح‌هایی تصویب می‌شود؟ کسانی که چنین طرح هایی می‌گذارند باید نگاه اقتصادی و پیوست اقتصادی نیز در کنار طرح هایشان تعریف کنند، اقتصاد علم انگیزه هاست، شما برای اینکه بتوانید این بازار را کنترل کنید باید بتوانید انگیزه های افراد را کنترل کنید، به طور مثال اگر حاکمیت به دنبال این است که قیمت مسکن پایین بیاید باید در وهله اول تورم کشور را کنترل کند و همین موضوع باعث می‌شود که تقاضاهای سرمایه‌ای از بازار مسکن خارج می‌شود، چون که دیگر مسکن یک کالای مصرفی می‌شود نه سرمایه‌ای.
تا زمانی که انگیزه‌ها اصلاح نشود، این طرح‌ها به سختی می‌توانند تغییراتی ایجاد کنند، بعضی کارشناسان از این طرح‌ها حمایت می‌کنند، آنها باید بدانند که این طرح‌ها برای کشورهایی است که دارای تورم ۷ و ۸ درصدی هستند نه کشوری مثل ایران که دارای تورم ۴۰ درصدی است.
فارس: کدامیک از مواد طرح، کمترین اشکال حقوقی را دارد و کدامیک باید کلا حذف شوند؟
بهنام امیدی، کارشناس حقوقی: سوال سختی پرسیدید، کلا چهار ماده در طرح وجود دارد و اگر قرار باشد تعدادی از اینها حذف شود، ممکن است دیگر به حد طرح نرسد.
هر ماده طرح تلاش کرده، یک ورودی به هر حوزه ای داشته باشد و انگیزه طراح هم انگیزه خوبی بوده ولی حکمی که در نهایت آورده است، کار را دشوار می‌کند و نمی‌توانیم انگیزه نیت صالح را از این متن خارج کنیم.
حذف کمیسیون درصدی بنگاه ها و اصلاح تعرفه ها، اهداف مثبت طرح است
یک نکته‌ی دیگری هم که طراح به درستی دنبال‌اش بوده سعی کرده که تاثیر میزان اجاره بها را نسبت به کمیسیون هم حذف کند
مثلاً تبصره ۲ ماده یک را ملاحظه بفرمایید، به نظر من دو هدف داشته یک تعرفه‌گذاری کند؛ اصلاح به اصطلاح کمیسیون بنگاه ها و مشاوران املاک، که کار پسندیده‌ای است و طبیعتاً ارقامی را انسان می‌شنود که واقعاً غیرمنصفانه است؛ یک نکته‌ی دیگری هم که طراح به درستی دنبالش بوده سعی کرده که تاثیر میزان اجاره بها را نسبت به کمیسیون هم حذف کند، چرا که مشاوران املاک وقتی که قیمت فروش یا اجاره مثلا ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کند استقبال می‌کنند چرا که کمیسیون هم متقابلا مبلغ قابل توجهی افزایش یافته.
این دو هدف خوبی است که طراح این طرح داشته ولی شما ورود می‌کنید به اصل متن و تبصره دو را ملاحظه می‌فرمایید، یک اینکه اولاً اینجا جایش نیست شما الان در مقام روابط موجر و مستاجر هستید و این موضوع ابعاد گسترده‌تری دارد، قانون گذار باید این قسمت را نگه دارد و در قانون جامع‌تر راجع به تعرفه‌های مشاورین املاک صحبت کند، به طور مثال وقتی شما متن را می‌خوانید متوجه نمی‌شوید که به هر حال این تعرفه ناظر به اجاره بهای فقط قراردادهای اجاره است یا نه تعرفه خرید و فروش را هم قرار است اینجا تبییع کند؟ این یک ابهام.
«هرگاه طرفین قرارداد اجاره بدون وساطت بنگاه‌های مذکور بخواهند قرارداد خود را تنظیم نموده و صرفاً برای درج قرارداد خود در سامانه مشاوران املاک مشاور مراجعه کنند، ۵ درصد باید تعرفه بدهند»
در سطر دوم تبصره ۳ همین ماده، ملاحظه بفرمایید که می‌گوید: «هرگاه طرفین قرارداد اجاره بدون وساطت بنگاه‌های مذکور بخواهند قرارداد خود را تنظیم نموده و صرفاً برای درج قرارداد خود در سامانه مشاوران املاک مشاور مراجعه کنند، ۵ درصد باید تعرفه بدهند». در حالی که این بند با صدر ماده یک اختلاف دارد، سطر اول و دوم ماده یک را ملاحظه بفرمایید، می‌گوید که این ثبت در سامانه مطابق چیست؟ مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن است؛ حالا مراحل بررسی ماده ۱۸ را ملاحظه بفرمایید می‌بینید که ابتدا پیش‌بینی نشده بود که خود افراد خود متعاملین امکان دسترسی به این سامانه را داشته باشند باز شورای نگهبان به درستی در راستای حفظ منافع مردم، گفت که چرا صرفاً باید این مشاور املاک دسترسی داشته باشد، مثلاً من و برادرم که معامله ملکی انجام داده‌ایم چرا باید حتماً برویم سراغ مشاور املاک و از آنها بخواهیم که این کار را برای انجام دهد که خب در اینجا قطعا باید مبلغی به مشاور املاک پرداخت شود تا صرفا یک ثبتی در سامانه انجام دهد. بنابراین باز از این جهت هم با اون موادی که در ابتدای طرح آمده بود همخوانی ندارد.
فارس: از نظر شما کدامیک از مواد طرح هدف گذاری صحیحی داشته است؟
الزام به ثبت قرارداد در سامانه کدرهگیری/ بازنگری اساسی مشاوران املاک
حسین میرزایی، کارشناس مسکن: به نظر من موضوعی که در این طرح بسیار مهم است و اگر اجرا شود اتفاق بزرگی رخ خواهد داد، مبحث الزام به ثبت قرارداد اجاره است؛ ما یک بار برای همیشه اعلام کنیم قرارداد استاندارد قراردادی است که در سامانه کد رهگیری ثبت شود، مبنا همین باشد؛ در این صورت حداقل میتوانیم بگوییم که یک بستر واحد داریم برای اینکه بتوانیم سیاست گذاری کنیم.
در دفاتر اسناد رسمی ضریب استانی و منطقه‌ای نداریم، هزینه در همه چیز کاملا مشخص و ثابت است، حق کمیسیون املاک هم باید ثابت شود
نکته دوم که در این طرح به خوبی هدف گذاری شده همین موضوع مشاوران املاک است؛ مشاوران املاک در حال حاضر مجموعه‌ای از خدمات را ارائه می‌دهند، از مشارکت، تامین مالی، اجاره ملک، زخمی کردن ملک، پیش خرید ملک، خلاصه هر آن چیزی که در حوزه ملک متصور هستید، مثلا در نقاط شمال کشور از جنگل خواری و کوه خواری گرفته تا دیگر موارد، بعضا توسط این املاکی‌ها اتفاق می افتد.
در خصوص مشاوران املاک باید یک بازنگری اساسی شود، همه باید یک دور غربال شوند و دوباره پروانه بگیرند؛ ببینید امر ثبت یک امر ثابتی است، مثلا در دفاتر اسناد رسمی ضریب استانی و منطقه‌ای نداریم، هزینه حق التحریر و... در همه چیز کاملا مشخص و ثابت است، حق کمیسیون املاک هم باید ثابت شود.
وزارت راه به بعضی مدیران ۹ سال چک سفید امضا داده، ۹ سال بس نیست؟
ترکیب وزارت راه و شهرسازی ترکیب به شدت بازنده‌ای است، باید تغییر کنند، این عزیزان هر کسی هستند که نتوانستند پروژه املاک و اسکان را به سرانجام برسانند و باید تغییر کنند.
در وزارت راه ۹ سال چک سفید امضا به بعضی ها داده شده، اینها طی این مدت نه مسکن ساختند، نه مسکن مهرهای نیمه تمام را کامل کردند و نه سامانه املاک و اسکان را راه اندازی کردند، عملا هیچ کاری نکردند، نه نرم افزاری پیشرفت کردند و نه سخت افزاری.
فارس: راه حل اساسی مشکل مسکن چیست؟
سیدحامد سیدقربانی، کارشناس اقتصادی: زمانی که ما از سرچشمه بازار را کنترل نکنیم، یک زمانی مجبور می شویم که در آخر رودخانه بایستیم و با جزئی‌ترین موارد مبارزه کنیم؛ یعنی انرژی که در ابتدای مسیر باید می‌گذاشتیم را نگذاشتیم و حالا باید انرژی مضاعفی در انتهای مسیر خرج کنیم.
به نظر من برای اینکه ریسک‌های مالکیت‌ها را کنترل کنیم بهتر راه است، میزان حداکثر افزایش اجاره بها را میزان تورم کشور اعلام کنیم و نه ۲۵ درصد؛ نرخ اجاره بها و تورم از دهه ۶۰ تا به امروز تقریبا هم راستا بوده، یعنی هر چقدر که ما تورم داشتیم دقیقا نرخ اجاره بها هم به همان نسبت رشد کرده است.
قطعا افزایش عرضه مسکن به بازار راه حل اساسی است، اما بهتر است دولت تورم را کنترل کند، تفکیک بودجه ارزی و ریالی انجام شود، مالیات عایدی بر سرمایه، مالیات بر مجموع درآمد گرفته شود، اصلاح نظام بانکی علی‌الخصوص نظام بانکداری خصوصی انجام شود و بعد از اینها کشور به رشد و توسعه اقتصادی می‌رسد؛ اینجاست خود به خود قدرت خرید مردم افزایش می‌یابد، متراژ خانه‌ها بیشتر می‌شود و...
از راه اندازی سامانه املاک و اسکان تا بازنگری در قوانین مشاوران املاک
آنچه مسلم است این است که نمایندگان مجلس در ابتدا می‌بایست از وزارت راه و شهرسازی راه اندازی سامانه املاک و اسکان را مطالبه کنند، چرا که حاکمیت در موضوع املاک مسکونی هیچ آمار و اطلاعات دقیقی ندارد تا بتواند بر اساس آن سیاست گذاری داشته باشد؛ بنابراین استقرار یک تیم دغدغه‌مند و انقلابی در معاونت مسکن وزارت راه می‌تواند به راه اندازی این سامانه سرعت ببخشد.
در ثانی، باتوجه به اهمیت بازنگری در قوانین مربوط به مشاوران املاک، لازم است نمایندگان مجلس با همکاری کارشناسان و پژوهشگران متخصص در این حوزه، مقدمات اصلاح در موادی از این قوانین را آغاز کنند.
هفته گذشته نیز وزیر راه از انتقال سامانه کدرهگیری (که زیرنظر وزارت صمت بود) به وزارت راه خبر داد، اگر همین موضوع به شرطی که در وزارت راه به طور جدی پیگیری شود و کارشناسان این حوزه هر چه زودتر ارتباط بین سامانه کدرهگیری و سامانه املاک و اسکان را برقرار کنند، میتوانیم به روند شناسایی سریعتر خانه‌های خالی جهت اخذ مالیات و افزایش عرضه این خانه‌ها به بازار مسکن، امیدوار باشیم.
بدون شک، انجام تک به تک این موارد می‌تواند در آینده‌ای نزدیک ثبات را به بازار «رهن و اجاره» و «خریدوفروش» مسکن برگرداند.
انتهای پیام/ع/ ت 2
