به گزارش خبرگزاری فارس از اصفهان، چندین ماه است که بازار مسکن دچار رکود شده و معاملات بازار مسکن از رونق افتاده است؛ با این وجود به دلیل افزایش قیمت مواد اولیه و مصالح ساختمانی هر روز قیمت مسکن افزایش می‌یابد؛ این در حالی است که در طرف خریدار نیز قدرت چندانی برای ورود به بازار مشاهده نمی‌شود.
اگر این مسأله را در کنار مواردی همچون افزایش قیمت رهن و اجاره‌بها در فصل تابستان و کاهش قدرت مستأجران برای پرداخت این مبالغ قرار دهیم، به این نکته می‌رسیم که معضل مسکن در ایران به مسأله‌ای ساختاری در اقتصاد ایران تبدیل شده است و تا سیاست مشخص و کلانی در این زمینه اتخاذ و اجرا نشود، نمی‌توان انتظار داشت این مشکل به صورت اساسی حل شود.
با این حال از نظر بسیاری از اقتصاددان‌ها، هم عوامل اصلی معضل مسکن مشخص است و هم راه‌حل در دسترس و قابل اجراست و نیازمند عزم دولت در این زمینه است؛ در این راستا به سراغ بابک صفاری، عضو هیأت علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان رفتیم تا مشکلات اصلی و راه‌حل‌های قابل اجرا را از وی جویا شویم.
به نظر صفاری، دولت باید از موضع منفعل در بازار مسکن خارج شود و نقش فعالی را برای هدایت بازار و همچنین عرضه و از طرف دیگر کنترل تقاضا ایفا کند تا بتوان تا اندازه‌ای بر مشکل مسکن فائق آمد.
فارس: از نظر شما عامل اصلی گرانی مسکن مربوط به چه مواردی است؟
صفاری: قیمت مسکن ترکیبی از ۲ عنصر ساخت و زمین است یعنی زمانی که از قیمت مسکن صحبت به میان می‌آید نیاز است ببینیم که این قیمت به‌دلیل قیمت تمام شده ساخت افزایش داشته یا قیمت زمین؛ واقعیت این است که مجموع قیمت زمین و قیمت تمام شده با قیمت مسکن اختلاف زیادی دارد و بخش عمده قیمت تمام شده مسکن به قیمت زمین باز می‌گردد و عامل اصلی این است که هیچ برنامه‌ای برای عرضه زمین در شهرهایمان نداریم.
اگر بخواهیم دقیق نگاه کنیم باید بگوییم زمین عامل کمیابی است و شاهدیم زمانی که شهر توسعه پیدا می‌کند قیمت نقاط خاص و ویژه‌ای افزایش پیدا می‌کند؛ زمین محدود و جمعیت در حال افزایش است و خانوارها احتیاج به واحد مسکونی دارند اما به‌صورت منظم عرضه زمین وجود ندارد.
نکته دیگر اینکه زمین برخلاف ساخت دارایی ماندگار است و زمانی که به این صورت است نباید انتظار داشته باشیم که با افزایش قیمت سایر دارایی‌ها، قیمت آن افزایش پیدا نکند و شاهدیم که همگام با دیگر دارایی‌ها این اتفاق رقم می‌خورد.
سرمایه سرمایه‌داران در بازارهای موازی مسکن عایدات بالایی دارند
فارس: در صحبت‌هایتان اشاره کردید که با کمبود زمین، قیمت نقاط خاص و ویژه افزایش پیدا می‌کند، در صورتی که در نقاط حاشیه‌ای شهر نیز شاهد این اتفاق هستیم؛ دلیل این مورد را در چه چیزی می‌بینید؟
صفاری: این مورد به شیوه عرضه باز می‌گردد؛ در برخی مناطق در گذشته عرضه و احتکار صورت گرفته به همین دلیل دولت نمی‌تواند دخالتی برای عرضه زمین انجام دهد و زمین کم‌یاب می‌شود، اما اگر دولت ممتد و به صورت برنامه‌ریزی شده این اتفاق را رقم بزند، ارزش زمین در ارزش ملک (به جز مناطق خاص) از بین خواهد رفت؛ شاهدیم که افزایش قیمت‌ها به‌دلیل توسعه شهری همیشه وجود دارد.
فارس: چگونه می‌توانیم انبوه‌سازان را وارد عرصه خصوصی‌سازی مسکن کنیم؟
صفاری: مشکلی که داریم این است که سرمایه سرمایه‌داران در بازارهای موازی مسکن عایدات بالایی دارند و مشکل مسکن به مشکل ساختاری یعنی اقتصاد بازمی‌گردد یعنی در اقتصاد هنوز امکان کنترل مالیات‌ها را نداریم و مکانیزم‌های ساده اقتصادی را نمی‌توانیم اخذ کنیم. تنها در یک صورت می‌توان آرامش را به بازار مسکن بازگرداند و اینکه سایر بازارهای دارایی در حالت آرامش باشد؛ اگر نرخ ارز، تورم و... افزایش داشته باشد بر این بخش نیز تاثیر خواهد داشت و نمی‌توان بازار مسکن را مستقل از بازار سایر دارایی‌ها دید.
فارس: به نظر شما ایجاد شهرک‌های مسکونی توانایی حل مشکل مسکن را دارد؟
صفاری: نیاز است عرضه مستمر زمین مسکونی را در غالب‌های مختلف مانند شهرک‌ها داشته باشیم؛ زمانی که این عرضه رخ دهد توسعه شهر به‌صورت سازمان‌یافته و برنامه‌ریزی شده نیز اتفاق می‌افتد. اگر می‌خواهیم قیمت زمین کنترل شود نیاز به عرضه مستمر داریم و اگر این اتفاق رقم نخورد، کنترلی بر قیمت زمین و توسعه شهر نخواهیم داشت و این موارد منجر به بی‌نظمی در بازار و توسعه خواهد شد.
آزادترین بازاری که در کشور وجود دارد، بازار مسکن است
فارس:شاهدیم که یکی از مهم‌ترین علل افزایش قیمت مسکن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی است؛ برای ثابت نگه‌داشتن این مورد نیاز است چه اقدامی صورت بگیرد؟
صفاری: این موضوع، مسأله‌ای دامنه‌دار در مشکل اقتصادی خودمان است و نمی‌توانیم بگوییم کالاهای مختلف افزایش قیمت داشته باشد برای مصالح این اتفاق نیفتد؛ افزایش قیمت مصالح یک اپیدمی است و زمانی که تورم اصلی نباشد، انرژی‌ها افزایش قیمت نداشته باشد این مورد هم رخ نمی‌دهد.
مشکل این قسمت بخشی نیست بلکه بخش عمده مشکل مساله تورم کل کشور است که به این بخش نیز سرایت پیدا کرده است.
فارس: از نظر شما نیاز است سیاست‌های اقتصادی دولت در حوزه مسکن به چه سمتی برود تا مشکل حل شود؟
صفاری: مشکل‌مان این است که دولت در تمام بازارها ساختار نظارتی دارد اما در بازار مسکن که قسمت عمده‌ای از هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص داده است و قیمت و هزینه‌های آن رفاه خانواده را متاثر می‌کند، این نقش نظارتی تقریبا صفر است.
آزادترین بازاری که در کشور وجود دارد، بازار مسکن است؛ در این بازار نقش دولت نقش منفعلی است و هر بار قرار بر اجرای طرحی بوده است کارایی لازم را نداشته و معتقدم نیاز است دولت در عرضه زمین ورود کند و قیمت‌های ساخت و ساز را برای مسکن اولی‌ها پایین بیاورد، زمانی که اتفاق بیفتد تقاضا در بازار کنترل می‌شود و در ادامه موضوع حل خواهد شد.
این مسأله نیازمند ساختار نظارتی و کنترلی هدفمند توسط دولت در بخش عرضه، ارائه وام و تسهیلات به تولیدکننده و خریداران است.
انتهای پیام/۳۶۴۹/آ/
