هیأت دولت بسته پیشنهادی ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها را با هدف حمایت از مستأجران و تشویق موجران قانون‌مدار به تصویب رساند؛ نقطه عطف این بسته، مشروط کردن هرگونه ارائه خدمات به متقاضیان فروش و اجاره ملک به ثبت اطلاعات طرفین در سامانه ملی املاک و اسکان و موظف شدن مشاوران املاک به اخذ کد رهگیری براساس اطلاعات اقامتگاه ثبت شده در این سامانه است که عملاً نورافکن شفافیت را در حوزه املاک و مستغلات روشن می‌کند.
وجود یک بانک اطلاعاتی جامع و شفاف در هر مبحثی، دست سیاستگذار را برای اطلاع از مناسبات آن مبحث یا اصلاح ساختار و ساماندهی آن باز می‌کند؛ اما در حوزه املاک و مستغلات و به‌خصوص بازارهای مسکن و اجاره، وجود این بانک اطلاعاتی باوجود تلاش‌های مکرر متولیان و قانونگذاران محقق نشده و به همین مناسبات امکان اجرای درست سیاست‌های تشویقی، حمایتی و تعزیری محدود شده است. در بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازارهای مسکن و اجاره که به تأیید و تصویب هیأت وزیران رسیده است، موانع ایجاد این بانک اطلاعاتی رفع شده و با فرض اجرای درست این بسته سیاستی، می‌توان امیدوار بود که در آینده‌ای نزدیک، احتمال وقوع بسیاری از کژرفتاری‌ها در بازار مسکن و اجاره از بین می‌رود.
بسته مسکنی با تمرکز بر اجاره
هیأت وزیران در جلسه صبح دیروز به ریاست سیدابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهوری، با هدف ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها، حمایت از مستأجران و تشویق موجران قانون‌مدار و با توجه به‌ضرورت تکمیل و به‌روزرسانی اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور، بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی را به تصویب رساند. از رئوس بسته مصوب هیأت وزیران درخصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها می‌توان به پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن، ایجاد مشوق برای موجران، نرخ‌گذاری خدمات مشاوران املاک و ارتقای توان فنی و تخصصی آنها و کمک به تکمیل و تحویل پروژه‌های نیمه‌تمام مسکن (خصوصی و حمایتی) اشاره کرد.
چکش‌کاری وام ودیعه مسکن
براساس بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی که به تصویب دولت رسید، بانک مرکزی موظف است با اعلام وزارت راه و شهرسازی و مطابق با ضوابط مربوط و در حدود اعتبارات مصوب، امکان پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران را در هرسال فراهم آورد. بانک مرکزی همچنین موظف است شرایطی را فراهم آورد که درصورت درخواست مستأجر، وی بتواند در چارچوب قوانین و مقررات مربوط، اصل تسهیلات را در سررسید مقرر بازپرداخت نماید و در بازه زمانی دریافت تسهیلات تا بازپرداخت آن صرفاً سود تسهیلات را به‌صورت ماهانه به بانک پرداخت کند.
اقساط پرداختی بابت سود تسهیلات درصورت تغییر سقف زمانی بازپرداخت اصل آن در سال‌های آتی قابل تعدیل بوده و درصورت درخواست مستأجر سقف زمانی بازپرداخت برای یک سال تمدید می‌شود و با تشخیص بانک برای سال‌های آتی نیز قابل تمدید خواهد بود.
اولویت دریافت تسهیلات موضوع این ماده، خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی، زنان سرپرست خانواده، خانواده‌های دارای سه فرزند و بیشتر، زوج‌های جوان و خانوارهای دهک‌های پایین درآمدی هستند که حسب مورد متناسب با وضعیت هر یک از گروه‌های مذکور، توسط وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه طرح‌های حمایتی مسکن، پس از اخذ کد رهگیری و ثبت در سامانه به بانک‌های عامل معرفی می‌شوند.
معیارهای تشویق موجران
طبق مصوبه دولت، وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری بانک مرکزی و وزارت امور اقتصادی و دارایی بسته‌های پیشنهادی مشتمل بر مفاد تشویقی از قبیل پرداخت تسهیلات جعاله مسکن و مشوق‌های مالیاتی را برای موجرانی که واجد یکی از دو شرط «تعیین اجاره‌بها حداکثر به میزان سقف مصوبه شورای‌عالی» یا «انعقاد قرارداد اجاره برای زمان بیش از یک سال با رعایت میزان افزایش اجاره‌بها براساس مصوبه شورای‌عالی برای سال‌های دوم به بعد» را داشته باشند، تهیه و جهت طی مراحل قانونی به مراجع ذیصلاح ارسال کنند. با ابلاغ و اجرای این بسته سیاستی، موجرانی که شروط مصوبه را رعایت کنند، برای دریافت تسهیلات مرتبط با تعمیر یا نوسازی مسکن از مشوق برخوردار می‌شوند و از این طریق دولت می‌کوشد تا هزینه متعادل‌سازی قیمت اجاره را برای این موجران جبران کند.
ساماندهی مشاوران و معاملات املاک
یکی از نکات برجسته در بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی به نظام‌مند کردن معاملات حوزه مسکن از طریق ساماندهی و کنترل مشاوران املاک و ملزم کردن خدمات به ثبت اطلاعات طرفین معامله در بانک اطلاعاتی حوزه مسکن است. براساس مصوبه دولت، هرگونه ارائه خدمات به متقاضیان فروش و اجاره ملک پس از ثبت اطلاعات طرفین در سامانه امکان‌پذیر است و مشاوران املاک موظف‌اند براساس اطلاعات اقامتگاه ثبت شده در سامانه، نسبت به اخذ کد رهگیری از سامانه معاملات اقدام نمایند.
در راستای اجرای ماده (۱۸) قانون جهش تولید مسکن، مشاوران املاکی که بدون اخذ کد رهگیری نسبت به انجام معاملات خریدوفروش و یا اجاره اقدام نمایند، حسب مورد مشمول مجازات تخلفات مقرر در قانون نظام صنفی و قانون مالیات‌های مستقیم می‌شوند. نقطه‌ضعف این بند از مصوبه این است که این مجازات با قوانین فعلی نیز وجود دارد اما هیچ‌گاه نتوانسته مانع بروز تخلفات گسترده در دریافت حق کمیسیون و صادر نکردن کد رهگیری شود ازاین‌رو، وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی جدیدی سامانه املاک و مستغلات، باید ضمانت اجرای قوی‌تری برای رعایت قوانین مرتبط به حق کمیسیون و صدور کد رهگیری فراهم کند.
براساس مصوبه جدید دولت، نرخ خدمات مشاوران املاک برای خریدوفروش ملک بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی املاک (موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم، با رعایت تبصره‌های ذیل آن و برای امور اجاره ملک بر مبنای درصدی از ارزش اجاری (موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات‌های مستقیم) براساس قانون نظام صنفی تعیین می‌شود و کمیسیون نظارت هر شهرستان موظف است در اجرای ماده (۵۱) قانون نظام صنفی، نرخ‌های مورد عمل صنف مشاوران املاک را ظرف مدت یک ماه پس از ابلاغ این مصوبه اصلاح کند.
نکته اینجاست که حق‌الزحمه مربوط به هر یک از خدمات مشاوران املاک توسط سامانه معاملات محاسبه و در قراردادها و مبایعه‌نامه‌ها چاپ می‌شود و مشاوران املاک موظف‌اند حق‌الزحمه را صرفاً براساس مبلغ محاسبه شده توسط سامانه معاملات و به‌وسیله دستگاه‌های کارت‌خوان متصل به سازمان امور مالیاتی اخذ کنند. همچنین در راستای عمل به تکلیف قانونی مندرج در ماده (۱۸) قانون جهش تولید مسکن، وزارت راه و شهرسازی مکلف است ظرف مدت سه ماه با همکاری سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور امکان دسترسی و اخذ کد رهگیری توسط عموم مردم از سامانه معاملات را به‌صورت مستقیم فراهم کند.
فشار به تکمیل مسکن نیمه‌تمام
در مصوبه جدید دولت تأکید شده است که در جهت افزایش عرضه واحدهای مسکونی و به‌منظور تعیین تکلیف، تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر و نهضت ملی مسکن با پیشرفت فیزیکی ۸۰درصد و بالا که فاقد انشعاب و کنتور آب، برق، گاز و فاضلاب هستند وزارتخانه‌های نیرو و نفت مکلف هستند ضمن عمل به تعهدات پیشین خود درخصوص احداث خطوط انتقال آب، برق و گاز و نیز نصب انشعابات و شمارشگر (کنتور)، ترتیبی اتخاذ کنند تا دستگاه‌های خدمت‌رسان ذیربط پس از تصویب این مصوبه، عملیات اجرایی را به‌منظور خدمت‌رسانی به طرح‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن مذکور، آغاز و متناسب با امکانات در اختیار ایشان، حداکثر ظرف مدت ۶ ماه به‌صورتی به پایان برسانند که انشعابات متصل و قابل بهره‌برداری باشد.
۲۱۲۲۰
