به گزارش خبرگزاری تسنیم از زنجان ، مقابل مغازه یک مشاور املاک ایستاده‌ام و رفت و آمد مردم را تماشا می‌کنم؛ یک خانم و آقا به همراه دو بچه مشغول خواندن آگهی‌های پشت شیشه مغازه هستند که روی آن‌ها نوشته «واحد 80 متری، پول پیش 75 میلیون و اجاره ماهی 3 میلیون تومان»، «واحد 130 متری، پیش‌پرداخت 200 میلیون، اجاره ماهی 8.5 میلیون تومان»، «واحد مجاور پارگینگ 60 متری، پیش 70 میلیون، اجاره یک میلیون و 900هزار تومان»، «خانه کلنگی در بافت فرسوده متری 6 میلیون» و «آپارتمان تازه ساخت متری 50 میلیون». خانم و آقا با یکدیگر مشغول بحث درباره قیمت‌ها هستند و می‌گویند: «اگر بخواهیم برای اجاره چنین مبلغ‌هایی را هزینه کنیم برای خرج خانه و رسیدگی به بچه‌ها لنگ می‌مانیم.» حق داشتند چراکه با این ارقام یک کارمند معمولی باید نیمی از درآمد خود یا حتی بیشتر را صرف مسکن کند.
اندکی بعد یک زوج جوان را می‌بینم که در بین آگهی‌ها دنبال یک واحد کوچک با قیمت مناسب می‌گردند تا بتوانند زندگی مشترک خود را آغاز کنند. با هم مشغول چانه زندن هستند که «تعداد مهمان‌های عروسی را کم کنیم و از هزینه‌های جانبی بکاهیم تا بتوانیم مبلغی را روی پول پیش برای اجاره خانه بگذاریم.» از دیدن قیمت‌ها منصرف می‌شوند و می‌خواهند به بنگاه بعدی بروند اما مرد جوان اصرار می‌کند که «حالا بیا بریم داخل، کمی چونه می‌زنیم، شاید تخفیف گرفتیم.» طبق برآوردهای کارشناسان علم اقتصاد با توجه به شاخص استطاعت مالی در تأمین مسکن، اگر قیمت یک واحد آپارتمان 70 متری در زنجان را متری 15 میلیون تومان در نظر بگیریم و درآمد ماهانه یک فرد نیز 5 میلیون تومان باشد و همه حقوق خود را برای خرید مسکن پس‌انداز کند، 210 ماه طول می‌کشد تا بتواند خانه را خریداری کند و این موضوع صاحب‌خانه شدن را برای جوانان آرزویی دست‌نیافتنی کرده است.
در همین حوالی دو آقا از یک ماشین شاسی‌بلند پیاده می‌شوند و به داخل مشاور املاک می‌روند نمی‌دانم مالک هستند، مستاجر یا خریدار اما هرچه هست لبخندشان نشان می‌دهد از دو مراجعه‌کننده قبلی اوضاع بهتری دارند. به نظر می‌رسد حالا وقت آن است به سراغ مسئولان برویم و علت گرانی‌های افسارگسیخته که تناسبی با سطح درآمد مردم ندارد را جویا شویم و مشکل کار در چرخه معیوب نظارت را بیابیم.
فضای مجازی، اهرم گرانی مسکن
پیگیری را از محسن لطفی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک و خودرو استان زنجان آغاز می‌کنم و او هم انگار منتظر سؤال از گرانی‌های بی‌حساب و کتاب است تا درد دلش از فضای مجازی باز شود؛ سایت‌هایی که در سایه نبود نظارت، مالکان در آن بدون هیچ معیاری هر رقمی را که تمایل دارند پیشنهاد می‌کنند و آن‌ها که دستشان به دهنشان می‌رسد با قیمت‌های گزاف به توافق می‌رسند و به عادی‌سازی رقم‌های نامعقول در جامعه دامن می‌زنند.
وی ضمن تأکید بر جلوگیری از چنین تحرکاتی در فضای مجازی می‌گوید: در حال حاضر متأسفانه فضای مجازی به اصلی‌ترین اهرم برای افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها در استان تبدیل شده است. متأسفانه عده‌ای در این سایت‌ها خود را بدون مجوز مشاور املاک معرفی می‌کنند و رقم‌های نامعقولی را پیشنهاد می‌دهند. البته در این بین افزایش قیمت کالاهای اساسی نیز بی‌تأثیر نبوده و همچنین مهاجرت مردم روستاهای اطراف به شهر به دلیل کم‌آبی و نیاز به اشتغال و کسب درآمد و درنتیجه افزایش تقاضا برای مسکن نقش داشته است.
عدم تولید مسکن و برهم خوردن نظام عرضه و تقاضا در سال‌های اخیر را می‌توان از دیگر علل گرانی مسکن برشمرد که لطفی نیز آن را تأیید می‌کند و ادامه می‌دهد: ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن هنوز تمام نشده و پیش‌بینی می‌کنیم با تحویل این واحدها شاهد کاهش 30 تا 40 درصدی قیمت اجاره باشیم چراکه وقتی تعداد مسکن زیاد باشد صاحبخانه‌هایی که قیمت‌های بالایی پیشنهاد می‌دهند با کاهش مشتری مواجه خواهند شد و به ناچار مجبور می‌شوند تا با قیمت کمتری واحدهای خود را عرضه کنند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک و خودرو استان زنجان در مورد افزایش‌های دو برابری قیمت‌های فروش و اجاره مسکن در زنجان و بی‌توجهی به مصوبه شورای‌عالی سران قوا مبنی بر اینکه افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال 1401 در شهر تهران و سایر کلان شهرها 25 درصد و در سایر شهرها حداکثر 20 درصد است، ابراز می‌کند: این مصوبه به مشاوران املاک استان ابلاغ شده و بازدید‌های میدانی نیز انجام می‌دهیم. تعدادی از مشاوران املاک برای تشویق مؤجران به کاهش اجاره‌بها، حق کمیسیون کمتری دریافت می‌کنند و برخی هم از ثبت قراردادها با درصدهای بیشتر از این مصوبه خودداری می‌کنند اما شاهد هستیم مؤجر و مستاجر با یکدیگر به توافق می‌رسند و گاهی قراردادهای دستی و زیرزمینی بین خودشان تنظیم می‌کنند.
وی با اشاره به اینکه یک هزار و 268 مشاور املاک فعال در استان داریم، اظهار می‌کند: بررسی‌ها نشان می‌دهد در این مراکز کمتر از 10 درصد تخلف وجود دارد و بیشتر تخلفاتی که در سطح جامعه شاهد هستیم از طرف کسانی است که فاقد مجوز و پروانه هستند. واحدهای دارای پروانه معاملات را با درج مشخصات ملک و قرارداد در سامانه املاک ثبت می‌کنند و پرینت قرارداد که حاوی کد رهگیری است را به طرفین قرارداد ارائه می‌دهند. اخیراً کمیته بازرسی و نظارت بر مشاوران املاک را با حضور نمایندگانی از معاونت پیشگیری از وقوع جرم دادگستری، اماکن، دادسرای عمومی و انقلاب، تعزیرات حکومتی، اتاق اصناف و اتحادیه مشاوران املاک تشکیل دادیم که قرار است در هفته سه روز نظارت میدانی داشته باشند و ضمن برخورد با متخلفان، افرادی که در این صنف حسن شهرت دارند را مورد تشویق قرار دهند.
نبود گلوگاه برای جلوگیری از معاملات فاقد کد رهگیری
یکی دیگر از عواملی که مدتی بر افزایش قیمت‌های بی‌رویه در زنجان تأثیر داشت، معامله زنجیره‌ای ملک یا زمین بین برخی بنگاه‌داران و دلالان بود که ابوالفضل مقدم، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان زنجان در این باره پاسخ می‌دهد: تخلف و دلال‌بازی در هر صنفی وجود دارد و تبعاتی را به همراه می‌آورد اما به همه مشاوران املاک اطلاع‌رسانی شده که باید معاملات را در سامانه املاک ثبت کنند تا از تعدد واسطه‌ها در معامله جلوگیری شود. ارائه کد رهگیری یکی از راهکارها برای جلوگیری از تخلفات و افزایش قیمت‌ها محسوب می‌شود اما به تنهایی کافی نیست و متأسفانه گلوگاهی محکم برای این امر وجود ندارد و باید این گلوگاه‌ها در ارگان‌هایی مثل شهرداری، اقتصاد و دارایی، ثبت اسناد و سایر موارد ایجاد شود تا در زمان‌هایی مثل نقل و انتقال املاک از پذیرش معاملات فاقد کد رهگیری جلوگیری کنند. اتحادیه نظارت خود را انجام می‌دهد اما اهرمی برای برخورد ندارد و ساماندهی حوزه مسکن بیشتر در اختیارات وزارت راه و شهرسازی است.
ساخت 15 هزار واحد مسکونی برای تعدیل بازار مسکن
در حالی که مسئولان اتحادیه مشاوران املاک، وزارت راه و شهرسازی را متولی اصلی بخش مسکن در کشور می‌دانند، سعید شاهین‌فر، معاون مسکن و ساختمان اداره‌کل راه و شهرسازی استان زنجان نیز معتقد است که موضوع سوداگری مسکن فقط به وزارت راه و شهرسازی مربوط نبوده و اتحادیه مشاوران املاک و دیگر دستگاه‌ها مثل سازمان صمت، تعزیرات حکومتی و اتاق اصناف باید در حوزه بازرسی و نظارت ورود و در ستاد تنظیم بازار موضوع قیمت مسکن و اجاره را ساماندهی کنند.
وی تأکید می‌کند: اگر نظارت توسط نهادهای نظارتی به درستی انجام شود شاهد مشکلات کمتری خواهیم بود. اتحادیه مشاوران املاک با توجه به شناختی که از مناطق مختلف شهر دارد می‌تواند برای هر پهنه شهری قیمت‌گذاری کند و برای تصویب به شورای مسکن، شورای برنامه‌ریزی یا ستاد تنظیم بازار ارائه شود تا از این طریق بتوان افزایش قیمت را مهار و بازار مسکن را کنترل کرد.
وی همچنین بیان می‌کند: وزارت راه و شهرسازی برای ایجاد تعادل در نظام عرضه و تقاضا اقدام به ساخت واحدهای مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن کرده است که در استان زنجان بیش از 15 هزار واحد در حال ساخت بوده که تکمیل و تحویل آن به متقاضیان از عطش بازار کمبود مسکن می‌کاهد و در کاهش قیمت‌ها موثر خواهد بود.
برخی قوانین و مصوبات در کشور وجود دارد که موضوعی را مورد تأکید قرار داده اما به طور دقیق مجری آن مشخص نیست و این امر راه پاسکاری مسئولیت را برای مسئولان باز گذاشته است و قیمت مسکن و اجاره‌بها نیز از این قاعده مستثنی نیست.
وقتی موضوع نظارت بر بازار مسکن را از اسماعیل مسلمی، معاون نظارت، بازرسی و حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان سازمان صمت استان زنجان جویا می‌شویم، بیان می‌کند: این مسائل در حوزه اختیارات وزارت راه و شهرسازی است و سازمان صمت صرفاً در خصوص شکایات دریافتی مربوط به حق کمیسیون مشاوران ورود پیدا می‌کند و اگر واحد صنفی رقمی بالاتر از آنچه در مصوبه کمیسیون نظارت تعیین شده است را دریافت کند، از طریق شکایتی که از او شده مورد پیگرد قرار می‌گیرد.
وی با اشاره به اینکه نظارت بر قیمت مسکن و اجاره خارج از صلاحیت سازمان صمت است، اظهار می‌کند: اخیراً موضوعی مطرح شده که شکایت از مشاوران املاک و نرخ مسکن و اجاره نیز از طریق اعلام شکایت به سامانه 124 دریافت شود تا ورودی شکایت از یک مرجعی مستند باشد اما رسیدگی به آن خارج از صلاحیت این سازمان است. البته در حال حاضر مشاوران املاک دارای پروانه باید همه معاملات را در سامانه املاک ثبت کنند و با اخذ کد شناسه پرینت آن را در اختیار طرفین قرارداد بگذارند و پاسخ به استعلامات در ادارات مختلف مثل امور مالیاتی و شهرداری باید از طریق این کد انجام شود.
تقاضای سوداگرانه و تحریک قیمت مسکن
قیمت مسکن از تعدادی متغیرهای خرد و کلان تبعیت می‌کند و افزایش جمعیت، تقاضا برای مسکن را نیز بالا می‌برد. مصطفی دین‌محمدی، عضو هیئت علمی گروه اقتصاد دانشگاه زنجان در مورد مولفه‌های تأثیرگذار بر قیمت مسکن در استان زنجان می‌گوید: زمانی که جایگزین‌های رقیب مسکن مثل طلا، نرخ بهره و بازار بورس گران می‌شود، مسکن را نیز تحریک می‌کند. مسکن هم تقاضای واقعی دارد و هم تقاضای سوداگرانه؛ اگر در شرایطی ظرفیت تقاضای سوداگرانه مساعد باشد، قیمت واقعی را تحت تأثیر قرار داده و رقم آن را بالا می‌برد.
وی با اشاره به اینکه قیمت مسکن در استان زنجان نسبت به استان‌های هم‌رده بالاتر است، ابراز می‌کند: در شهر زنجان بازار بورس عمق زیادی دارد و می‌توان ادعا کرد که از هر چهار زنجانی یک نفر در بورس است و در واقع مردم به دنبال این هستند که سرمایه خود را به ارزش تبدیل کنند و تمایل زیادی به سوداگری در شهر وجود دارد و تقاضای سوداگرانه نسبت به میانگین شهرها عدد بالاتری را نشان می‌دهد و این موضوع روی قیمت مسکن اثر می‌گذارد.
این استادیار دانشکده علوم انسانی دانشگاه زنجان با بیان اینکه در سال‌های اخیر عرضه مسکن ثابت مانده و جمعیت متقاضی مسکن و مهاجرت افزایش یافته است، اظهار می‌کند: آمارها حاکی از آن است که 35 درصد جمعیت زنجان اجاره‌نشین و در صف تقاضای بالقوه مسکن هستند و این موضوع تقاضا را تحریک می‌کند. از طرف دیگر قیمت نهاده‌ها و مصالح ساختمانی نیز نسبت به چهار سال گذشته بیش از پنج تا 6 برابر افزایش یافته و بر قیمت تمام‌شده اثر می‌گذارد اما همچنان وزن بیشتر قیمت مسکن مربوط به زمین است که ارتباطی با هزینه ساخت ندارد و از سود سوداگرانه تبعیت می‌کند.
وی با اشاره به اینکه سهم زمین از قیمت مسکن در مناطق بالاشهر زنجان 80 درصد و در مناطق پایین شهر حدود 35 درصد است، ادامه می‌دهد: به طور متوسط نیمی از قیمت مسکن ناشی از بهای زمین است و هرچقدر ساخت واحدهای مسکونی به سمت آسمان حرکت کند هزینه زمین بر تعداد واحدها تقسیم شده و برای تولیدکننده صرفه بیشتری خواهد داشت. به هر حال زنجان جزو استان‌های بالای میانگین کشور در قیمت مسکن است. اگر زمین‌های در شهر وارد مدار شوند، مقداری تقاضا را کنترل می‌کند اما در این صورت نیز سهم تقاضای سوداگرانه بیشتر است.
دین‌محمدی در مورد نبود تناسب بین درآمد مردم زنجان و قیمت مسکن تصریح می‌کند: اگر در اوضاع اقتصادی ثبات حداقلی ایجاد شود، رشد قیمت مسکن متوقف می‌شود؛ یعنی به دلیل انتظارات تورمی که در جامعه وجود دارد، بخشی از موتور تحریک تقاضا روشن می‌شود و اگر این موتور خاموش شود و بی‌ثباتی از بین برود، توازن بین درآمد و هزینه برقرار می‌شود.
وی ثبات اقتصادی را اصلی‌ترین راهکار کنترل قیمت مسکن در سطح کلان می‌داند و ادامه می‌دهد: باید ثبات سیاسی و اقتصادی به جامعه بازگردد تا تب بازار فروکش کند. همچنین تسهیل فرآیندهای توسعه در همه مراحل، فضا را برای گسترش ساختمان‌های جدید فراهم می‌کند. نهادهای صدور مجوز نیز باید این فرآیندها را تسهیل کنند.
حال، مستأجران و مردمی که به دنبال خانه‌دار شدن هستند، چشم امید به تحویل واحدهای نهضت ملی مسکن دارند و از نهادهای نظارتی می‌خواهند تا دست دلالان را از بازار مسکن کوتاه کنند و اجازه ندهند فضای مجازی دست‌آویزی برای سودجویی شود تا رویای داشتن سرپناه برای یک خانواده به یک چالش تبدیل نشود.
