به گزارش همشهری آنلاین، بازار مسکن شهر تهران بعد از حدود یک‌سال عقب ماندن از نرخ تورمی عمومی کشور و تخلیه حباب قیمتی، بار دیگر وارد روند صعودی قیمت‌ها شده و از تیرماه، با کاهش تعداد معاملات، عملا پا به دوره رکود تورمی گذاشته است؛ در تیرماه میانگین قیمت مسکن شهر تهران در حالی با رشد ۸.۳درصدی نسبت به خردادماه مواجه شده که تعداد معاملات ۳۸.۳درصد افت کرده است.
روایت مرکز آمار از مسکن تهران
در تیرماه ۱۴۰۱، شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۸.۳درصد رشد کرده که نسبت به میزان رشد در ماه قبل ۱.۲واحد درصد بیشتر است. در نتیجه این اتفاق، میانگین قیمت وزنی هر متر زیربنای مسکونی در پایتخت از ۴۴میلیون و ۸۴۰هزار تومان عبور کرده که این رقم نسبت به تیرماه سال قبل ۴۵.۲درصد بیشتر است. به‌عبارت دیگر، خریداران مسکن در تیرماه امسال برای خرید یک آپارتمان یکسان ۴۵.۲درصد بیش از تیرماه پارسال پول پرداخته‌اند.
همچنین درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت مسکن شهر تهران در یک سال منتهی به تیرماه۱۴۰۱، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل(تورم سالانه) به رقم ۲۷.۱درصد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل ۰.۷واحد درصد افزایش نشان می‌دهد.
به گزارش همشهری، با توجه به اینکه همچنان تورم نقطه به نقطه بازار مسکن ۸.۸درصد و تورم سالانه این بازار ۱۳.۴درصد نسبت به تورم نقطه به نقطه و سالانه مصرف‌کننده کشور پایین‌تر است، می‌توان فرضیه باقی ماندن بازار مسکن در فاز تخلیه حباب قیمت را از محل رشد نکردن هم‌پای نرخ تورم عمومی معتبر دانست اما از آنجا که شاخص قیمت مسکن شهر تهران از اسفندماه گذشته وارد روند صعودی پرقدرتی شده و به‌جز فروردین، ماهانه رشد بالای ۶درصدی را تجربه کرده است، نمی‌توان چندان با اعتبار فرضیه تخلیه حباب قیمت امیدوار بود؛ به‌خصوص که از تیرماه، تعداد معاملات نیز در عین جهش قیمت با کاهش ۳۸.۳درصد مواجه شده و عملا بازار مسکن را وارد دوره رکود تورمی کرده است.
رکود تورمی، دوره‌ای است که قیمت‌ها افزایش و تعداد معاملات کاهش می‌یابد و در عین کسادی بازار، روند صعودی قیمت‌ها در آن حفظ می‌شود. بررسی تاریخچه بازار مسکن نشان می‌دهد بازار مسکن تهران در دوره اخیر جهش قیمت به‌طور متناوب درگیر رکود تورمی بوده و در نیمه نخست سال‌های ۹۷ و ۹۸ و ۳فصل نخست سال۹۹ درگیر رکود تورمی بوده است.
شکاف ۳.۷برابری قیمت مسکن در تهران
بررسی متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی مناطق ۲۲گانه شهر تهران در تیرماه۱۴۰۱ نشان می‌دهد در این ماه، طبق معمول، منطقه یک تهران با متوسط قیمت ۸۴میلیون و ۵۲۲هزار تومان گران‌ترین منطقه پایتخت بوده و در مقابل، در غیاب منطقه۱۹، منطقه۱۷ با میانگین قیمت ۲۲میلیون و ۸۹۰هزار تومان، عنوان ارزان‌ترین منطقه تهران را به‌خود اختصاص داده است.
طبق اعلام مرکز آمار ایران، در تیرماه به‌علت کمتر بودن تعداد معاملات ثبت شده در مناطق ۱۹ و ۲۰ تهران از مقدار بهینه، متوسط قیمت این دو منطقه در محاسبات اعمال نشده است. به همین واسطه، منطقه۱۹ تهران که همواره در مقابل منطقه یک، پایین‌ترین قیمت مسکن تهران را داشته از آمارها حذف شده و به‌جای آن، منطقه۱۷ قرار گرفته است.
براساس اعداد و ارقام اعلام شده در گزارش مرکز آمار، در تیرماه امسال، شکاف قیمت مسکن شهر تهران در گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق به ۳.۷برابر رسیده؛ اما همچنان قدرت مناطق گران‌قیمت شهر برای اثرگذاری بر روند بازار بیش از مناطق ارزان‌تر بوده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در تیرماه امسال، میانگین قیمت مسکن به‌ترتیب در مناطق یک، ۳، ۲، ۶، ۵ و ۴ بیش از میانگین شهر بوده و میانگین قیمت مناطق ۷ تا ۲۲ زیر قیمت میانگین شهر ثبت شده است.
در بازار مسکن چه می‌گذرد؟
در شرایط فعلی اقتصاد ایران که ابهام و بلاتکلیفی مذاکرات احیای برجام، پیش‌بینی‌پذیری فعالیت‌های اقتصادی در بازارهای مختلف را تحت‌تأثیر قرار داده، بازار مسکن تنها بازاری است که پابه‌پای بازار کالاهای اساسی، تورم انتظاری را پیش‌خور می‌کند و قیمت‌های جدید را براساس ارزش جایگزینی بالا می‌برد.
در تیرماه امسال، میانگین قیمت دلاری مسکن شهر تهران به ۱۴۱۶دلار رسیده که نسبت به خردادماه ۱۳.۵درصد افزایش نشان می‌دهد؛ چراکه بازار مسکن در دوره جدید، بیش از اینکه نوسانات قیمتی خود را با نبض قیمت دلار در بازار آزاد تنظیم کند و در صورت تثبیت قیمت ارز توسط بانک مرکزی، آن را بپذیرد، روی هزینه ساخت، تورم انتظاری و قیمت تخمینی دلار متمرکز شده است. این اتفاق در بازار مسکوکات طلا نیز به‌نوعی رخ داده و حباب قیمت سکه با نرخ فعلی دلار آزاد را به بیش از ۱.۷میلیون تومان رسانده است.
به گزارش همشهری، در شرایط فعلی براساس اطلاعات نظام‌مهندسی، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران (بدون احتساب قیمت زمین) ۷میلیون تومان است؛ اما سازندگان بخش خصوصی، میانگین هزینه ساخت برای بناهای بتنی و فلزی را از ۸ تا ۲۰میلیون تومان (بسته به تعداد طبقات بنا) عنوان می‌کنند.
این مسئله، در تلاقی با ناتوانی خریداران، باعث شده سود معمول سازندگان از ساخت‌وساز کاهش پیدا کند و رغبت کمتری برای آغاز پروژه جدید داشته باشند؛ چراکه با جهش قیمت نهاده‌های ساختمانی، قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان به‌شدت افت کرده و با توجه به خواب سرمایه حداقل ۲ساله در امر ساخت‌وساز، ریسک ورود به پروژه جدید بدون سرمایه کافی، به‌شدت افزایش یافته است.
در آن سوی ماجرا، متولیان نهضت ملی مسکن نیز به‌دنبال افزایش مبلغ وام بانکی این طرح هستند تا افزایش هزینه‌های ساخت، فعلا فشاری به متقاضیان وارد نکند و آورده نقدی آنها را نیز افزایش ندهد. در بازار نیز، آنگونه که مشاوران املاک می‌گویند بخش قابل توجهی از معاملات انجام شده به کسانی اختصاص دارد که به‌دنبال بهتر کردن آپارتمان خود هستند و تعداد خریداران جدید کمتر از قبل است.
به هر حال هم دولت سیزدهم و هم شهرداری تهران به‌دنبال اجرای برنامه‌های متعددی برای کنترل تورم قیمت مسکن در پایتخت هستند.
