رشد اقتصادی، افزایش درآمد خانوار و ثبات قیمت مسکن، ۳ عامل تعیین‌کننده برای کاهش زمان دسترسی خانوار‌ها به مسکن است. آمار‌های رسمی نشان می‌دهد در ۳ دهه اخیر، این عوامل تأثیر منفی بر دسترسی ایرانیان به مسکن داشته و به همین دلیل زمان انتظار برای خرید خانه افزایش یافته است.
ساده‌ترین روش نحوه محاسبه زمان انتظار برای خرید خانه این است که درآمد خانوار را بر قیمت واحد مسکونی تقسیم کنیم. در این روش کل درآمد خانوار یا درصدی از درآمد خانوار را برای محاسبه در نظر می‌گیرند. بررسی آمار‌های مربوط به تغییرات قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته نشان می‌دهد که این شاخص افزایش قابل توجهی داشته است و متوسط قیمت هر متر مربع خانه برای مثال در شهر تهران از حدود ۴۰۰ هزارتومان در سال ۷۰ به ۲۷ میلیون تومان در آذرماه سال ۹۹ رسیده است. این آمار نشان می‌دهد سهم هزینه مسکن از متوسط هزینه خانوار رشد داشته و به این ترتیب زمان انتظار برای خرید خانه هم طولانی شده است.
سهم مسکن در هزینه خانوار
بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی، سهم مسکن در هزینه خانوار در بازه زمانی ۱۳۹۸-۱۳۸۸ و طی ۱۰ سال گذشته روند مشخصی نداشته و همواره با نوسان همراه بوده است. بر اساس این آمار، سهم مسکن در هزینه خانوار در سال ۱۳۹۸ به بالاترین مقدار خود به میزان ۳۶ درصد رسیده است که نسبت به سال ۱۳۸۸، ۳.۴ درصد رشد داشته است.
بر اساس آخرین مطالعات منتشرشده بانک مرکزی این شاخص برای شهر تهران در سال ۱۳۹۶ معادل ۴۹ درصد بوده است. آمار رسمی از سهم مسکن در هزینه خانوار در سال ۹۹ منتشر نشده است، اما با توجه به افزایش قیمت مسکن از سال ۹۸ تا ۹۹، (بر اساس آمار بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن شهر تهران در آذر امسال نسبت به آذر سال گذشته ۹۸.۹ درصد افزایش یافته است) و همچنین افزایش هزینه‌های خانوار با توجه به افزایش قیمت کالا‌ها تحت تأثیر شرایط اقتصادی و تحریم‌ها، سهم مسکن در هزینه خانوار سهمی افزایشی داشته است. بر اساس آمار دی‌ماه مرکز آمار از شاخص قیمت مصرف‌کننده، قیمت مسکن در ۱۲ ماه منتهی به دی‌ماه امسال، نسبت به دوره مشابه سال قبل ۲۶.۵ درصد افزایش را نشان می‌دهد.
فعالان بازار مسکن اعتقاد دارند دسترسی به مسکن در دهه‌های اخیر برای خانوار‌های شهری دشوار بوده و حدود یک سوم هزینه خانواده‌ها را به خود اختصاص داده است.
سهم هزینه مسکن از متوسط هزینه خانوار (آمار وزارت راه و شهرسازی) در سال ۸۸ معادل ۳۱ درصد است. این سهم در سال‌های ۸۹ و ۹۰ با دو درصد افزایش به ۳۳ درصد رسیده است. در سال ۹۱ این سهم به ۳۴ درصد می‌رسد. در سال‌های ۹۲ و ۹۳ این شاخص کاهش و دوباره ۳۳ درصدی می‌شود و تا سال ۹۸ سهم هزینه مسکن از متوسط هزینه خانوار بین ۳۳ تا ۳۴ درصد متغیر است، اما در سال ۹۸ این سهم با رشد بالا به ۳۶ درصد می‌رسد.
واقعیت این است که امسال نسبت قیمت مسکن به سبد درآمد خانوار بالا رفته و به بالاترین حد خود رسیده است.
زمان دسترسی
آخرین آمار رسمی از شاخص دسترسی به مسکن و دوره انتظار مربوط به آمار وزارت راه و شهرسازی است که این آمار هم فقط تا سال ۹۵ است و آمار رسمی چند سال اخیر منتشر نشده است.
آمار وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد زمان دسترسی به مسکن در سال ۱۳۷۱ معادل ۱۸ سال و در سال ۹۵ هم همین عدد یعنی ۱۸ سال برای خرید مسکن زمان نیاز است. این در حالی است که متوسط قیمت یک متر مسکن در کشور در سال ۷۱ معادل ۲۱۰ هزار تومان و در سال ۹۵ معادل یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بوده است. بر اساس همین آمار، زمان لازم برای خرید مسکن از سال ۷۱ تا سال ۸۶ از ۱۸ سال کمتر بوده و در سال ۷۹ به ۱۲ سال رسیده است. اما در سال ۸۶ زمان انتظار برای خرید مسکن از ۱۷ سال در سال ۸۵ در سال بعد از آن یعنی سال ۸۶ به ۲۲ سال می‌رسد.
اگر برای مثال زمان دسترسی به مسکن برای خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متری و بر اساس کل درآمد متوسط خانوار‌های شهری محاسبه شود، عدد به دست آمده، قدرت مالی خانوار‌ها برای خانه دارشدن را نشان می‌دهد. هر قدر قیمت مسکن افزایش پیدا کند و در مقابل، قدرت خرید خانوار‌ها تحت تأثیر تورم و رشد هزینه‌ها کاهش یابد، شاخص دسترسی به مسکن افزایش پیدا می‌کند. با توجه به افزایش قیمت مسکن و افزایش حدود ۱۰۰ درصدی آن از سال ۹۸ تا ۹۹، بنابراین به نظر می‌رسد شاخص دسترسی به مسکن بازهم افزایش یافته است.
با احتساب میانگین قیمت خانه و درآمد سالانه در سال ۹۸، زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در این سال، به ۲۲ سال رسیده است. به گفته کارشناسان اقتصادی اگر هر خانوار ایرانی حدود ۳۰ درصد درآمد خود را پس‌انداز کند، می‌تواند پس از حداقل ۲۲ سال، صاحب یک واحد مسکونی بین ۷۰ تا ۱۰۰ متری شود. البته این شاخص با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن یا برابری میزان افزایش دستمزد‌ها با تورم سالانه مسکن محاسبه شده است. اما با توجه به شرایط اقتصادی و رشد قیمت مسکن که امسال آن را تجربه کردیم، به نظر می‌رسد شاخص زمان دسترسی به مسکن در سال ۹۹ افزایش دارد و عدد آن بیش از ۲۲ سال در سال ۹۸ است.
بر اساس آمار مرکز آمار، متوسط درآمد خانوار شهری در سال ۹۸ معادل ۵۴ میلیون تومان بود. با توجه به سهم ۳۶ درصدی هزینه مسکن در هزینه خانوار در این سال می‌توان گفت هر خانوار شهری در این سال بطور متوسط بیش از ۱۹ میلیون تومان را صرف هزینه مسکن کرده است.
از سوی دیگر با توجه به افزایش قیمت کالا‌ها و در نتیجه افزایش هزینه خانوار، سهم پس‌انداز از درآمد خانوار کاهش یافته است. آمار‌های رسمی نشان می‌دهند قیمت کالا‌های مختلف و بویژه کالا‌های پرتقاضا امسال نسبت به سال قبل رشد دارد و به همین دلیل توان مالی خانوار هم برای پس‌انداز درآمد تحت تأثیر این افزایش قیمت‌ها قرار گرفته است.
پیش‌بینی آینده
مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص پیش‌بینی از شاخص دسترسی به مسکن در سال آینده گفت: با توجه به شرایط اقتصادی و تغییرات قیمتی، نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از این شاخص را در سال‌های آتی به دست آورد. اما با توجه به اینکه این شاخص بر اساس ثبات قیمت‌ها کاهش و با افزایش قیمت‌ها، صعودی می‌شود می‌توان گفت اگر قیمت مسکن به ثبات برسد و درآمد خانوار هم افزایش یابد، بنابراین زمان دسترسی به مسکن هم کاهش خواهد یافت.
او افزود: البته افزایش درآمد خانوار کاملاً به شرایط اقتصادی و رشد اقتصاد کشور وابسته است؛ بنابراین مجموعه تحولات سیاسی و اقتصادی اگر نشان‌دهنده ثبات و کاهش تنش‌ها باشد می‌توانیم امیدوار باشیم که آثار رشد اقتصادی و ثبات قیمت‌ها را هم در بازار مسکن ببینیم؛ بنابراین نمی‌توان شاخص دسترسی به مسکن را بدون توجه به شرایط اقتصادی و شرایط حاکم بر بازار‌های دیگر ببینیم.
