خبرگزاری فارس؛ گروه حقوقی و قضایی: شاید برای شما هم پیش آمده است که در زمان خرید و فروش یک ملک و یا خودرو متوجه شده باشید که امکان ثبت معامله در سامانه ثبت وجود ندارد و باید به نوشتن قولنامه راضی شوید. از طرفی دادگاه نیز اسنادی همانند قولنامه را به رسمیت می شناسد، از همین رو می توان از نظر حقوقی به نوشتن قولنامه تکیه کرد. اما براساس آمار قوه قضائیه حدود نیمی از پرونده های قضائی در خصوص معاملات است.
قولنامه با وجود اینکه از سوی دستگاه قضا به عنوان یک سند رسمی شناخته می شود اما مانع از جرائمی همانند فروش یک ملک به چند نفر، جعل سند، جعل هویت معامله‌کنندگان در معاملات ملکی یا عدم اراده معامله‌کنندگان نسبت به انجام معامله، فروش ملک توقیف شده و یا فروش ملک در رهن و همچنین سوءاستفاده افراد سودجو از پیچیدگی متون حقوقی ... نمی شود.
تعداد پرونده های قضائی در حوزه معاملات و قولنامه هایی که روی دست مراجعه کننده ها به دادژاه باقی مانده است، بیانگر لزوم اقدام از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. این سازمان در راستای کاهش تعداد پرونده های قضائی اقداماتی از جمله راه اندازی سامانه سند من گام برداشته است.
سامانه «سند من» ازجمله سامانه‌هایی است که توسط سازمان ثبت راه‌اندازی شده و دارای پیشخوان‌هایی نظیر املاک، اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، ثبت شرکت‌ها و موسسات غیرتجاری، مالکیت معنوی، پایگاه اطلاعات اشخاص حقوقی و بازرسی است.
21 مرداد سال جاری حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت «طی تفاهم‌نامه‌ای با وزارت مسکن و شهرسازی موضوع رسمت دادن به اسناد عادی در دستور کار قرار خواهد گرفت و بهتر است مردم معامله خود را در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند چون به سامانه‌های احراز هویت و ممنوع‌المعامله دسترسی دارند؛ البته تعداد انگشت‌شماری از دفاتر اسناد رسمی دچار تخلف می‌شوند که مورد رصد و برخورد قرار می‌گیرند».
با این وجود سامانه «سند من» نتوانست اطلاعات مطلوبی در اختیار معامله‌کنندگان قرار دهد و کلاهبرداری های این حوزه را مهار نکرد از همین رو نمایندگان مجلس بر آن شدند تا گامی بلند برای حل این مشکل بردارند.
اسناد غیررسمی روابط اقتصادی بین مردم را مختل کرده است
مرتضی حسینی میانه، نماینده مجلس شورای اسلامی نیز در خصوص اسناد غیررسمی می‌گوید: این اسناد روابط اقتصادی بین مردم را مختل کرده است؛ عمده اختلاف‌هایی که بین اشخاص به وجود می‌آید و باعث افزایش پرونده‌های قضائی در دادگاه میشود مربوط به اسناد غیررسمی و قولنامهای است برای همین کمیسیون حقوقی و قضائی مجلس شورای اسلامی در تلاش است تا با بی‌اعتبار کردن اسناد غیررسمی جلوی روند آسیب‌زا را بگیرد.
وی بیان می‌کند: قولنامه‌ها که اکثرا دارای اشکال و جعلی هستند عقود بین مردم را مختل کرده است لذا اسناد رسمی باید اسناد محکمی باشند و حرف اول را در روابط اقتصادی و عقدعقود بین مردم را بزنند. در طرح تبدیل اسناد غیررسمی به رسمی بناست اسناد مورد بازبینی قرار بگیرند، اگر اسناد دارای پایه محکم و بدون معارض باشد طبق قانون دفاتر اسناد رسمی را ملزم خواهیم کرد تا قولنامه‌ها را به سند رسمی تبدیل کنند.
وی اشاره می‌کند: در این قانون پیش‌بینی خواهیم کرد تا در زمان مناسبی به دفاتر اسناد رسمی اطلاعیه‌ای داده شود تا اگر اعتراضی وجود ندارد بعد از تاریخی مقرر قولنامه، مبایعه‌نامه، دست‌نوشته و یا سند غیررسمی دیگر در خصوص معاملات را نپذیرند. افراد زیادی هستند که با قولنامه و دست نوشته که حتی خیلی از آن‌ها می‌تواند جعلی باشد حق دیگران را از بین می‌برند بنابراین این اوضاع باید سامان پیدا کند.
اسناد غیررسمی ازجمله آسیب‌های اجتماعی سیستم قضائی است
حسینی تأکید می‌کند: طرح تبدیل اسناد غیررسمی به رسمی یک قانون بسیار حیاتی و مورد نیاز است و کمیسیون قضائی و مجلس در تلاش است این طرح را به نقطه مناسب برساند؛ قولنامه‌ها و اسناد غیررسمی ازجمله آسیب‌های اجتماعی سیستم قضائی هستند که روابط اقتصادی را مختل کرده‌اند.
در همین رابطه امیر محسنی، کارشناس حقوقی در گفتگو با خبرنگار قضائی خبرگزاری فارس در این خصوص می‌گوید: نبود زیرساخت‌های ضروری باعث میشود افراد سودجو از خلأهای موجود استفاده کنند، این رویکرد که مردم همیشه باید مواظب باشند رویکرد صیحیحی نیست؛ واقعیت امر این است که در یک جامعه 80 میلیونی نمی‌توان انتظار داشت که مردم به مسائل حقوقی آگاه باشند، اینکه یکسری پیامک به مردم ارسال کنیم و به آنان هشدار بدهیم نیز این مشکل را حل نخواهد کرد چون مردم با توجه به حجم بالای پیامک‌ها و حجم عظیم اطلاعات، توجهی به این پیامک‌های ارسالی ندارند.
ضرورت ارائه اطلاعات در هنگام معامله از سوی حاکمیت
وی ادامه می‌دهد: اگر هنگام معامله چندین دسته اطلاعات وجود نداشته باشد قطعاً معامله با مشکل برخواهد خورد، در مورد فروشنده و خریدار باید در قید حیات و ورشکسته بودن بررسی شود؛ برای مثال اگر ملکی را از فردی خریداری کنید که فرد قبلاً اعلام ورشکستگی کرده است به تمام معاملات خدشه وارد خواهد شد و قطعاً این مسئله به دادگاه کشیده و به تضییع حق خریدار منجر خواهد شد. در مورد ملک یا خودرو اینکه بازداشت، رهن و توقیف نباشد از جمله مسئله‌هایی است که مردم وقتی می خواهند معامله انجام دهند به این حجم از اطلاعات دسترسی ندارند.
این کارشناس حقوقی عنوان می‌کند: حجم عظیمی از اطلاعات در خصوص ملک و خودرو وجود دارد که وقتی آن را به معامله‌کنندگان اعلام نکنیم با مشکل مواجه خواهند شد، حتی احراز هویت نیز مهم است اینکه آیا فروشنده مالک واقعی است. وقتی جمع این داده‌ها در لحظه معامله به مردم ارائه نمی‌شود نتیجه آن حجم بالای پرونده‌های تشکیل شده در قوه قضائیه خواهد شد و حتی ممکن است افرادی محکوم و راهی زندان شوند بنابراین جمعیت کیفری نیز افزایش پیدا خواهد کرد.
وی اشاره می‌کند: باید در سوابق ثبتی و فردی افراد و حتی سوابق ملک یا خودرو شفافیت داشته باشیم چون این شفافیت معامله را امن خواهد کرد. فرض کنید ملکی را خرید می‌کنید اگر بدانید دو سال قبل مالک فعلی از سازنده شکایتی مبنی بر ارتفاع غیراستاندارد پله زیرزمین داشته است به عنوان خریدار نهایی از عیوب ملک بهتر مطلع خواهید شد ولی وقتی سوابق اطلاعاتی در اختیار مالک قرار نمی‌گیرد بعدها مشکل ایجاد میشود.
محسنی بیان می‌کند: مجموعه‌ای از اطلاعات وجود دارد که اگر حاکمیت آن را در لحظه معامله اعلام کند حفظ حقوق عامه انجام و از تشکیل پرونده‌های قضائی جلوگیری خواهد شد.
این کارشناس حقوقی تشریح می‌کند: اگر بخواهیم معاملات را امن کنیم باید شبیه آنچه که در بحث پول انجام دادیم را انجام دهیم، هیچ قانونی در کشور وجود ندارد که بگوید حمل پول نقد ممنوع و جرم است فرآیند حمل و نقل پول نقد با کارت بانکی راحت شده است بنابراین باید همین رویکرد را در زمینه معاملات ایجاد کنیم یعنی حاکمیت با بهره‌گیری از ظرفیت‌های عظیم بخش خصوصی باید بتواند معاملات را به سمت امن شدن پیش ببرد، در این راستا چند مسئله ساده را باید اعمال کنیم که نیازمند تعامل بخش خصوصی و حاکمیتی است؛ نکته اول بحث سوابق اطلاعاتی است بنابراین حاکمیت باید داده‌های معامله‌کنندگان و سوابق اطلاعاتی موضوع مورد معامله را که در اختیار دارد را در بستر امن و حفظ حریم خصوصی افراد به پلتفرم‌ها اعمال کند تا معامله امن انجام شود.
امکان ثبت معامله در لحظه توافق در سامانه سازمان ثبت وجود ندارد
طرفین معامله زمانی که به توافق می‌رسند، نیاز دارند تا معامله خود را ثبت کنند تا از الزام طرف مقابل به تعهداتش اطمینان حاصل کنند و تعهدات بعدی خود را مطابق قرارداد انجام دهند. با توجه به اینکه امکان ثبت معامله در لحظه توافق در سامانه سازمان ثبت وجود ندارد، مجبور به استفاده از قول‌نامه‌های کاغذی برای ثبت معاملات خود هستند بنابراین برای بی‌اعتبار کردن قول‌نامه‌های کاغذی، باید امکان درج معاملات ملکی در سامانه سازمان ثبت فراهم شود.
ضرورت امکان استعلام مالکیت
استعلام مالکیتی مهم‌ترین بخش در ثبت هر معامله ملکی است، بسیاری از مشکلات در معاملات ملکی از عدم وجود امکان این استعلامات در زمان حصول توافق ناشی میشود. به‌طور مثال ممکن است فرد (الف) در زمان توافق ملکی را به فرد (ب) بفروشد، درحالی‌که همان ملک را مدتی قبل طی قولنامهای به شخص (ج) انتقال داده باشد؛ یا حتی ممکن است فردی که به‌حکم دادگاه ممنوع‌المعامله بوده و یا ملک تحت دارای او در رهن بانک است، اقدام به فروش ملک خود به‌صورت قولنامهای کند. در این شرایط به دلیل نا‌آگاهی خریدار از وضعیت ثبتی ملک و عدم استعلام وضعیت لحظه‌ای مال مورد معامله، ضرر سنگینی متوجه خریدار خواهد شد.
اگر امکان ثبت معامله در لحظه توافق در سامانه سازمان ثبت فراهم شود اما امکان استعلام ثبتی ملک و ممنوع‌المعامله بودن اشخاص، پیش از ثبت معامله در سامانه سازمان ثبت استعلام فراهم نشود، معاملات ثبت‌شده در سامانه سازمان ثبت نیز همچنان دارای مشکلات اسناد عادی خواهند بود لذا لازمه ایجاد امکان ثبت معامله در لحظه توافق در سامانه سازمان ثبت، ایجاد امکان استعلام ثبتی ملک در لحظه توافق است.
پایان پیام/
