بررسی درباره اختلاف طبقاتی شدید بین شمال و جنوب پایتخت که اوج آن در «گسل قیمت ملک» خودنمایی می‌کند، حاکی است «نامعادله شارژ شهری» ریشه اصلی این نابرابری است. عوارض سالانه آپارتمان در محله‌های لوکس با قیمت مترمربعی بالای ۷۰ میلیون، مبلغ ۲۷۰۰ تومان در هر مترمربع است. سطح ضعیف امکانات محله‌های ضعیف و عارضه‌‌های تحمیلی فعالیت ثروتمندان به ساکنان جنوب، شهروندان بازنده را معرفی می‌کند.
شارژ بالاشهر از پایین‌شهر
ریشه ناموازنه شدید خدمات شهری - سرانه‌های رفاهی و سکونتی- بین شمال و جنوب پایتخت شناسایی شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بررسی‌ها و آمارهای رسمی از وضعیت توزیع سرانه‌های خدماتی در میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد: توزیع نامتعادل سرانه‌های خدماتی و کاربری‌های رفاهی در مناطق ۲۲گانه تهران، باعث تفاوت معنادار در میزان برخورداری ساکنان محله‌های مختلف پایتخت از سرانه‌های شهری شده و به «فرصت نابرابر» شهروندان در استفاده از امکانات دامن زده است. نکته مهم در الگوی توزیع سرانه‌ها و خدمات رفاهی در میان مناطق مختلف شهر تهران آن است که ساکنان مناطق نیمه شمالی شهر اگرچه خدمات مطلوب و به‌طور نسبی بیشتری را دریافت می‌کنند اما متناسب با خدمات رفاهی و سکونتی دریافت‌شده، هزینه بسیار کمتری را در مقایسه با ساکنان نیمه جنوبی شهر بابت خدمات پرداخت می‌کنند.
درواقع علاوه برآنکه فاصله زیادی میان ارزش دارایی ساکنان نیمه شمالی شهر به لحاظ ارزش املاک مسکونی نسبت به نیمه جنوبی وجود دارد، این گسل در حوزه سرانه‌ها و خدمات رفاهی نیز وجود دارد. به‌طوری‌که میانگین قیمت یک واحد مسکونی در لوکس‌ترین منطقه شهر تهران حدود ۶ برابر ارزش یک ملک به‌طور میانگین در نیمه جنوبی شهر است. این اختلاف و فاصله میان ساکنان مناطق شمالی و جنوبی شهر نه تنها از بابت محل سکونت و ارزش دارایی وجود دارد بلکه به لحاظ منظر و سرانه شهری نیز قابل مشاهده است. آمارهای رسمی نیز حاکی از آن است بخش عمده‌ای از بودجه و برنامه‌های شهر بابت ارائه خدمات به ساکنان پنج منطقه اول شهر هزینه می‌شود این در حالی است که هزینه کمتری از سوی ساکنان این بخش از شهر به مدیریت شهری پرداخت می‌شود.
این موضوع از دو بخش شامل «وضع موجود خدمات و امکانات شهر تهران» و «برنامه مالی تهران ۱۴۰۰» که قرار است از سوی مدیران شهری برای نگهداری و ایجاد امکانات جدید تخصیص پیدا کند؛ قابل ردیابی است.
اولین ارزیابی از طریق مقایسه وضعیت سرانه فضای سبز در دو نیمه شمالی و جنوب پایتخت امکان‌پذیر است.
اطلاعات رسمی موجود نشان می‌دهد: به‌طور میانگین مساحت هر منطقه از مناطق شمالی شهر تهران(یک تا ۵) ۷/ ۲ برابر میانگین مساحت مناطق نیمه جنوبی(۹ تا ۲۰) است، این در حالی است که میانگین مساحت بوستان‌ها و پارک‌های مناطق شمال پایتخت ۴ برابر مناطق جنوبی شهر است. در کنار این فاکتور، آنچه ناموازنه شدید امکانات و خدمات شهری را به شکل واضح‌تری نشان می‌دهد تعداد پارک‌ها و بوستان‌ها در نیمه شمالی و جنوبی شهر است. در حال حاضر میانگین تعداد پارک‌ها و بوستان‌های مناطق شمالی پایتخت سه برابر مناطق جنوبی پایتخت است.
اگر بنا باشد این نابرابری در حوزه ارائه و توزیع خدمات شهری میان دو قطب شمال و جنوب پایتخت بیشتر به تصویر کشیده شود، بررسی سرانه فضای سبز لازم است. سرانه فضای سبز شهری پارامتری است که براساس آن مشخص می‌شود هر شهروند در هر منطقه از شهر تهران با توجه به اختلاف جمعیت مناطق از چند مترمربع پارک و بوستان برخوردار است. آن‌طور که آمارهای رسمی مشخص می‌کند نسبت سرانه فضای سبز شهر در مناطق یک تا۵، ۲برابر مناطق جنوبی پایتخت است. به‌طور دقیق‌تر به ازای هر نفر ساکن منطقه لوکس پایتخت در حال حاضر ۳۳ مترمربع پارک و بوستان وجود دارد در حالی‌که به ازای هر شهروند ساکن نیمه جنوبی پایتخت، فقط ۱۱ مترمربع فضای سبز و پارک وجود دارد.
پارامتر جالب توجه دیگر در این بررسی، مقایسه تعداد بازارهای ثابت و میادین میوه و تره‌بار در مناطق شمالی و جنوبی پایتخت است. براین اساس به‌طور میانگین در پنج منطقه اول شهر تهران در هر منطقه ۱۷ بازار ارائه خدمات و میوه و تره‌بار وجود دارد اما در نیمه جنوبی شهر هر منطقه به‌طور میانگین دارای ۹ بازار میوه و تره‌بار است.
کارشناسان اقتصاد شهر معتقدند این نابرابری خود معلول محرومیت پایتخت از مالیات شهری بر ثروت است.
شارژ شهری یا همان عوارض نوسازی مبلغی است که هر مالک ساکن در شهر تهران، باید سالانه معادل بخشی از هزینه‌هایی که شهرداری بابت تامین خدمات برای آن مالک انجام می‌دهد پرداخت کند. گفته می‌شود عوارض نوسازی مصداق بارز مالیات بر ثروت است که در عمده شهرهای توسعه‌یافته دنیا از شهروندان دریافت می‌شود. این نوع شارژ شهری در فرمول جهانی معادل نیم تا ۵/ ۱ درصد قیمت روز املاک محاسبه و دریافت می‌شود و اخذ آن به معنی آن است که گروهی از شهروندان که در مناطق توسعه‌یافته و مرفه شهر زندگی می‌کنند به دلیل آنکه ارزش محل سکونت آنها بیش از سایر مناطق شهری است، مبلغ بیشتری بابت شارژ شهری به مدیریت شهری(دولت محلی) پرداخت می‌کنند؛ به عبارتی این فرمول جهانی اخذ شارژ شهری از معادله «خدمات بیشتر، پرداخت بیشتر» پیروی می‌کند. اما برخلاف این فرمول جهانی، پایتخت‌نشینان از چنین معادله‌ای محروم هستند.
گرچه ممکن است در نگاه نخست این فرمول منافعی نداشته باشد اما بررسی‌ها مشخص می‌کند اولین منافع و عایدی که از اجرا شدن این فرمول نصیب شهر می‌شود این است که طبقه ساکن در مناطق شمالی پایتخت با قیمت واقعی، خدمات شهری را دریافت می‌کنند و در مقابل مدیریت شهری درآمد حاصل از این نوع را می‌تواند برای جبران نابرابری خدماتی در جنوب شهر استفاده کند.
به عبارت دیگر، جریان مالی در حالتی که مالیات در شهر خوب کار کند از مناطق لوکس و برخوردار شهر به مناطق کم‌برخوردار می‌رسد اما در وضعیت کنونی، فرمول اخذ شارژ شهری در پایتخت معکوس است بنابراین نه تنها گسل بزرگی میان مناطق شمالی و جنوبی پایتخت در حوزه سرانه‌های خدماتی و رفاهی وجود دارد بلکه عملا جریان شارژ شهری از نیمه جنوبی شهر به شمال شهر می‌رسد. به تعبیری ساکنان مناطق جنوب شهر تهران حامیان مخفی بالاشهری‌ها هستند. چراکه شارژ شهری و عوارضی که از ساکنان مناطق برخوردار شهر دریافت می‌شود به نسبت قیمت ملک و خدمات ارائه شده به آنها، بسیار اندک است و به این ترتیب می‌توان گفت به نسبت ارزش ملک ساکنان نیمه جنوبی شهر، این گروه از شهروندان بیش از ساکنان مناطق برخوردار شارژ شهری پرداخت می‌کنند.
مقایسه ارزش املاک در مناطق نیمه شمالی و جنوبی شهر براساس شارژ شهری دریافتی به راحتی قابل محاسبه است. به‌عنوان مثال، نسبت قیمت مسکن در محدوده لوکس منطقه ۲ تهران (سعادت‌آباد) به یکی از مناطق نه چندان ضعیف تهران، ۵/ ۴ برابر است. این در حالی است که نسبت عوارض نوسازی برمبنای مترمربع در همین دو منطقه ۸/ ۱ برابر است.
علاوه بر این نسبت قیمت مسکن در محدوده لوکس منطقه ۲ به یکی از مناطق متوسط پایتخت نیز در هر مترمربع حدود ۶/ ۱ برابر است اما نسبت شارژ شهری در این مناطق حدودا یک برابر است.
از این رو می‌توان گفت ساکنان مناطق جنوبی شهر تهران در معادله دخل و خرج پایتخت، دو سرباخت هستند. چون به جای آنکه مطابق با فرمول جهانی، ساکنان با «خدمات بیشتر، پرداختی بیشتر» داشته باشند معادله وارونه تعریف شده و افرادی که «خدمات بیشتر دریافت می‌کنند پرداختی کمتری بابت شارژ شهری دارند».
جالب آنکه با نگاهی به برنامه مالی تهران ۱۴۰۰ به نظر می‌رسد این روند نه تنها متوقف نخواهد شد بلکه قرار است همچنان از سوی مدیران شهری ادامه پیدا کند. اطلاعات این برنامه مالی نشان می‌دهد خدمات شهری پیش‌بینی شده برای تهران ۱۴۰۰ به گونه‌ای است که مناطق شمالی حدودا دو برابر مناطق جنوبی از آن بهره‌مند خواهند شد. همچنین در حوزه تسهیلات و گشایش‌های ترافیکی نیز مناطق شمالی حدود ۲ تا ۳ برابر نسبت به مناطق جنوبی از آن استفاده می‌کنند. علاوه بر این منابعی که بابت بهبود محیط زیست در اختیار مناطق شمالی قرار می‌گیرد حدود ۲ تا ۳ برابر مناطق نیمه جنوبی است.
وارونگی شدید بین نسبت ارزش و موقعیت ملکی که یک فرد در آن ساکن است و عوارضی که بابت خدمات دریافتی به مدیریت شهری پرداخت می‌کند، ریشه همان اختلاف طبقاتی است. اگر مالیات شهری بر ثروت (عوارض نوسازی) با معادله صحیح یعنی متناسب با ارزش ملک دریافت شود، سه اتفاق مهم خواهد افتاد. اول آنکه منابع جدید و قابل توجهی در اختیار مدیریت شهری برای رفع گسل خدماتی میان مناطق شمال و جنوب پایتخت قرار می‌گیرد.
دومین اتفاق آنکه، این درآمد می‌تواند به‌عنوان یکی از سالم‌ترین و پایدارترین جریان‌های مالی شهر، مدیریت شهری را از اسارت درآمدهای ناپایدار و ناسالم حوزه شهرسازی رها کند.
سومین اتفاق نیز پایان دادن به احتکار، انجماد و بی‌استفاده گذاشتن املاک در تهران است. در نتیجه چالش بزرگ بازار مسکن در حوزه خانه‌اولی‌ها، اجاره‌نشین‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمان ناشی از ریسک صفر سرمایه‌گذاری در این بازار مرتفع خواهد شد. در حال حاضر بخش زیادی از سفته‌بازان املاک به دلیل آنکه هیچ مالیاتی پرداخت نمی‌کنند هیچ ریسکی ناشی از احتکار خانه‌ها نصیب آنها نخواهد شد و به تدریج بازار مسکن به تعادل و تنظیم خواهد رسید.
بررسی‌ها در مورد سطح برخورداری مناطق ۲۲گانه کلان‌شهر تهران نشان می‌دهد چهار نشانه آشکار از این عدم تعادل در «پراکندگی و چینش فضایی تسهیلات، خدمات عمومی و سرانه‌های شهری» در تهران دیده می‌شود. این چهار نشانه شامل شکل‌گیری محله‌های فقیر و غنی، استفاده بی‌رویه از خودروی شخصی برای سفرهای درون شهری، استفاده قشر خاص جامعه (کم‌درآمد) از وسایل نقلیه عمومی و روند تصاعدی سفرهای درون‌شهری می‌شود.
در این تحقیق تاکید شده است نابرابری فضایی زمانی اتفاق می‌افتد که ساختار فضایی نواحی مختلف شهر دارای تفاوت‌های بارز و آشکار باشند که در این حالت برای رفع آن باید توسعه اقتصادی، اجتماعی و زیست محیطی با اولویت نواحی محروم در دستور کار شهری قرار گیرد.
