حق شفعه در مورد فروش ملک شراکتی برای این قرار داده شده است که از ضرر شریک دیگر جلوگیری شود و وی بتواند با خرید سهم شریک خود از ضرر خود جلوگیری کند .البته باید بدانید که در مورد حق شفعه قوانینی هم وجود دارد که ملزم به رعایت آن هستند مثلا مالی که به فروش می رسد باید غیرمنقول باشد .برای آشنایی کامل با این موضوع با پرشین وی همراه باشید.
قانونگذار در ماده ۸۰۸ قانون مدنی می‌گوید: هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد
و یکی از دو شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند،
شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است،
به او بدهد و حصه مبیعه (سهم فروخته‌شده) را تملک کند که این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.
اخذ به شفعه یکی از اسباب تملک است که ماده ۱۴۰ قانون مدنی، این موضوع را مورد توجه قرار داده است.
در اصطلاح حقوقی، شفعه تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است که به دلیل جلوگیری
از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم قرار داده شده است تا اگر یکی از دو شریک سهم خود
را از طریق بیع به دیگری واگذار کرد، شریک دیگر بتواند با پرداخت همان بها به مشتری
حصه شریک خود را تملک و از ضرر خود جلوگیری کند.
از آنجایی که در اخذ به شفعه، اراده شریک دیگر نقشی نداشته و توافقی بر خارج شدن مال از مالکیتش ندارد
لذا باید گفت که یکی از انواع ایقاعات محسوب می‌شود. اخذ به شفعه یکی از احکام استثنایی است
حق شفعه در اصطلاحات حقوقیزیرا طبق اصل حقوقی نمی‌توان ملکی را از ملکیت کسی بدون موافقتش خارج کرد. حق شفعه برای کسی
که حضور ندارد و غایب است، ثابت است و هر گاه از سفر بیاید، میتواند حق خود را اعمال کند
همچنین حق شفعه برای کودک، دیوانه و سفیه ثابت است و ولی و سرپرست
آنها در صورت وجود مصلحت، این حق را اعمال می‌کند.
در صورتی که ولی این حق را اعمال نکند این حق همچنان برای آنان ثابت است و پس از رفع نقصان
و حصول کمال می‌توانند این حق را اعمال کنند.با وجود اینکه یکی از شرایط حق شفعه، فوری
بودن آن است اما در خصوص محجوران همچون صغیر و سفیه این فوریت نادیده گرفته می‌شود
تا هنگامی که خود دارای اهلیت استیفا شوند و نسبت به اعمال حق خود اقدام کنند. بنابراین غبطه (مصلحت)
آنان در این خصوص در نظر گرفته شده است تا حق آنان از بین نرود.
غیر منقول بودن مال در ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق اخذ به شفعه در صورتی برای شریک ثابت ذکر شده است
که مال غیرمنقول باشد. منظور از مال غیرمنقول یک غبرمنقول ذاتی از قییل زمین است،
اما چنانچه غیرمنقولی ذاتی نباشد و به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده است
شرایط حق شفعه در قانونمثل ساختمان و درخت، چنانچه به تبع عرصه فروخته شود، به تبع عرصه میتواند مورد حق شفعه قرار گیرد
و چنانچه به طور مستقل به فروش برسد، شریک حق شفعه نخواهد داشت. بر اساس ماده ۸۰۹ قانون مدنی،
هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود.
از جمله شرایط حق شفعه این است که:
۱٫ آن معامله به عنوان «بیع» و فروش باشد؛ در صورتى که آن شریک سهم خود را به عنوان «صلح» یا «هبه» یا
به عنوان «مهر» یا «عوض خُلع» داده باشد، شریک دیگر حق شفعه ندارد.
۲٫ تنها دو نفر در ملک شریک باشند؛ اگر سه نفر یا بیش از آن شریک باشند،
براى هیچ‌کدام از آنها این حق وجود ندارد.
۳٫ ملک، «مشاع» باشد؛ پس در ملکى که تقسیم شده، حق شفعه نیست.
۴٫ شفیع براى پرداخت قیمت، توانایى داشته باشد.
۵٫ شفیع مسلمان باشد؛ در صورتى که مشترى مسلمان باشد و شفیع کافر، برای کافر حق شفعه ثابت نمی‌شود.
۶٫ ملک، شخصى باشد. در ملک وقفى، حق شفعه ثابت نمی‌شود.
۷٫ شفیع پس از اطلاع از فروش سهم شریک و قیمت آن، فورى اعلام کند که با استفاده از حق شفعه سهم
شریکم را از مشترى گرفتم، یا اینکه عملاً قیمت را بدهد و ملک را بگیرد؛
اگر تأخیر بیندازد، حق شفعه او از بین می‌رود.
همچنین در صورتى که شریک سهم خود را به شریکش عرضه کند و او از خریدن خوددارى نماید و راضى
به فروش به دیگرى شود، این حق او از بین می‌رود.[
باشگاه خبرنگاران , اسلام کوئست
