به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، بازار نقل و انتقال و اجاره مسکن، همزمان با نزدیک شدن به فصل تابستان و همزمان با دما، گرم می‌شود و در این مدت مستاجران در همه شهرهای کشور همواره اضطراب انعقاد قرارداد جدید اجاره‌بهای خود را دارند.
در این راستا، بررسی دقیق و تحلیل بازار اجاره در خبرگزاری فارس در قالب سلسله گزارشاتی تحت عنوان «خانه به دوش» در دستور کار قرار گرفته و اولین گزارش این مجموعه به مسئله رصد مستاجران در کشور می‌پردازد.
به منظور بررسی دقیق آنچه زیر پوست بازار اجاره مسکن در پایتخت می‌گذرد، سری به بنگاه‌های معاملات املاک در مناطقی از شهر زدیم تا از نزدیک با روزمره‌های مستاجران کشور آشنا شویم.
* اصلا کدام نهاد ناظر قیمت‌های اجاره خانه است
در این راستا، به اولین منطقه‌ای که برای رصد بازار اجاره مسکن رفتیم، منطقه ستارخان بود، حوالی ساعت 5 بعدازظهر وارد یکی از بنگاه‌های معاملات مسکن این منطقه شدیم، خبری از مشتری نبود، 2 جوانی که در بنگاه نشسته بودند سرگرم موبایل بودند، یکی از آنها وقتی متوجه شد وارد بنگاه شده‌ا‌یم سلامی کرد و گفت بفرمایید، که ما توضیح دادیم هنوز موعد اجاره مسکن ما نرسیده است ولی آمده‌ایم قیمت‌های اجاره یک خانه 70 متری غیرنوساز را بگیریم ضمن اینکه خبرنگار هم هستیم و قصد داریم گزارشی برای مردم درباره وضعیت اجاره‌خانه‌ها تهیه کنیم.
یکی دو دقیقه بعد، صاحب این دفتر املاک که خود را بعداً جواد معرفی کرد، وارد شد، ابتدا چندان برای گفتوگو استقبال نکرد اما به تدریج نرم شد، اولین سوال ما از این آقا جواد سوالی بود که احتمالا هر مستاجری در ابتدای ورود به یک بنگاه سوال می‌کند، پرسیدیم، بازار اجاره مسکن نسبت به پارسال چه وضعیت دارد؟ آقا جواد در پاسخ به این سوال گفت: هنوز بازار اجاره مسکن داغ نشده و همانطور که می‌بینید، مشتری زیادی برای عرضه یا اجاره به بنگاه ما نمی‌آید و نمی‌توان نسبت به معاملات اظهارنظری کرد، اما تعداد کمی مالک که ملک خود را برای اجاره سپردند، قیمت‌های بالایی داده‌اند که به نظر ما هم منطقی نیست ولی صاحبخانه هستند و عددی داده‌اند، نظارتی هم بر قیمت‌هایی که صاحبخانه اعلام می‌کند نیست، اصلا شما به من بگو کدام نهاد ناظر قیمت‌های اجاره خانه است؟ البته قیمتی که خریدار ارائه می‌کند، مبنا نیست و باید ببینیم پای معامله چه پیش می‌آید، اما معمولا صاحب‌خانه‌ها چندان کوتاه نمی‌آیند؛ ما ملکی 70 متری در منطقه ستارخان همین الان داریم که مالک ودیعه 900 میلیون تومانی و اجاره ماهانه 6 میلیون تومانی را تقاضا کرده است، آن هم برای اینجا! قطعا چنین مبالغی برای هزینه رهن بسیار بالا است و من بعید می‌دانم، بتواند مشتری با این قیمت پیدا کند اما به ما و چند بنگاه دیگر سپرده است.
از این مشاور املاک که از وضعیت مغازه‌اش مشخص بود سال‌هاست اینجا فعال است، (نصب نقشه قدیمی تهران و تقدیرنامه‌ای از رئیس خیلی اسبق اتحادیه املاک در دفترش و میزهای قدیمی پر از کاغذ زیر شیشه‌‌های میز نشان از قدیمی بودن مغازه داشت )، پرسیدم، به نظر شما اجاره مسکن چقدر امسال نسبت به پارسال چقدر رشد می‌کند گفت: اگر بخواهیم قیمتی که خریدار ارائه می‌دهد را مبنا بگذاریم بعضا تا 60 الی 70 درصد هم افزایش اجاره‌بها را داشته‌ایم اما این قیمت‌ها مبنا نیست، قطعا امسال هم متاسفانه رشد اجاره و رهن مسکن داریم، اما عدد دقیق رشد اجاره مسکن را نمیدانم یا بهتر است عددی ندهیم.
همزمان یکی از آن جوان‌ها یک استکان باریک چایی مقابلم گذاشت و گفت: اجاره خانه‌ةا که سر به فلک کشیده، من خودم پایین‌تر از میدان جمهوری در خیابان رودکی می‌نشینم، صاحب‌خانه‌ام هم از نزدیکان است، اما چند روز پیش که مقابل منزل دیدمش مدام از گرانی‌‌ها می‌گفت و احتمالا قصد افزایش اجاره بها را دارد.
جواد آقا حرف جوان را قطع کرد و گفت: در 2 سال اخیر چیزی که حداقل من تجربه کردهام رشد نقل و انتقال مسکن است و تمدید قرارداد حداقل در بنگاه ما نسبت به سنوات گذشته، کمتر شده است، مستاجرانی که هم اکنون در ستارخان واحد مسکونی خریداری می‌کنند، پیش از در مناطق بالای تهران مستاجر بودند.
وی ادامه داد: از سوی دیگر خیلی از مستاجران سال به سال به مناطق پایین‌تر تهران می‌رود، یعنی توان تامین اجاره بها را ندارد و این نشانه بدی برای بازار ملک است.
پس از خوردن چایی، از جواد آقا خداحافظی کردم و به چند املاکی منطقه هم سر زدم، اغلب املاکیها می‌گفتند اجاره بهای مسکن را امسال صاحب‌خانه‌ها افزایش داده‌اند، البته بودند صاحب‌خانه‌هایی که با مستاجران خود با افزایش محدود، مجددا تمدید کرده‌اند یا قیمت‌های منطقی برای اجاره مسکن خود گذاشته‌اند.
* اسباب‌کشی از شمال شهر به مناطق پایین‌تر شهر زیاد شده است
از خیابان ستارخان با یک موتوری خود را به منطقه یافت آباد رساندم، بماند که وضعیت رانندگی موتورسوار موجب شد تا دقایقی موضوع موردنظر گزارش از سرم بپرد، بالاخره با هر هراسی از رانندگی این موتورسوار بود، به یافت‌آباد رسیدم و با خود وعده کردم دیگر موتور سوار نشوم.
ساعت حدود 6 و نیم بعدازظهر بود، همان‌جا سراغ یکی از املاکیها که چراغ‌های چشمک‌زن مقابل مغازه‌اش داشت و خودنمایی می‌کرد رفتم، پیش از وارد شدن به املاکی، یک دفتر باربری در کنار این بنگاه، توجه مرا به خود جلب کرد، این دفتر بهترین منبع آماری از شروع نقل و انتقال اجاره مسکن در تهران بود. بنابراین تصمیم گرفتم مسیرم را تغییر بدم و اول سری به این باربری بزنم، درون دفتر باربری چند کارگر حمل بار هم نشسته و در حال شوخی با یکدیگر بودند.
به سراغ فردی که پشت میز نشسته بود رفتم، اولین سوال من پس از سلام علیک با متصدی باربری، درباره نقل و انتقالات مستاجران بود، این مسئول بابری گفت: در چندسال گذشته شغل ما رونق قابل توجهی داشته و اگر بخواهم جواب کلی بدهم، شاید نقل و انتقال در تهران به خصوص در مناطق بالای شهر 2 تا 3 برابر شده است و به خنده هم گفت که دستمزدهای اسباب‌کشی بیشتر شده است و ما راضی هستیم.
وی با این حال گفت که ما راضی نیستیم مستاجران اذیت شوند، معمولا از کسانی که تازه صاحبخانه شده‌اند و اسباب‌کشی می‌کنند تا وسایل منزل را به خانه خود ببرند، شیرینی بیشتری می‌گیریم و آنها هم معمولا راضی هستند، اما نکته جالب این است که بیش از 90 درصد باربری‌های ما در سال قبل، عمدتا از مناطق بالا به مناطق پایین‌تر تهران بود، البته امسال هنوز بازار چندان گرم نشده است اما پارسال خیلی‌ها از همین یافت‌آباد هم به مناطق پایین‌تر تهران رفتند؛ مشتری هم داشته‌ایم که از کوی نصر به یافت‌آباد اسباب‌کشی کرده است.
* صاحب‌خانه‌ها انصاف به خرج دهند؛ مالکان کم‌بودن حقوق کارمند و کارگر را هم در نظر بگیرند
پس از گفت‌وگوی کوتاه با مسئول بابری به سراغ بنگاه معاملات املاک همجوار این باربری رفتیم، بنگاه‌دار فردی خوش‌برخورد به نام آقای رمضانی بود و فرصت داد دقایقی با وی به گفتوگو بنشینیم.
آقای رمضانی وقتی متوجه شد خبرنگارم، در ابتدای صحبت گفت: دلم می‌خواهد، حرفی بزنم و شما هم آن را منتشر کنید، متاسفانه صاحب‌خانه‌های ما بی‌انصاف شده‌اند و امسال قیمت‌های رهن و اجاره بالایی را برای خانه‌های خود می‌دهند، مستاجران این منطقه، معمولا اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند و توان پرداخت ندارند.
آقای رمضانی در پاسخ به این سوال که اجاره‌بهای خانه‌ها تا چه اندازه در یافت‌آباد رشد کرده است؟ اظهار کرد: اینجا خانه‌ای داریم که صاحبخانه پارسال 400 میلیون پول پیش گرفته بود، اما امسال 250 میلیون تومان به پول پیش اضافه کرده است، اجاره‌بها هم می‌خواهد، یا مالک خانه‌ای 90 متری 5 میلیون تومان به اجاره بهای پارسال افزوده است، مگر کارگر و کارمندی که پارسال این خانه را اجاره کرده چقدر حقوقش افزایش یافته است که امسال هم 5 میلیون تومان دیگر بر اجاره پارسال بیفزاید، البته آن طور که بازار نشان می‌دهد برای افزایش اجاره بها، امسال کمتر از 50 درصد است اما برخی صاحب‌خانه‌های بامعرفت هم داریم که اجاره بها را خیلی کم برای امسال افزایش داده‌اند.
* چرا رشد قیمت اجاره‌بها نجومی می‌شود؟
از آقای رمضانی پرسیدم صاحبخانه بر چه مبنایی اجاره بها یا رهن خانه خود را بیش از 50 درصدافزایش می‌دهند؟ چه مسائلی را در نظر می‌گیرند؟ شما هم سعی می‌کنید از افزایش قیمت نجومی منصرفشان کنید؟ رمضانی اشاره‌ای به خودکار روی میزش کرد و گفت: شما فرض کنید پنج نفر هستند که نیاز مبرم به یک خودکار خاص دارند، یعنی اگر خودکار نخرند و نوشتن یک متنی را شروع نکنند، از دنیا می‌روند، در این شرایط اما فقط یک خودکار خاص وجود دارد، این خودکار در شرایط عادی شاید 10 هزار تومان ارزش داشته باشد. حال شما به من بگویید ارزش این خودکار که تقاضای زیاد دارد و کم است، چقدر است؟ خب طبیعتا در بازاری که محدودیت عرضه وجود داشته باشد، ارزش این خودکار بیشتر از قیمت واقعی آن می‌شود.
رمضانی ادامه داد: در بازار اجاره هم موردی شبیه به همین داریم، مستاجران مجبور به تامین مسکن هستند و هیچ جایگزینی نسبت به این نیاز خود ندارند، از آن طرف تعداد خانه‌های اجاره‌ای هم کم شده است، یعنی نه اینکه خانه کم باشد، خانه‌هایی که اجاره داده می‌شود، کم است، برخی مالکان به دلیل گران شدن وسایل و تجهیزات خانه نظیر پکیج، هود، کولرگازی، شیر آلات و غیره، و نگرانی از تخریب این وسایل توسط برخی محدود از مستاجران کم‌ملاحظه، اصلا اجاره دادن خانه را کنار گذاشته‌اند، ملکی خریده‌اند و از افزایش قیمت روزانه آن لذتی کاذب می‌برند؛ حال در این شرایط است که شما شاهد افزایش قیمت اجاره هستیم.
گپ و گفت‌ها که با آقای رمضانی تمام شد، از وی تشکر کردم و سراغ یکی دیگر از املاکیها در خیابان اصلی یافت‌آباد رفتم، آنجا به میزی که مقابل آن نوشته شده بود «مسئولیت قراردادهای اجاره» نزدیک شدم و از متصدی که یک خانم بود، پس از آنکه گفتم می‌خواهم برای مردم درباره وضعیت اجاره‌ها گزارشی تهیه کنم، درباره وضعیت اجاره بها پرسیدم.
خانم حسینی نام رسانه‌ام را پرسید و سپس با شوق گفت: من سایت شما را می‌بینم و در کانال خبری تلگرامی شما عضو هستم؛ این موجب شد کار منِ خبرنگار برای گزارش راحت‌تر شود، خانم حسینی دو قرارداد به من نشنان دااد که در یک هفته اخیر منعقد شده بود و نسبت به پارسال حدود 20 درصد افزایش قیمت اجاره داشت دو قرارداد دیگر نیز نشان داد که نزدیک به 40 درصد افزایش قیمت اجاره نسبت به پارسال اعمال شده بود.
از خانم حسینی درباره دلیل افزایش 20 و 40 درصدی قیمت اجاره‌بها در قراردادهای آنها پرسیدم، می‌گفت: مالک‌ها قیمتی برای اجاره مطرح می‌کنند اما زمانی که پای معامله می‌نشینند، تخفیف هم می‌دهند، شانس این مستاجران این بوده که به مالک منصف برخورد کرده‌اند یا صاحب‌خانه‌شان منصف بوده و با رقمی تمدید کرده است که از دید آنها مناسب است، اما در کل قراردادها نسبت به پارسال رشد کرده است و مستاجران هم گلایه دارند، اما باز مالکان بامعرفت هم زیاد هستند که نسبت به پارسال افزایش چندانی نداده‌اند و فقط در حد 10 درصدی که بخشی از مشکلات مالی‌شان را جبران کند.
* در صورت عدم وضع قوانین موثر امسال سال سختی برای مستاجران است
پس از خداحافظی با خانم حسینی در املاکی یافت‌آباد، این‌بار تصمیم گرفتم به شرق تهران بروم ولی به جای موتوری، از اتوبوس خط واحد استفاده کردم، وقت بیشتری از من گرفت اما خیالم راحت بود که سالم به مقصد می‌رسم.
پس از تغییر یکی دو اتوبوس، در خیابان پیروزی تهران پیاده شدم و سعی کردم این‌بار برخلاف دو مورد قبلی ستارخوان و یافت‌آباد، به عنوان مستاجر وارد شودم و از مشاوران املاک درباره قیمت‌های مسکن سوال کنم.
در خیابان پیروزی و پایین‌تر هم که معمولا اقشار متوسط زندگی می‌کنند به گفته املاکیها قیمت‌های اجاره مسکن نسبت به پارسال رشد کرده بود، من سعی کردم مبلغ ودیعه 100 میلیون تومان و 4 میلیون تومان اجاره‌بها را پیشنهاد دهم اما گزینه‌های پیشنهادی املاکیها برای این رقم، کم بود یا اینکه منازلی را پیشنهاد می‌دادند که زیرزمین است یا قدیمی است.
برخی املاکیها می‌گفتند بعضی صاحب‌خانه‌های کم‌انصاف ارقام اجاره امسال را زیاد افزایش داده‌اند و البته مردم عادی هم برای پرداخت این اجاره‌بها توانایی ندارند، به گفته یکی از املاکیها در صورت عدم وضع قوانین موثر در این حوزه، امسال سال سختی برای مستاجران است.
*مستاجری گفت، نصف سال درگیر نقل و انتقال مسکن هستیم
پس از بررسی چندین املاکی دیگر و اطلاع از وضعیت قیمت‌ها، به هر حال متوجه شدم که امسال افزایش قیمتی نسبت به پارسال از سوی صاحب‌خانه‌ها اعمال شده است، در حالی که صاحب‌خانه‌ها می‌توانند با توجه به دیگر هزینه‌های سنگین زندگی مردم، حداقل در این هزینه اصلی مردم، به انها در حد توان کمک کنند.
در راه برگشت به محل کار و در تاکسی، راننده خودش سر صحبت را در موضوع اجاره باز کرد و گفت: اجاره بهای ما زیاد شده است اما کرایه تاکسی‌ها امسال خیلی کم افزایش یافته است، این راننده تاکسی که 40 تا 42 ساله به نظر می‌رسید، می‌گفت: البته منِ راننده تاکسی دوست ندارم هیچ افزایش قیمتی در هیچ کالایی و همین کرایه من رخ دهد، اما خب باید دولت هم نظارتی بر هزینه‌های سنگینی مثل اجاره بها داشته اشد تا فشار به اقشار متوسط و ضعیف جامعه کم شود، چرا من باید منتظر و نگران باشم که صاحب‌خانه‌ام امسال چقدر بر مبلغ اجاره اضافه می‌کند، از آن طرف هم همسرم هر سال فصل بهار دغدغه‌مند جمع‌آوری وسایل منزل، اسباب‌کشی و پهن کردن در خانه‌ای دیگر می‌شود و این من را اذیت می‌کند.
این راننده می‌گفت: سال 1398 در ابتدای خیابان شریعتی مستاجر بودم، بعد از گران کردن اجاره‌بها، سال 1399 در اوج کرونا اسباب‌کشی کردم و در خانه‌ای در نبرد ساکن شدم و دو سال ماندم، پارسال خانه‌ای در پیروزی اجاره کردم اما صاحب‌خانه‌ام برای تمدید قرارداد، 250 میلیون تومان به ودیعه مسمن اضافه کرده و حالا باید تا 2 ماه آینده به فکر خانه باشم؛ منِ راننده تاکسی اگر در هر ماه 25 میلیون تومان ذخیره کنم، تازه بعد از 10 ماه می‌توانم 250 میلیون تومان تهیه کنم؛ نمیدانم، با چه خط‌کشی و منطقی قیمت اجاره بها از سوی مالکان گران می‌شود اما هر چه هست وقتی نظارت نیست، فشار روی زندگی ما مستاجران زیاد هست.
از راننده پرسیدم آیا به خرید مسکن فکر می‌کند که گفت: ما اشتباه کردیم که در مسکن مهر صاحبخانه نشدیم، اما فکر کردیم با این طرح جدید دولت در نهضت مسکن، صاحبخانه می‌شویم، ثبت نام هم کردهام اما همچنان هیچ خبری نیست و امیدی هم به خانه دار شدن به شیوه عادی با این قیمت‌های نجومی مسکن در تهران ندارم.
* بازار اجاره این روزها بیشتر از هر وقت دیگری نیازمند اجرای قانون است
بنابراین گزارش بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر همواره ملتهب بوده و دولت نیز با وجود ابزارهای قانونی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی عزمی برای ساماندهی این بازار به شیوه اصولی از خود نشان نداده است، البته جای خالی مالیات بر عایدی سرمایه هم در این بین حس می‌شود.
به هر حال هنوز فصل اجاره و جابه‌جایی‌ها چندان شروع نشده است و دولت زمان دارد تا امسال برای مدیریت بازار اجذاره تمهیداتی در نظر بگیرد و انتظار است فرصت در ماه‌های طلایی پیش رو از دست نرود تا زمینه تشدید فشار معیشتی به مستاجران مهیا نشود.
با توجه به شرایط دشوار بازار مسکن در بازار روز کشور، رفع مشکل از سوی سیاستگذاران با راه‌حل‌های متعددی همراه بوده است، برخی از این سیاست‌ها خود مشکل‌زا بودند و برخی فقط به صورت مقطعی به مسئله مسکن کمک کرده‌اند، برای مثال اتکا به سیاست ارائه تسهیلات خرید و جلوگیری از ساخت مسکن توسط دولت یازدهم زمینه نابسامانی گسترده‌ای در بازار مسکن را به وجود آورد و زمینه جهش 800 درصدی قیمت مسکن را به وجود آورد.
به هر حال به نظر می‌رسد، بازار اجاره این روزها بیشتر از هر وقت دیگری نیازمند اجرای قانون است.
پایان پیام/
