تبعیض پولی در بازار مسکن

تبعیض پولی در بازار مسکن منجر به محرومیت دو بخش مهم بازار ساخت و خرید واحدهای مسکونی، از تامین مالی موثر شده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در حالی که سقف یک نوع خاص از تسهیلات بانکی بخش مسکن در سال ۱۴۰۲ افزایش یافته است، اما به‌رغم نیاز به این افزایش، عملا دو گروه از متقاضیان واقعی مسکن از دسترسی موثر به تسهیلات مکفی و در استطاعت برای ساخت و خرید خانه محروم مانده‌‌اند.

سوال مهمی که در ارتباط با شکل فعلی تسهیلات بخش مسکن و همچنین بخشی از این بازار که شامل افزایش سقف تسهیلات شده است، وجود دارد آن است که این تسهیلات مربوط به کدام بخش است و چه کسانی بیشترین سهم را از آن دارند؟ آیا همه افرادی که باید از این تسهیلات بهره‌‌مند شوند، از این افزایش سقف وام به طور موثر منتفع می‌‌شوند و سهم کافی از آن دارند؟ اگر سهم موثر ندارند، محرومان اصلی چه گروه‌‌ها و افرادی هستند؟

در روزهای گذشته، با مصوبه شورای پول و اعتبار سقف تسهیلات بانکی طرح خانه‌‌سازی دولتی در قالب پروژه‌‌های ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به ۵۵۰ میلیون تومان افزایش یافت. این اقدام در راستای کمک به تامین مالی موثر برای ساخت واحدهای مسکونی دولتی‌‌ساز صورت گرفت که مطابق با قانون جهش تولید مسکن از سال ۱۴۰۰، سیاستگذار مسکن، مکلف به اجرای آن شده است.

اگر‌چه به دلیل رشد شدید هزینه‌‌های ساخت، افزایش تسهیلات بانکی به منظور پوشش بخش بیشتری از هزینه‌‌های ساخت این واحدها و همچنین تقویت بنیه مالی سازنده‌‌ها و متقاضیان این واحدها، لازم و ضروری بود اما بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بیشترین سهم از این تسهیلات و این افزایش سقف، مربوط به آن دسته از خانه‌‌هایی است که در قالب طرح یک میلیون مسکن عمدتا در حومه‌‌های کلان‌شهری و شهرهای جدید و برخی دیگر از شهرها احداث می‌‌شوند. صرف نظر از اینکه سقف افزایش‌یافته وام خانه‌‌سازی دولتی (۵۵۰ میلیون تومانی)، با توجه به هزینه‌‌های فعلی ساخت‌وساز، هم‌‌اکنون تنها حدود ۵۰ تا ۶۰ مترمربع از هزینه ساخت یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی (مطابق با الگوی مساحت خانه‌‌سازی‌‌های دولتی) را در‌برمی‌گیرد و ۵۰‌درصد مابقی که حول‌وحوش۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود، باید از سوی متقاضیان این طرح تامین شود، اما دو گروه اصلی و اتفاقا اولویت‌‌دار بخش مسکن وجود دارند که لازم است از محل وام بانکی، شارژ اساسی شوند. اما بررسی‌‌ها نشان می‌دهد این گروه‌‌ها عملا نادیده گرفته شده یا در اولویت‌‌های بعدی قرار دارند و از این رو عملا از سهم موثر تسهیلات بانکی محروم هستند. اولین گروه، خانه‌‌اولی‌‌های متقاضی خرید مسکن با کمک و استفاده از تسهیلات بانکی هستند؛ گروهی که در سال‌های گذشته به‌خصوص در دوره‌‌های عادی و قبل از جهش اخیر بازار مسکن (قبل از سال ۹۷) با کمک وام بانکی، موفق به خرید آپارتمان در مناطق دلخواه خود در شهرهای محل سکونت می‌‌شدند. گروه دوم نیز، متقاضیان ساخت مسکن در بافت‌‌های فرسوده شهرها به‌خصوص شهرهای بزرگ و کلان‌شهرهاست. اگر‌چه بر اساس مصوبات قبلی، تسهیلات و هر نوع افزایش در وام ساخت مسکن دولتی، مشمول پروژه‌‌های مسکن‌‌سازی در بافت فرسوده نیز می‌شود اما بررسی‌‌ها حاکی است این بافت‌‌ها و این پروژه‌‌ها عملا سهم چندانی از وام ۵۵۰ میلیون تومانی ندارند.

این در حالی است که دست‌‌کم بنا به چند علت مهم این دو گروه یعنی خانه‌‌اولی‌‌ها و متقاضیان ساخت و خرید مسکن در بافت‌‌های فرسوده باید در اولویت پرداخت تسهیلات بانکی موثر، در استطاعت و با سقف‌‌های بالاتر باشند.

در عمده کشورهای دنیا به‌خصوص کشورهای موفق در تامین مالی مسکن، خانه‌‌اولی‌‌ها با استفاده از تسهیلات موثر بانکی صاحبخانه می‌‌شوند. به طوری که در برخی از کشورها حتی تا بیش از ۸۰‌درصد هزینه خرید خانه، در قالب تسهیلات بانکی با نرخ سود تک‌رقمی، دوره‌‌‌‌های بازپرداخت طولانی‌مدت (بیش از ۲۰ سال) و اقساط ماهانه در استطاعت به خانه‌‌اولی‌‌ها وام بانکی پرداخت می‌شود.

از سوی دیگر، نوسازی بافت‌‌ها و واحدهای مسکونی فرسوده بنا به سه دلیل عمده باید در اولویت برنامه‌‌های اختصاص وام و اعتبار قرار بگیرد. اما تجربه نشان داده است در همه سال‌های گذشته تاکنون این بخش‌‌های مهم و ضروری، جزو محروم‌‌ترین بخش‌‌های بازار مسکن از منابع بانکی و اعتباری موثر، سهل‌الوصول و در استطاعت بوده‌‌اند.

شرایط ناایمن به لحاظ ناپایداری، ریزدانگی، نفوذ‌‌ناپذیری و شدت فرسودگی در محلات فرسوده و نیازمند نوسازی به قدری بحرانی است که حتما باید در هر سال بخش قابل‌توجهی از این بافت‌‌ها و واحدهای مسکونی واقع در آنها بهسازی و نوسازی شوند. مطابق با قوانین نیز باید در هر سال حداقل معادل ۱۰‌درصد یا دست‌‌کم معادل ۱۰۰‌هزار واحد مسکونی مورد نوسازی و بهسازی قرار بگیرد. اما بر اساس آمارهای اعلامی از سوی شبکه بانکی، سال گذشته تنها به حدود ۲۰‌هزار واحد مسکونی واقع در بافت‌‌های فرسوده کشور وام نوسازی پرداخت شده است.

علت دیگر ضرورت در اولویت قرار گرفتن بافت‌‌های فرسوده برای پرداخت وام بانکی موثر و در استطاعت با سقف قابل قبول، آن است که علاوه بر اینکه نوسازی این خانه‌‌ها و بافت‌‌ها ضروری است از سوی دیگر، این بافت‌‌ها مناطقی هستند که محروم‌‌ترین اقشار شهری در آنها ساکن هستند؛ هم قیمت مسکن در آنها به لحاظ شرایط نامساعد و شدت فرسودگی نسبت به سایر مناطق شهر کمتر است و هم اینکه این مناطق محل تمرکز مستاجرهای کم‌‌درآمد نیازمند به حمایت است.

اگر‌چه افزایش سقف وام خانه‌‌سازی دولتی به ۵۵۰ میلیون تومان، در ظاهر و بر اساس قوانین و مصوبات شامل نوسازی این بافت‌‌ها نیز می‌شود اما همه تجارب سال‌های گذشته تاکنون نشان داده است هر زمان که طرح‌‌های خانه‌‌سازی دولتی مطرح شده و در اولویت قرار می‌گیرد، تامین اعتبار برای نوسازی بافت‌‌های فرسوده به شکل موثر و در استطاعت در اولویت‌‌های بعدی قرار می‌گیرد. در واقع در جریان اجرای این طرح‌‌های خانه‌‌سازی دولتی، عمده تمرکز منابع مالی و همچنین توان اجرایی، صرف ساخت مسکن و تامین خدمات در حومه‌‌ها شده و عملا بافت‌‌های فرسوده برخوردار از خدمات و سرانه‌‌های زیربنایی، در اولویت‌‌های بعدی قرار می‌گیرد.

پرداخت نامناسب به بافت فرسوده

از سوی دیگر، وام ساخت مسکن در پروژه‌‌های دولتی در شرایطی به ۵۵۰ میلیون تومان افزایش یافته و اعلام شده است این وام شامل نوسازی بافت‌‌های فرسوده نیز خواهد شد که هزینه ساخت در بافت‌‌های فرسوده به دلیل هزینه‌‌هایی مانند تخریب، جمع‌‌آوری و حمل نخاله‌‌های ساختمانی و... و همچنین مسائلی مانند دشواری‌‌های تردد در این بافت‌‌ها به دلیل ریزدانگی و نفوذناپذیری معمولا حول و حوش ۵‌درصد بیشتر از سایر ساخت‌وسازهایی است که در دیگر نقاط شهری از جمله شهرهای جدید و حومه‌‌ای انجام می‌شود.

این در حالی است که اساسا وام با نرخ سود ۲۳ درصد برای بافت فرسوده بی‌‌معناست.

در شرایطی که به دلیل کمتر بودن توجیه اقتصادی سرمایه‌گذاری در بافت‌‌های فرسوده به دلیل بیشتر بودن هزینه ساخت از یکسو و دشواری‌‌های مربوط به تملک، تخریب و سایر عملیات ساختمانی در این بافت‌‌ها، این مناطق برای نوسازی و جذب سازنده و سرمایه‌گذار به مشوق‌‌های اساسی و جذاب نیازمند است، وام ۲۳ درصدی به طور قطع نه‌تنها عامل جذب‌کننده محسوب نمی‌شود که در برخی از موارد می‌تواند منجر به از بین رفتن انگیزه‌‌های ورود سازنده‌‌ها به این مناطق شود.

ضمن آنکه به دلیل توان محدودتر متقاضیان و ساکنان این بافت‌‌ها به لحاظ مالی و اقتصادی، عملا تعریف وام با نرخ سود غیریارانه‌‌ای، یک مانع عمده در مسیر تامین مالی ساخت و تامین مسکن در این مناطق شهری است. بنابراین نه‌تنها هر نوع پرداخت و افزایش سقف وام ساخت و خرید مسکن باید با اولویت بافت فرسوده و سپس سایر پروژه‌‌ها و طرح‌‌ها اختصاص یابد که لازم است به دلیل شرایط خاص این بافت‌‌ها و سطوح اقتصادی خانوارها، وام یارانه‌‌ای با نرخ سود تک‌رقمی به سازنده‌‌ها و خریداران پرداخت شود.

در واقع نه‌تنها به لحاظ ایجاد جاذبه سرمایه‌گذاری و تامین حاشیه سود جذاب برای سازنده‌‌ها لازم است تسهیلات ساخت با نرخ سود یارانه‌‌ای و تک‌رقمی به این بافت‌‌ها اختصاص یابد که بعد از فروش اقساطی و انتقال وام به خریدار نیز این نرخ سود باید حمایتی و تک‌رقمی باشد. این در حالی است که طی یک‌سال اخیر از محل منابع تبصره ۱۸ بودجه، ۱۵۰ میلیون تومان از مبلغ ۴۵۰ میلیون تومانی وام نوسازی بافت فرسوده با نرخ سود صفر درصدی به متقاضیان پرداخت شد که در مجموع نرخ سود این وام را حمایتی و یارانه‌‌ای کرده بود. حدود ۱۷‌هزار واحد مسکونی با استفاده از این تسهیلات در بافت فرسوده احداث شد.

اما شنیده‌‌ها حاکی است به دلیل عدم‌تامین این منابع یارانه‌‌ای در سال‌جاری، وام ۵۵۰ میلیون تومانی در بافت‌‌های فرسوده به شرط پرداخت به متقاضیان، با نرخ سود ۲۳‌درصد اختصاص می‌یابد. هر چند برخی تلاش‌‌ها از سوی مسوولان نوسازی بافت‌‌های فرسوده در حال انجام است اما هنوز این تلاش‌‌ها به نتیجه نرسیده است و وام نوسازی بافت‌‌های فرسوده در سال‌جاری با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار یعنی همان ۲۳ درصد (نرخ سود غیریارانه‌‌ای) به سازنده‌‌ها تعلق خواهد گرفت.

البته مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان از ۴۵۰ میلیون تومان وام نوسازی در سال گذشته نیز قابل انتقال به خریدار نبود و سازنده باید بعد از اتمام دوره ساخت (اتمام دوره مشارکت مدنی) نسبت به تسویه اصل و سود آن با بانک پرداخت‌کننده اقدام می‌‌کرد و مابقی مبلغ وام با نرخ سود ۱۸‌درصد به خریداران منتقل می‌‌شد.

اعتبار مطلوب برای نوسازی

بر اساس مجموع آنچه گفته شد، یک سوال اساسی مربوط به سقف و شرایط مطلوب وام نوسازی در مقطع زمانی فعلی است. اینکه وام ساخت و خرید مسکن در بافت‌‌های فرسوده باید با چه سقفی، با چه نرخ سود و چه دوره زمانی بازپرداخت و با چه اقساطی به متقاضیان مسکن این مناطق تعلق گیرد؟

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با توجه به هزینه‌‌های ساخت مسکن در بافت‌‌های فرسوده شهری نشان می‌دهد برای ایجاد جاذبه نوسازی، سرمایه‌گذاری و ورود سازنده به این بافت‌‌ها، سقف وام نوسازی مسکن باید به ۸۰۰ میلیون تومان به ازای هر واحد، افزایش یابد. در عین حال لازم است با تعیین نرخ سود تک‌‌رقمی و دوره بازپرداخت بیش از ۲۰ سال، این وام به تسهیلاتی در استطاعت برای خریداران و ساکنان بافت‌‌های فرسوده تبدیل شود.

 این وام ۸۰۰ میلیون تومانی با شرایط گفته شده، همان تسهیلاتی است که می‌توان به واسطه پرداخت آن امیدوار بود که هم بافت‌‌های فرسوده نوسازی شده و خطرات ناشی از فرسودگی و ناایمن بودن در آنها به حداقل برسد و هم حجم قابل‌توجهی از نیاز به مسکن در استطاعت در هسته میانی و درونی شهرها که برخوردار از امکانات زیربنایی و سرانه‌‌های زیست شهری است، تامین شود.

از این طریق هم سرمایه‌گذاری‌‌های ساختمانی در این مناطق رونق خواهد گرفت و هم خرید مسکن در داخل شهر به جای حومه‌‌های فاقد امکانات زیربنایی و روبنایی مناسب و کافی، تسهیل می‌شود. برآوردهای به‌روز شده نشان می‌دهد هم‌‌اکنون متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در بافت‌‌های فرسوده شهری (بدون احتساب قیمت زمین)، حدود ۱۲ میلیون تومان است.

دو ترمیم اساسی وام خرید

اگر‌چه با اولویت‌‌دهی به بافت‌‌های فرسوده و نوسازی مسکن در این مناطق شهری، به طور خودکار بخشی از نیاز خانه‌‌اولی‌‌ها و سایر گروه‌‌های مصرفی به مسکن به واسطه رونق سرمایه‌گذاری و ساخت برطرف می‌شود اما لازم است خانه‌‌اولی‌‌ها از یک زاویه مهم دیگر نیز مورد حمایت و توجه قرار بگیرند.

در حالی که در عمده کشورهای دنیا به‌خصوص کشورهای پیشرفته و موفق در حوزه تامین مالی مسکن، تا بیش از ۸۰‌درصد هزینه خرید واحد به خانه‌‌ اولی‌‌ها وام در استطاعت پرداخت می‌شود اما در ایران، از زمان اوج جهش قیمت مسکن تاکنون سقف وام خرید متناسب با رشد قیمت‌ها به‌روزرسانی نشده است. این در حالی است که بررسی‌‌ها نشان می‌دهد وام خرید مسکن، دست‌‌کم به دو ترمیم اساسی نیاز دارد. یک ترمیم مربوط به افزایش سقف وام است به طوری که حداقل ۵۰‌درصد قیمت یک واحد مسکونی معمولی در مناطق متوسط شهر را پوشش بدهد. ترمیم دوم مربوط به تبدیل این وام به تسهیلاتی در استطاعت و در دسترس خانه‌‌اولی‌‌هاست.

لازم است سازوکارهای سیاست‌‌های پولی به گونه‌‌ای در این زمینه به کار گرفته شده و تغییر کند تا خانه‌‌اولی‌‌ها بتوانند به وام موثر برای خانه‌‌دار شدن دسترسی داشته باشند.

مجموع بررسی‌‌های صورت گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شرایطی که حتما و به طور قطع تولید مسکن مطابق با نیازسنجی‌‌ها به عنوان یک طرح اولویت‌‌دار دولت باید در دستور کار قرار گرفته و به سرعت اجرایی شود اما لازم است یک‌بار دیگر اولویت‌‌های تامین اعتبار و منابع مالی موثر و در استطاعت در قالب تسهیلات بانکی، بازمهندسی شود.

شرایط کنونی به این صورت است که در حال حاضر، بخشی که باید در اولویت این تامین مالی و اعتباری قرار بگیرد عملا یا نادیده گرفته شده (وام مسکن موثر و در استطاعت برای خرید مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها) یا در اولویت‌‌های بعدی قرار گرفته است (وام ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده با سقف‌‌های بالاتر، نرخ سود کمتر و اقساط در استطاعت).

یعنی عملا در جایی که باید وام موثر به متقاضیان و گروه‌‌های هدف پرداخت شود، این اقدام یا صورت نگرفته یا در اولویت‌‌های بعدی قرار دارد و به همه گروه‌‌های هدف اصابت نمی‌‌کند و این وام تنها به گروهی از متقاضیان و به بخشی از پروژه‌‌های تامین مسکن اصابت می‌کند. حتما پروژه‌‌های مسکن‌سازی دولتی باید وام ساخت موثر دریافت کنند اما اولویت خانه‌‌سازی و تامین مالی باید از ساخت مسکن در حومه فاقد امکانات یا غیربرخوردار از سرانه‌‌های زیستی کافی به بافت‌‌های فرسوده و هسته‌‌های درونی و میانی شهرها تغییر کند. این در حالی است که در همه سال‌های اخیر تاکنون این شرایط برعکس بوده است و طرح‌‌های خانه‌‌سازی در مناطقی غیر از بافت‌‌های فرسوده (از جمله شهرهای جدید و حومه‌‌ها) نسبت به نوسازی بافت‌‌های فرسوده در اولویت بوده است.

شاهد این موضوع نیز همان آماری است که شبکه بانکی در خصوص تعداد وام‌‌های پرداخت‌شده به بافت‌‌های فرسوده ارائه کرده است. در یک‌سال گذشته تنها حدود ۲۰‌هزار واحد مسکونی وام نوسازی مسکن دریافت کرده‌‌اند در حالی که دست‌‌کم در هر سال باید ۱۰۰‌هزار واحد فرسوده با اتکا به منابع ارزان‌قیمت بانکی (وام)، نوسازی شود.

در حالی که رونق ساخت یا نوسازی مسکن در بافت‌‌های فرسوده هم به نفع دولت، هم سازنده و هم خریداران مسکن در این محدوده‌‌های شهری است. با رونق ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در بافت‌‌های فرسوده، دولت دیگر چندان نیازی به مداخلات مستقیم در امر تامین و آماده‌‌سازی‌‌های اساسی زمین، تامین خدمات زیربنایی و روبنایی و همچنین درگیری مستقیم در مسکن‌‌سازی ندارد. بخش زیادی از منابع و توان دولت از این طریق آزاد و صرف امور ضروری‌‌تری خواهد شد. فعالیت‌‌ سازنده‌‌ها در این مناطق از حاشیه سود منطقی برخوردار شده و از سوی دیگر به دلیل ایجاد امکان خریدهای مصرفی در این مناطق به واسطه تامین مالی موثر و افزایش عرضه مسکن، حلقه آخر زنجیره ساخت یعنی فروش به خریدار موثر، تامین می‌شود که این موضوع هم به نفع سازنده و هم به نفع خریداران و خانه‌‌اولی‌‌هاست.

یک راه موثر برای این هدف چند‌وجهی نیز پرداخت وام موثر و محرک در این بافت‌‌های فرسوده برای ساخت با امکان انتقال به خریدار است. این در حالی است که اگر‌چه سیاست‌‌های محرک و مشوق نوسازی بافت‌‌های فرسوده در قالب بسته‌‌های شهرسازی و... در دولت در حال پیگیری است و تلاش‌‌هایی نیز در این زمینه انجام شده است اما یک شرط مهم تحقق همه برنامه‌‌ها و تلاش‌‌ها، همین تامین مالی موثر، جذاب و در استطاعت است. اما کارنامه شارژ مالی بافت فرسوده در همه سال‌های گذشته تاکنون عملکرد موفقی نداشته است و لازم است از این پس سیاست‌‌های پولی و بانکی در این بخش مورد بازنگری قرار بگیرد.

در واقع انتظار این است که دست کم در هر سال ۱۰۰‌هزار واحد مسکونی با استفاده از وام بانکی موثر و در استطاعت نوسازی و به بازار مسکن عرضه شود. به این ترتیب نوسازی بافت‌‌های فرسوده به موازات طرح خانه‌‌سازی دولتی به طور خودکار منجر به رفع محرومیت در بازار مسکن خواهد شد. چرا که هر چقدر سیاستگذار بسته‌‌ها، ابزارها و قوانین مربوط به نوسازی بافت‌‌های فرسوده طراحی کند اگر نظام بانکی شارژ مالی، اعتباری و تسهیلاتی موثری در این زمینه انجام ندهد، چندان امیدی به موفقیت‌‌آمیز بودن این برنامه‌‌ها نیست.