محاسبه دقیق هزینه ساختوساز از موارد کلیدی است که به دلایل بسیاری با نوسان همراه بوده و برنامه‌ریزی برای اعتبار مورد نیاز و محاسبه نرخ نهایی مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
اهمیت محاسبه دقیق هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی، آنجایی بیشتر می‌شود که برنامه‌ریزی دولت برای اجرای نهضت ملی مسکن را تحت‌تاثیر قرار دهد. در روزهای اخیر، رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، طی نامه‌ای هزینه ساخت ۷ گروه ساختمانی در سال ۱۴۰۲ را ابلاغ کرده که نسبت به سال گذشته ۳۸ تا ۴۸ درصد افزایش یافته است. طبق اعلام سازمان نظام مهندسی ساختمان، هزینه ساخت هر مترمربع بنای ساختمان برای سال ۱۴۰۲ اعلام شده است. این افزایش نرخ، در حالی عنوان شده که سال گذشته، سازندگان و انبوه‌سازان از اعداد اعلام‌شده برای هزینه‌های ساخت ناراضی بوده و بارها صدای اعتراض را به گوش رسانه‌ها و مسئولان رسانده‌اند. اتفاقی که به‌نظر می‌رسد، نتیجه داده و امسال در محاسبات هزینه ساخت هر مترمربع مسکن اعلامی از سوی سازمان نظام مهندسی نیز موثر بوده است. اقدام حاشیه‌ساز سازمان نظام مهندسی برای اعلام هزینه ساختوساز، دقیقا درشرایطی که بازار مسکن به آرامش نسبی رسیده رخ داده که به گفته کارشناسان می‌تواند زمینه‌ساز رشد نرخ ملک شود. صمت در این گزارش افزایش چشمگیر هزینه‌های ساختوساز را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
مسکن، کلمه‌ای که برای برخی یادآور آسایش، برای عده‌ای دغدغه و برای عده‌ای دیگر، یادآور کسب درآمد و افزایش سرمایه است. نیاز به مسکن همیشه جزو نخستین نیازهای بشر بوده است. ما در هر جایگاه اجتماعی یا اقتصادی که باشیم، نیازمند آگاهی از دوره‌های مختلف نرخ مسکن هستیم. این موضوع باتوجه به مشکلاتی که در بازار مسکن ایران وجود دارد و وعده‌هایی که دولت‌های مختلف برای ساخت مسکن ملی ارائه می‌دهند، از اهمیت بیشتری برخوردار است.طبق ابلاغ رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، هزینه ساخت گروه‌های ساختمانی یک و ۲ طبقه هر مترمربع ۵.۳ میلیون تومان (افزایش ۴۷ درصد نسبت به سال ۱۴۰۱)، ۳ تا ۵ طبقه ۶.۲ میلیون تومان (افزایش ۴۷.۶ درصدی)، ۶ و ۷ طبقه ۷.۱ میلیون تومان (افزایش ۴۷.۹ درصدی)، ۸ تا ۱۰ طبقه ۸ میلیون تومان (افزایش ۴۸.۱ درصدی در مقایسه با سال ۱۴۰۱)، ۱۱ و ۱۲ طبقه ۸.۹ میلیون تومان (رشد ۴۸.۳ درصدی)، ۱۳ تا ۱۵ طبقه ۹.۸ میلیون تومان (۴۸.۴ درصدر افزایش در مقایسه با سال ۱۴۰۱) و ۱۶ طبقه و بالاتر ۱۰ میلیون تومان (افزایش ۳۸.۸ درصدی) است. این آمار سازمان نظام مهندسی در حالی ارائه شده که سرپرست بانک مسکن اعلام کرده است که نرخ جدید ساخت واحدهای مسکن ملی، حدود ۶.۵ میلیون تومان برای هر متر است. وی همچنین درباره جزییات فرمول جدید توضیح داده است: «قرار شده وزارت راه و شهرسازی جزییات را ابلاغ کند که براساس آن، نرخ ساخت ۴.۵ میلیون تومانی واحدهای نهضت ملی مسکن افزایش می‌یابد. در این راستا حتی سازندگان و فعالان بخش خصوصی نیز، قیمت‌های متفاوتی را اعلام می‌کنند. رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران ۱۷ خرداد امسال از موافقت وزارت راه و شهرسازی با نرخ ۱۰ میلیونی ساخت نهضت ملی مسکن خبر داد و گفت: نرخ مقطوع، مشکلاتی را برای سازندگان به‌وجود آورده است. این آمارهای ضدونقیض در شرایطی رخ داده که نیاز به تولید مسکن روزافزون است و این آمارهای سلیقه‌ای نه‌تنها مشکلی را حل نمی‌کند، بلکه شرایط را برای تصمیم‌گیری سخت‌تر نیز می‌کند.
مسعود نجفی، کارشناس اقتصاد و تحلیلگر بازار مسکن درباره اعداد اعلام‌شده برای هزینه تمام‌شده ساخت مسکن به صمت گفت: جدولی که سازمان نظام مهندسی در سال قبل ارائه داد تا حد زیادی منطبق با شرایط واقعی بود و شاید درصد کمی خطا داشت، اما اینکه سازمان مذکور در سال ۱۴۰۲ هزینه تمام‌شده ساخت را نسبت به پارسال حدود ۴۵ درصد افزایش دهد، غیرمنطقی است و به‌نظر می‌رسد این اقدام را در راستای همسو شدن با سایر آمارهای مربوط به ساختوساز اعلام کرده است. به‌نظر می‌رسد علت این امر هم، نارضایتی انبوه‌سازان و سازندگان مسکن است که سال قبل از قیمت‌های اعلامی شکایت داشتند.
وی در ادامه افزود: متاسفانه افزایش هزینه ساخت که سازمان نظام مهندسی در امسال اعلام کرده، بیشتر در زمینه پروژه نهضت ملی بوده و ریشه در قیمتی دارد که وزارت راه و شهرسازی در قالب متری ۱۰ میلیون تومان به انبوه‌سازان اعلام کرده است. از سوی دیگر، این اقدام دولت در راستای اعلام هزینه تمام‌شده مسکن کار بسیار اشتباهی بود، چراکه هزینه ۱۰ میلیونی برای ساخت هر متر مسکن یک تورم نسبی در بازار ملک ایجاد می‌کند و به نابسامانی بازار می‌افزاید. از طرفی، این موضوع به یک نرخ پایه برای ساخت تبدیل می‌شود که زمینه رشد قیمت‌ها را پایه‌ریزی می‌کند. درست است که در ساخت پروژه‌ای مثل نهضت ملی، هزینه زمین را پرداخت نمی‌کنیم، اما به هر حال اعلام غیرواقعی هزینه تمام‌شده ساختوساز، یک معیار برای سایر سازندگان می‌شود و همانند دومینو همه ساخت‌وسازها برمبنای آن معیار نادرست انجام می‌گیرد و هیچ سازنده‌ای زیر بار کمتر از این مبلغ نمی‌رود.
نجفی عنوان کرد: زمانی که هزینه ساخت مسکن دولتی و حداقلی، متری ۱۰ میلیون عنوان و به دلایلی نظیر عدم‌نظارت و در عین حال، با وجود تعدد نظارت‌های غلط، واحدهای بی‌کیفیت تحویل مردم می‌شود، برخی سازندگان این اجازه را به خود می‌دهند که نرخ‌های خارج از عرف برای ساخت‌وسازها در نظر بگیرند و با این بهانه که کیفیت ساخت ما بالاتر از پروژه‌های دولتی است، اقدام به گرانفروشی و سوداگری در این بازار کنند و هزینه‌های ساخت را تا مبالغ چندبرابری نسبت به نرخ پایه افزایش دهند. در حالی که با این اوضاع نرخ زمین و هزینه‌های سربار دیگر را هم باید در نظر بگیریم که سبب می‌شوند، نرخ نهایی و تمام‌شده مسکن، سر به فلک بکشد.
در ماه‌های اخیر، صحبت‌های زیادی درباره آرامش نسبی بازار مسکن شده بود که این موضوع دلایل زیادی داشت و بیشتر از آرامش، حاصل رکود بر بازار بود. با این حال، اعلام هزینه‌های تمام‌شده مسکن آن هم با رشد ۴۵ درصدی نسبت به سال قبل بازار را از آرامش دور می‌کند و مانع بزرگی بر سر راه ساماندهی بازار مسکن محسوب می‌شود. این موضوع کاملا مشهود است که اعلام چنین آمارهایی، آینده بازار مسکن را در هم می‌شکند و انتظارات تورمی را بیش از پیش به بازار مسکن تزریق می‌کند. این کارشناس خاطرنشان کرد: موضوعی که مردم و مسئولان باید بدانند، این است که اعلام نرخ تمام‌شده هر متر احداث ساختمان با این اعداد نجومی، کار اشتباهی است، چراکه مسلما باتوجه به مشاهدات عینی به بنده ثابت شده که هزینه‌های ساخت واقعی، مبالغی بسیار پایین‌تر از اعداد اعلامی است و طبق یک روال معمول، انبوه‌سازان با اعلام نارضایتی مکرر، سعی در افزایش نرخ تمام‌شده مسکن دارند، زیرا ساختوساز یکی از پرسودترین مشاغل حال حاضر در کشور ما است.
همچنین جهش قیمتی که بازار مسکن در حال تجربه کردن آن است، باید در سال‌های قبل با سیاست‌گذاری‌های منطقی تخلیه می‌شد، اما این اتفاق رخ نداد. در نتیجه، حل همه چالش‌های بازار ملک به سال‌های آتی منتقل شد. با چنین اتفاقاتی، فشار حداکثری بر دوش مردم افتاد و باعث شد، نه‌تنها متقاضیان برای خرید و اجاره خانه سردرگم شوند، بلکه سازندگان نیز از عرضه واحدهای خالی به بازار شانه خالی کنند و به‌جای تولید، سراغ دلالی در بازار مسکن بروند. وی در پایان گفت: به‌طورکلی بازار مسکن در شرایطی قرار گرفته که با کمبود عرضه مواجه و ساختوساز به‌شدت کاهشی شده است. از طرفی، قدرت خرید مردم اجازه نمی‌دهد که تقاضا به‌سمت بازار سرازیر شود. در نتیجه، با کمبود عرضه که طی سال‌های گذشته ایجادشده، شاهد رشد بالای تقاضا در سال آینده خواهیم بود.
جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بارها اعلام شده که افزایش هزینه‌های ساختوساز بسیاری از سرمایه‌گذاران را ناچار به خروج از حوزه ساختوساز کرده است. در این میان، بررسی‌ها همچنان نشان‌دهنده افزایش نرخ رشد مسکن در کشور به‌ویژه در کلان‌شهرها است. مشاهدات اخیر نرخ مسکن و شاخص‌هایی که بر نرخ آن تاثیر می‌گذارند، به‌خوبی نشان می‌دهند که وضعیت جالب‌توجهی بر بازار مسکن حاکم نیست و باید هرچه سریع‌تر، فکری به حالش صورت بگیرد، چراکه روند افزایش قیمت‌ها سبب شده است تا نرخ تمام‌شده ساخت مسکن نسبت به سال قبل، رشد بسیار زیادی را تجربه و این موضوع بازار مسکن امسال را با تنش‌های بیشتری روبه‌رو کند.
وی افزود: یکی از اصلی‌ترین مشکلاتی که کمابیش تمام سرمایه‌گذاران بازار مسکن با آن دست‌وپنجه نرم می‌کنند، بحث افزایش نرخ ناگهانی مصالح ساختمانی است که در نهایت بر نرخ تمام‌شده مسکن نیز اثر می‌گذارد. خیلی از کارشناسان عقیده دارند تا زمانی که تورم بر بازار مصالح ساختمانی حاکم است، نمی‌توان انتظار داشت که تورم بازار مسکن کاهش پیدا کند. در این شرایط، همچنان حلقه آخر بازار یعنی فروش به مصرف‌کننده، دچار چالش می‌شود.
خوانساری خاطرنشان کرد: درحال‌حاضر، دغدغه اصلی سرمایه‌گذاران ساختمانی افزایش در نرخ تمام‌شده ملک است و می‌گویند تا زمانی که تورم بالایی در بازار مسکن وجود دارد، حضور در این بازار به صرفه نخواهد بود. به این ترتیب، برای این که وضعیت بازار مسکن به‌خوبی بررسی شود، باید ابتدا تحلیل درستی از متغیرهای موثر بر نرخ مسکن داشت و سپس به‌سراغ پیش‌بینی وضع موجود رفت. وی توضیح داد: به‌طورکلی عوامل مختلفی بر نرخ مسکن اثر می‌گذارند. البته ممکن است اثرگذاری هر یک از عوامل دخیل در نرخ تمام‌شده ساختوساز، متغیر باشد. حتی ممکن است این اثرگذاری به‌سرعت یا در طولانی‌مدت شکل بگیرد که باید به تک‌تک آنها توجه کرد.
این کارشناس در ادامه به صمت گفت: بررسی عوامل موثر در ساختوساز توسط سرمایه‌گذار و سازنده بسیار ضروری است، چرا که مشخص می‌کند آیا نرخ مسکن، سطح متعارفی دارد یا اینکه درگیر تورم شده است. همچنین، می‌توان نسبت تورم عمومی را به تورم مسکن سنجید.
خوانساری در پایان گفت: در صورتی که برنامه‌ریزی‌ها برای ساماندهی بازار ملک به درستی انجام گیرد می‌توان احتمال کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن سطح قیمت‌ها به استطاعت خریداران را به‌وضوح مشاهده کرد. این موضوع امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای شروع سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی را فراهم می‌آورد، چراکه سازندگان مطمئن می‌شوند که معاملات مسکن دوباره رونق و وضعیت بهبود پیدا می‌کند.
یکی از مشکلات اقتصاد امروز، موضوع تورم است که بر نرخ تمام‌شده تمامی کالاهای مختلف و از جمله مسکن تاثیر گذاشته است. افزایش تورم سبب افزایش نرخ نهاده‌های تولید مسکن نظیر زمین و مصالح ساختمانی شده است، به‌طوری‌که به‌تازگی شاهد بودیم که هزینه تمام‌شده ساختوساز با افزایش شدید قیمتی مواجه شده است، اما باید دید آیا این افزایش نرخ اعلام‌شده، تناسبی با تورم و شرایط حاکم بر بازار دارد یا خیر؟
مطمئنا چنین آمارهایی تمام پنبه‌های ساماندهی بازار ملک را رشته و دست سوداگران و دلالان را برای پر کردن جیب‌های‌شان باز کرد. دولت باید برای تثبیت نرخ‌ها، چاره‌اندیشی کند، البته مواردی نظیر حذف واسطه‌ها و دلال‌ها از بازار مسکن، می‌توانند در کنترل قیمت‌ها نقش موثری داشته باشند.
