کارشناسان مسکن بر این باورند که امروز بازار مسکن با کمبود متقاضی روبه‌رو است و خریدار مصرفی به علت افزایش شدید در آخرین سیکل بازار مسکن، توان ورود به بازار مسکن را ندارد. از سوی دیگر، خریداران سرمایه‌ای ملک نیز عقب نشینی کرده و استقبال از این بازار، به شدت کاهش یافته است؛ زیرا این دسته از خریداران هم امید چندانی به جهش قیمت مسکن در ماه‌های آتی ندارند. به خصوص که ریسک بالای عدم نقد شوندگی از دیگر نکات خروج این طیف از خریداران، از بازار است.
به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، بازار خرید و فروش مسکن رونق ندارد و تعداد زیادی از مردم منتظر کاهش قیمت هستند.
رسول جهانگیری توضیح داد: نوسانات بازار ارز باعث افزایش قیمت مسکن شد و خرید و فروش مسکن دچار رکود شده است، اکنون نیز تعداد زیادی از مردم در انتظار کاهش قیمت هستند تا پس از آن برای خرید مسکن اقدام کنند.
با این حال برخی معتقدند که با توجه به قیمت کاذب مسکن و رشد حباب گونه آن به خصوص در تابستان امسال، می توان به کاهش قیمت مسکن امیدوار بود، از سوی دیگر برخی بر این باورند که با توجه به شرایط سیاسی کشور، سونامی قیمت مسکن در راه است.
در این باره یک کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه بازار مسکن کشور به عوامل اثرگذار درونی و بیرونی بازمی گردد به ایسنا، گفت: عوامل درونی اثرگذار شامل قیمت آپارتمان و هزینه های ساخت است که هزینه های ساخت نیز شامل مصالح و مواد اولیه ساخت مسکن و زمین و همچنین یک سری هزینه های جنبی شامل پروانه نظام مهندسی، هزینه انشعابات و ... است که هزینه تمام شده قیمت مسکن را شامل می شود.
رضا نصر با اشاره به تعاملات بازار، افزود: قرارگیری مسکن در سبد سرمایه گذاری افراد تابعی از عوامل دیگر است.
وی با اشاره به دو بعد مصرفی و معاملاتی تقاضا برای مسکن، اظهار کرد: در ایران بعد دوم بر بعد اول قالب است و قیمت مسکن در بخش مصرفی مربوط به اجاره بهایی است که افراد حاضرند پرداخت کنند، در این شرایط مسکن در گران ترین نقطه شهر نباید بیشتر از متری ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان باشد که مازاد بر این به خاطر تقاضای سوداگرانه در مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای شکل گرفته است.
اثرگذاری تعاملات بازار بر بعد سوداگری مسکن
وی با تاکید بر اینکه تعاملات بازار بر بعد سوداگری مسکن اثرگذار است، گفت: در این شرایط به مسکن همانند بازار ارز، طلا و سکه و ... به کالای قابل معامله برای سوداگری نگاه می شود که نوسانات نرخ ارز، بازار سهام و ... بر این بخش اثرگذار است و افراد به آن به عنوان دارایی نگاه می کنند.
این کارشناس اقتصاد مسکن در اصفهان با اعتقاد بر اینکه هزینه های تمام شده اثر آنچنانی بر قیمت مسکن نمی گذارد، تاکید کرد: عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن به ترتیب، تقاضای سرمایه گذاری مسکن، تقاضای مصرفی و هزینه های تمام شده است.
وی یادآور شد: در هزینه های تمام شده دو بعد قیمت مصالح ساختمانی و قیمت زمین بسیار اثرگذار است که اثر مصالح ساختمانی کمتر از قیمت زمین است.
نصر با بیان اینکه سال گذشته شاخص تولید مسکن بدون احتساب هزینه زمین با متراژ مفید حدود ۵ میلیون تومان بود که با تاثیر نوسانات نرخ مصالح، این عدد به ۷ یا ۸ میلیون تومان رسیده است، افزود: باید توجه داشت که حجم تقاضا برای اخذ پروانه های ساختمانی کم نشده و تصمیم به سرمایه گذاری در بازار مسکن تغییری نکرده است.
وی با اشاره به بعد سرمایه گذاری در حوزه مسکن، توضیح داد: افراد در این شرایط تصمیم می گیرند که مسکن خریداری کنند.
وی با بیان اینکه افراد برای اینکه تصمیم به خرید برای مسکن داشته باشند، دو موضوع را مدنظر قرار می دهند، اظهار کرد: ابتدا ریسک نقد شوندگی و دوم بازدهی مسکن است، اما آنچه بسیار اثرگذار است، بعد نقدشوندگی بوده که به جو روانی بازار بر می گردد.
سال آینده سالی کم تنش در بازار مسکن
به گفته کارشناس اقتصاد مسکن در اصفهان، جو روانی همچون تغییرات ریاست جمهوری آمریکا یا انتخابات ریاست جمهوری ایران است و به نظر می رسد سال آینده سالی کم تنش در بازار است، چراکه قرار است دولتی جدید مستقر شود و تجربه نشان داده است که سال آینده سال آرامی را برای مسکن داشته باشیم، مگر اینکه اتفاقی خاص و یا تحریم های جدیدی علیه ایران اعمال شود.
وی در خصوص تاثیر جو روانی بازار بر حوزه مصالح ساختمانی، اظهار کرد: باید توجه داشت که قیمت تمام شده مسکن یک حداقلی دارد که در مسکن اقشار آسیب پذیر نزدیک قیمت بازار و معاملات است و سرمایه گذاران مسکن در این حوزه وارد نمی شوند و ترجیح می دهند که در ساخت و سازهایی که مسکن متری بالای ۲۰ میلیون تومان است سرمایه گذاری کند.
نصر با بیان اینکه حداقل قیمت مسکن برای اقشار آسیب پذیر در اصفهان حدود ۱۰ میلیون تومان است، گفت: در شرایطی که قیمت تمام شده مسکن برای این قشر ۸ میلیون تومان است، باید مسکن را ۱۰ میلیون تومان بفروشد. در این فضا انگیزه برای سرمایه گذاری ندارد، بنابراین این بعد بازار به شدت آسیب می بیند و با توجه به حجم بازار، مسکن اولی ها به شدت آسیب می بینند که در این شرایط نیازمند حمایت دولت هستیم.
کارشناس اقتصاد مسکن در اصفهان تصریح کرد: اگر سیاست گذاران به این بخش توجه نکنند به شدت با کمبود عرضه به بازار مواجه هستیم که متاسفانه سیاست های پرداخت وام ها جوابگو نیست، در حالیکه مسکن اولی ها باید ۳۰ درصد هزینه مسکن را تامین و بقیه را به صورت وام تامین کنند.
ریزش کمتر قیمت آپارتمان های متوسط
عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان اصفهان با اشاره به آرامش نسبی بازار مسکن به خصوص بعد از انتخابات آمریکا، اظهار کرد: شاید تعدیل برخی تحریم ها موجب حکمرانی آرامش در بازار شود و مردم دیگر نگران نقدینگی و دارایی خود نباشند.
مهدی شیخ سجادیه با بیان اینکه نگرانی مردم بابت افزایش نرخ ارز به ۳۰ یا ۴۰ هزار تومان موجب می شود که به بدون هیچ دقت نظری وارد دیگر بازارها همچون بورس، دلار، طلا و ... شوند، ادامه داد: در این شرایط افراد حاضرند که یک واحد آپارتمان را با قیمتی بالاتر از ارزش واقعی آن خریداری کنند.
وی گفت: در این شرایط مصالح فروشی که ۱۰۰ درصد مصالح آن در بازار داخل تامین می شود محصولات خود را مرتبط با دلار می بیند.
وی با پیش بینی بازار مسکن، اظهار کرد: با توجه به اینکه بازار مسکن بیش از اندازه به دلیل نوسانات نرخ ارز رشد داشته است، طی دو ماه گذشته به خصوص با ریزش بازار در حوزه مسکن مواجه شدیم.
عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان اصفهان با بیان اینکه افت قیمت مسکن در آپارتمان های لوکس بیشتر است، چراکه رشد این آپارتمان ها بیشتر بوده، توضیح داد: شاهد ریزش قیمت در آپارتمان های لوکس خواهیم بود، اما در آپارتمان های متوسط به دلیل اینکه سود کمتری عاید سرمایه گذار می شود، کمتر با ریزش قیمت مواجه می شویم.
افزایش نرخ اجاره نشینی
وی تصریح کرد: بعد از ریزش قیمت مسکن شاهد رکود ۴ تا ۵ ساله در حوزه مسکن خواهیم بود و فضای مسکن به نوعی پیش می رود که خریداران واقعی وارد بازار می شوند. باید توجه داشت که خریدار واقعی کسی است که منزل ندارد.
شیخ سجادیه یادآور شد: به دلیل کاهش ساخت و ساز در حوزه مسکن با کمبود آپارتمان مواجه هستیم، به همین دلیل نرخ اجاره نشینی در کشور از ۴۰ درصد به ۶۵ درصد افزایش یافته است، چراکه توان خرید نداشتند و تنها افرادی که قصد سرمایه گذاری داشتند وارد بازار مسکن شده اند و با خرید، نسبت به اجاره مسکن وارد شده اند.
وی تصریح کرد: امروز خریدار واقعی در بازار وجود دارد، به شرطی که به صورت پیش خرید و بلندمدت امکان خرید مسکن وجود داشته باشد.
پیش بینی گرانی مسکن
همچنین نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان اصفهان به ایسنا، گفت: آینده مسکن قشر متوسط به پایین را با رشد گرانی اما با شتاب پایین پیش بینی می کنم و به نوعی مسکن ارزان نخواهد شد، چراکه قیمت تمام شده آن بالا است.
کریم داودی با بیان اینکه به طور کلی تغییری در قیمت مسکن اقشار متوسط به پایین پیش بینی نمی کنم، تصریح کرد: حتی گرانی مسکن را با شتاب و آهنگ کم پیش بینی می کنم.
وی با پیش بینی ثبات قیمت در مسکن های لوکس، اظهار کرد: باید توجه داشت که حدود ۵۰ درصد هزینه یک آپارتمان خوب، قیمت زمین و موقعیت زمین است و حدود ۱۰ درصد هزینه ها مربوط به پروانه و حدود ۴۰ درصد هزینه های آن مربوط به ساخت است. از این میزان حدود ۲۰ درصد مربوط به دکوراسیون داخلی است که حدود ۵ درصد نوسانات بازار بر آن اثرگذار است.
نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان اصفهان با تاکید بر اینکه در حال حاضر قیمت زمین نسبت به هزینه تمام شده مصالح به رو به افزایش است، تصریح کرد: در حال حاضر در ساختمان های مدرن ۵۰ درصد هزینه ها مربوط به زمین است، در حالی که پیش از این ۳۰ درصد هزینه ها بود.
انتهای پیام
