منطقه 22 یکی از مناطق نوساز تهران است که در سال‌های اخیر عده زیادی را برای خرید مصرفی و سرمایه‌گذاری به سمت خود جذب کرده، اما اکنون از رونق سابق فاصله گرفته است. آیا این به معنای پایان رونق بازار مسکن چیتگر است؟ منصور غیبی پژوهشگر و کارشناس حوزه مسکن معتقد است این منطقه با وجود امکانات فراوان اما معایبی هم برای سرمایه‌گذاری در بخش ملک دارد.
منطقه 22 شهرداری تهران در سال‌های اخیر با هدف رفع کمبودهای خدماتی حوزه غرب تهران و جابه‌جایی بخشی از جمعیت ساکن بافت‌های فرسوده بخش مرکزی شهر ساخته شده است. این منطقه در ابتدا قرار بود به‌عنوان ریه تنفسی شهر تهران شناخته شود، اما حالا با مساحت 5881 هکتار بزرگترین منطقه تهران محسوب می‌شود و در حصار برج‌ها و سازه‌های بی‌رویه قرار گرفته است.
این منطقه از شمال به کوهستان البرز، از شرق به حریم رودخانه کن، از جنوب به آزادراه تهران کرج و از غرب به جنگل‌های دست‌کاشت وردآورد محدود می‌شود. وجود برج‌های نوساز و دسترسی‌های به آزادراه تهران–کرج باعث شده است عده زیادی از مردم در سال‌های اخیر این منطقه از گزینه‌های اول خود برای خرید واحد مسکونی قرار دهند. البته تقاضا در این منطقه به خریداران مصرفی محدود نبوده و برخی نیز سرمایه‌های خود را به بازار مسکن این محدوده منتقل کرده‌اند.
گزارش‌های اخیر بانک مرکزی از ابتدای سال 1402 نشان می‌دهد خرید و فروش ملک در این منطقه رونق چندانی نداشته است. بر این اساس همسو با دیگر مناطق شهرداری تهران، بیشترین خرید و فروش با 69 فقره در اردیبهشت‌ماه امسال صورت گرفته است. پس از آن تعداد معاملات تا تیرماه به 48 عدد می‌رسد و هر چند مردادماه از 50 فقره بالاتر می‌رود اما طی مهرماه امسال تنها 50 عدد معامله ملک در منطقه 22 تهران صورت گرفته است.
البته وجود واحدهای قولنامه‌ای در این منطقه باعث می‌شود تعداد معاملات حقیقی آن در گزارش‌های رسمی مانند گزارش‌های بانک مرکزی و مرکز آمار ایران ثبت نشود. اما در مجموع، سرمایه‌گذاری یا خرید مسکن در منطقه تا چه اندازه می‌تواند برای متقاضیان سودآور باشد؟
منصور غیبی، پژوهشگر و کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص سرمایه‌گذاری در بازار مسکن منطقه 22 گفت: «از مواردی که منطقه 22 را آماده پذیرش برای جذب سرمایه‌گذار ملکی می‌کند می‌توان به گسترش و توسعه فضاهای تجاری و فضاهای مدرن، وجود بیمارستان‌های تخصصی، بزرگراه‌های وسیع و تراکم جمعیتی مناسب مساحت مسکونی اشاره کرد.»
او ادامه داد: «فضاهای سبز و پارک‌های آبی در منطقه نیز نشان از پویایی و جوانی رو به رشد منطقه دارد. استناد به این موارد باعث می‌شود این منطقه در آتی رو به رشد در نظر گرفته شود و هنوز متقاضی مصرفی و سرمایه‌گذاری در این محدوده وجود داشته باشد.»
غیبی در مورد معایب خرید واحد مسکونی در منطقه 22 هم توضیح داد: «از طرف دیگر مشکلاتی نیز وجود دارد که می‌توان به آن اشاره کرد، از جمله اینکه این منطقه با ساخت و ساز متنوع و مرتفع‌سازی از طریق ارگان‌ها و تعاونی‌های مختلف بخش‌های دولتی و خصوصی مواجه است. در این راستا برخی واحدها با مشکل سند روبه‌رو هستند و یا به‌صورت قولنامه‌ای و بدون تعهد برای انتقال سند معامله از سوی تعاونی‌ها انجام می‌شود.»
او ادامه داد: «همچنین این موضوع باعث شده است نظام دلالی و سوداگری و خرید و فروش این برگه‌های قولنامه‌ای به‌عنوان واحدهای ساختمانی بین دلالان و سوداگران دست به دست بچرخد.»
این کارشناس مسکن همچنین بیان کرد: «اکنون منطقه 22 با اشباع خرید و فروش در مقایسه با سایر مناطق روبه‌رو است، زیرا خرید و فروش زمانی اتفاق می‌افتد که تقاضا بالا بوده و کاسبان زیادی سرمایه خود را در این محدوده درگیر کرده‌اند؛ ولی اکنون بازار در منطقه 22 خیلی داغ نیست و از این رو خریدار نهایی منطقه 22 را از اولویت‌های بعدی خود قرار می‌دهد.»
خرید واحد مسکونی از طریق قولنامه از سوی دیگر باعث می‌شود این املاک مشمول دریافت وام مسکن نیز قرار نگیرند و همین موضوع می‌تواند دلیلی دیگر برای کاهش خرید و فروش در منطقه باشد.
از سوی دیگر کارشناسان این حوزه معتقدند بهتر است سرمایه‌گذاران، سرمایه خود را در مناطقی درگیر کنند که خرید و فروش در آنها جریان دارد و از این رو سرعت نقدشوندگی ملک نیز به همین سبب در آنها بالا است.
منبع: تجارت نیوز
