بحران بزرگ شهرهای‌ کوچک

سبقت تورم اجاره مسکن شهرهای کوچک از تورم اجاره شهرهای بزرگ، به یک بحران در بازار مسکن این شهرها تبدیل شده است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در طول یک دهه گذشته همواره سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در شهرهای کوچک از تورم اجاره مسکن شهرهای بزرگ بیشتر بوده است. موضوعی که اگرچه حداقل یک دهه وجود داشته است اما به‌خصوص در سال‌های اخیر و مقطع زمانی حاضر که اجاره‌‌‌بها قله‌‌‌های تورمی جدیدی به ثبت رسانده، بیش از پیش نمایان است.

تورم اجاره‌‌‌بها در دو گروه شهری

آمارهای بانک مرکزی مربوط به تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهرهای مختلف نشان می‌دهد سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در یک گروه از مناطق شهری کشور یعنی شهرهای کوچک، نسبت به گروه دیگر، شهرهای بزرگ بیشتر بوده است. این موضوع هم در یک روند 10ساله (ابتدای دهه 90 تا سال 1401) در آمارهای رسمی منعکس شده است و تنها مختص به عصر جهش و سال‌های اخیر نیست. در واقع از ابتدای دهه 90 این اختلاف فاز تورمی بین دو گروه از شهرهای کشور شامل شهرهای بزرگ با جمعیت بیش از 200‌هزار نفر و شهرهای کوچک که جمعیتی کمتر از 200‌هزار نفر دارند، قابل مشاهده است. در یکی دو سال گذشته نیز  این اختلاف فاز تورمی نسبت به میانه سال‌های دهه90 بیشتر شده است. نسبت تورم اجاره مسکن شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ در سال 91 معادل 1.2 برابر، در سال 93 برابر با 1.25، سال 94 معادل 1.11 و سال 95 معادل 1.03 بوده است. در سال 1400 این نسبت به عدد 1.17 و در 9 ماهه اول 1401 به عدد 1.16 رسیده است. در همه این سال‌ها تورم اجاره مسکن شهرهای کوچک جلوتر و بیشتر از تورم مسکن شهرهای بزرگ بوده است.

تورم اجاره شهرهای کوچک و بزرگ

آمارهای رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن که از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است نشان می‌دهد در 9 ماه اول سال 1401، شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن کل کشور 48.6‌درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل بالاتر رفته است. در شهرهای بزرگ تغییرات این شاخص در بازه زمانی یاد شده 47.5‌درصد و در شهرهای کوچک 55.1‌درصد بوده است. آمارها نشان می‌دهد همواره فاصله بین تورم اجاره شهرهای بزرگ و کوچک متناسب با دوره‌‌‌های جهش اجاره‌‌‌بها، افت و خیز داشته است اما آنچه در همه این سال‌ها ثابت بوده است سبقت تورمی شهرهای کوچک نسبت به تورم اجاره شهرهای بزرگ است. تنها در سال 90 شرایط معکوس بوده است و تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بها در این سال نشان‌دهنده سبقت تورم اجاره شهرهای بزرگ از تورم اجاره شهرهای کوچک است. روندی که در سال‌های بعد از آن تکرار نشد. در سال 90 تورم اجاره‌‌‌ در شهرهای بزرگ بر اساس تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در این شهرها 11.4‌درصد و تورم مسکن شهرهای کوچک 9.4‌درصد بوده است.

علت بیش‌‌‌فعالی شهرهای کوچک

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد دست‌‌‌کم دو علت اصلی و سابقه‌‌‌دار و یک دلیل جدید در بیش‌‌‌فعالی تورم بازار اجاره مسکن شهرهای کوچک موثر بوده است. این دلایل در یک دهه گذشته، مهم‌ترین عواملی بوده‌‌‌اند که باعث شده‌‌‌اند سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در شهرهای با جمعیت کمتر از 200هزار نفر نسبت به شهرهای با جمعیت بیش از 200هزار نفر، بیشتر شود. بیش از سه دهه مهاجرت گسترده از روستا به شهر و افزایش نسبت جمعیت شهرها به روستاها، یک عامل موثر در این موضوع است. بخش زیادی از مهاجرت‌‌‌ها از روستاهای اطراف شهرهای کوچک به این شهرها بوده است.

ضمن آنکه ارزان‌‌‌تر بودن اجاره‌‌‌بها در شهرهای کوچک نسبت به سطوح بالای اجاره‌‌‌بهای شهرهای بزرگ، عملا فشار تقاضای مسکن اجاره‌‌‌ای در این شهرها را نسبت به شهرهای بزرگ بیشتر کرده است. یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شرایطی که موج گسترده مهاجرت از روستا به شهر به‌خصوص در سه دهه اخیر منجر به رشد شدید جمعیت شهرها شد، اتفاقا این موج بیش از آنکه بازار مسکن شهرهای بزرگ را تحت‌تاثیر قرار دهد بر بازار مسکن شهرهای کوچک اثر گذاشت. بسیاری از شهرهای کوچک، در اطراف خود، روستاهای زیادی دارند که جمعیت قابل‌توجهی از این روستاها در سال‌ها و دهه‌‌‌های اخیر به این شهرها مهاجرت کردند.

از آنجا که سطح اجاره‌‌‌بها در این شهرها از شهرهای بزرگ همواره با فاصله قابل‌توجهی کمتر بوده است بنابراین تعداد بیشتری از جمعیت روستاهای اطراف شهرهای کوچک ترغیب به مهاجرت به این شهرها شده‌‌‌اند. اما در شهرهای بزرگ اگرچه در سال‌ها و دهه‌‌‌های اخیر موج گسترده مهاجرتی شکل گرفته و جمعیت زیادی را از روستاها روانه این شهرها کرده است اما به دلیل گران بودن سطح اجاره‌‌‌بها نسبت کمتری از جمعیت ساکن در حومه این شهرها موفق به تامین مسکن در شهرهای بزرگ شده‌‌‌اند. در حالی که حومه‌‌‌نشینان و روستاییان اطراف شهرهای کوچک این مشکل را نداشته و با هزینه کمتر قادر به اجاره مسکن در شهر بوده‌‌‌اند.

حتی موج مهاجرفرستی اجباری از شهرهای بزرگ به حومه این شهرها که در نتیجه رشد شدید اجاره‌‌‌بها، در این شهرها شکل گرفته و طیف قابل‌توجهی از مستاجرهای ساکن در این شهرها را به روستاها و مناطق حومه‌‌‌ای سوق داد، در شهرهای کوچک رخ نداد. در واقع هیچ وقت سطح اجاره‌‌‌بها در این شهرها به لحاظ ریالی به حدی نبود که مهاجرفرستی معکوس (شهر کوچک به روستا) ایجاد شود. همین موضوع یعنی افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در شهرهای کوچک تحت‌تاثیر این مهاجرت‌‌‌ها، تورم اجاره مسکن در این شهرها را تحت‌تاثیر قرار داده است؛ به گونه‌‌‌ای که آمارهای رسمی از سبقت تورم اجاره در این شهرها نسبت به سایر مناطق شهری خبر می‌دهد.

عرضه کم به بازار اجاره

در این میان یک علت دیگر نیز در سبقت تورم اجاره مسکن شهرهای کوچک نسبت به شهرهای بزرگ مشاهده می‌شود. در شهرهای کوچک، سبک زندگی، الگوی سرمایه‌گذاری و همچنین روش‌های پس‌‌‌انداز خانوارها متفاوت از سبک و سیاق زندگی، سرمایه‌گذاری و پس‌‌‌انداز خانوارهای ساکن در شهرهای بزرگ است. در این شهرها، عطش و هیجان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نسبت به شهرهای بزرگ با فاصله محسوسی کمتر است و‌ درصد کمتری از افراد نسبت به شهرهای بزرگ اقدام به خرید مسکن به قصد اجاره‌‌‌داری و کسب عایدی از بازار اجاره می‌کنند. یک علت مهم این موضوع، بازدهی بسیار کم بازار اجاره در این شهرها نسبت به بازدهی اجاره‌‌‌داری در شهرهای بزرگ است. در حالی که بازدهی بازار اجاره مسکن به طور کلی نسبت به سایر بازارهای دارایی با فاصله قابل‌توجه کمتر است، این سطح بازدهی در بازار اجاره شهرهای کوچک به مراتب کمتر است. به‌خصوص اینکه اعداد و ارقام مربوط به سطح اجاره‌‌‌بها به لحاظ ارزش ریالی نیز در این شهرها نسبت به شهرهای بزرگ فاصله قابل‌توجهی دارد.

به طور نمونه در یک تحقیق میدانی مشخص شد که متوسط اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی مسکن در تازه‌‌‌ترین فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار اجاره دو شهر بزرگ (مرکز استان) نسبت به دو شهر کوچک که در همان استان‌‌‌ها واقع‌‌‌ شده‌‌‌اند، چیزی حدود سه برابر بیشتر است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد ناچیز بودن رقم اجاره مسکن در شهرهای کوچک نسبت به شهرهای بزرگ از یک طرف و همچنین بازدهی بسیار پایین اجاره‌‌‌داری در این شهرها نسبت به بازدهی سایر بازارها که سرمایه‌گذاری در آنها به لحاظ کسب عایدی ارتباطی به جغرافیا و محل سکونت سرمایه‌گذار ندارد (ارز، سکه، طلا و...)، منجر به عرضه ناچیز مسکن استیجاری در شهرهای کوچک نسبت به عرضه این واحدهای مسکونی در شهرهای بزرگ شده است.

عرضه کم ناشی از بازدهی ناچیز بازار اجاره شهرهای کوچک از یکسو و فشار تقاضا برای اجاره مسکن در نتیجه مهاجرت از روستا به شهر، باعث شده است دست‌‌‌کم در طول یک دهه گذشته سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در این شهرها نسبت به تورم اجاره شهرهای بزرگ بیشتر باشد. یک علت جدید دیگر نیز مربوط به مهاجرفرستی اجباری شهرهای بزرگ در دو سال اخیر به حومه این شهرهاست. همان طور که در بالا شرح داده شد در کنار فشار تقاضا برای اجاره مسکن در شهرهای کوچک ناشی از مهاجرت از روستا به شهر، در یکی دو سال گذشته خارج شدن تامین هزینه اجاره مسکن در کلان‌شهرها از توان مالی بخش زیادی از خانوارهای ساکن در این شهرها و سایر شهرهای بزرگ، آنها را به سمت مناطق حومه‌‌‌ای سوق داده است؛ همین موضوع یعنی کاهش اجباری تقاضا برای اجاره مسکن در شهرهای بزرگ تحت‌تاثیر شکل‌‌‌گیری موج‌‌‌های گسترده مهاجرت اجباری به حومه باعث شده است، این اختلاف فاز تورمی بین بازار اجاره شهرهای کوچک و بزرگ ادامه داشته باشد و حتی در مواقعی بیشتر هم بشود. کارشناسان نسبت به ادامه این شرایط هشدار می‌دهند. به این معنا که اگر این وضعیت، یعنی مهاجرفرستی اجباری از شهرهای بزرگ به حومه ادامه داشته باشد، به دلیل افزایش فشار تقاضا بر حومه، ممکن است تورم‌‌‌های بالاتر در بازار اجاره حومه و شهرهای کوچک تجربه شود.

مساله اجاره‌‌‌بها و ارزش پول

محمدجواد حق‌‌‌شناس، معاون سابق امور مسکن شهری بنیاد مسکن، در توضیح دلایل سبقت تورم اجاره‌‌‌ شهرهای کوچک نسبت به تورم اجاره شهرهای بزرگ، به مساله اجاره‌‌‌بها و ارزش پول در این شهرها اشاره کرد. حق‌‌‌شناس در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: یک علت مهم این موضوع به قدر مطلق بهای اجاره مسکن و مساله ارزش پول مربوط می‌شود. در حالی که ارزش پول در همه شهرها به یک میزان کاهش می‌‌‌یابد، اما، عملا موجرها در شهرهای کوچک به لحاظ‌ درصد افزایش اجاره‌‌‌بها نسبت به موجرهای شهرهای بزرگ دستشان بازتر است. دلیل این موضوع به سطوح بالای اجاره مسکن در شهرهای بزرگ و سطوح پایین‌‌‌تر اجاره‌‌‌بها در شهرهای کوچک برمی‌‌‌گردد.

وی توضیح داد: به عنوان مثال و به طور متعارف یک موجر در شهر تهران، نمی‌تواند اجاره‌‌‌بهای 10 میلیون تومانی را برای قرارداد جدید به 20 میلیون تومان افزایش دهد؛ دو برابر کردن اجاره‌‌‌بها در شرایطی که اختلاف 10 میلیون تومان می‌شود، عملا غیرممکن یا بسیار دشوار است. اما به عنوان مثال، موجرها در شهرهای کوچک دستشان برای تغییر و تبدیل اجاره ماهانه یک میلیون تومانی به اجاره 2 میلیون تومانی بازتر است. در واقع مقیاس ریالی در این موضوع بسیار مهم است و همین موضوع می‌تواند یکی از مهم‌ترین دلایل سبقت تورم اجاره در شهرهای کوچک نسبت به تورم اجاره شهرهای بزرگ باشد.

او همچنین به فاصله محسوس بین عرضه و تقاضای مسکن استیجاری در شهرهای کوچک اشاره کرد و افزود: شهرها مرکز منظومه‌‌‌های جمعیتی هستند؛ به‌خصوص در اطراف شهرهای کوچک به فواصل کم روستاهای متعددی قرار دارند که تقاضا برای مهاجرت از آنها به این شهرها قابل‌توجه است. در شرایطی که سطح اجاره‌‌‌بها در این شهرها نیز چندان زیاد نیست و بخش زیادی از مهاجران می‌توانند در این شهرها مسکن اجاره کنند، بنابراین تقاضا در بازار اجاره زیاد است.

از سوی دیگر، عرضه مسکن استیجاری در این شهرها نسبت به عرضه واحدهای اجاره‌‌‌ای در شهرهای بزرگ کمتر است و افراد کمی در این شهرها به قصد کسب بازدهی مالی اقدام به خرید یا ساخت خانه دوم می‌کنند. در نتیجه شهرهای کوچک با فشار تقاضا و کمبود عرضه مسکن استیجاری مواجهند. وی همچنین مهاجرت معکوس و اجباری مستاجرها از شهرهای بزرگ به مناطق حومه‌‌‌ای و شهرهای کوچک به دلیل سطوح بالای اجاره‌‌‌بها در شهرهای بزرگ را از دیگر دلایل افزایش فاصله تورم اجاره مسکن شهرهای کوچک با شهرهای بزرگ اعلام کرد و هشدار داد: در صورت عدم‌اتخاذ سیاست‌‌‌های درست برای تامین مسکن استیجاری، این فاصله و فشار تورمی در شهرهای کوچک بیشتر خواهد شد.