تفاوت اعتراض به عملیات اجرا و دستور اجرا در اجرائیات ثبت، مسئله‌ای اساسی در دعاوی ثبتی است. اسناد بر اساس توان اثباتی به دو نوع رسمی و عادی تقسیم می‌شوند. اسناد رسمی، طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی هستند که به صورت رسمی در ادارات ثبت اسناد و املاک یا در دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مامورین رسمی به موجب مقررات قانونی تنظیم شده‌اند.
در بحث اجرای اسناد، ممکن است قوانین و مقررات یا تشریفات اجرائی رعایت نشوند و در این صورت، شخصی که از دستور اجرا یا عملیات اجرایی متضرر شده، می‌تواند اعتراض کند. تشخیص لزوم تنظیم دادخواست برای ابطال اجراییه بانکی یا اعتراض به عملیات اجرا، در نوع دعوا و چگونگی طرح آن توسط وکیل بانکی در محاکم قضائی موثر است. از آنجا که تشخیص نوع دعوا امری تخصصی است توصیه می‌شود پیش از هر اقدامی ابتدا با وکیل پایه یک دادگستری مشورت کنید و در صورت نیاز وکالت را به وی بسپارید.
اسناد رسمی ویژگی‌هایی دارند که آن‌ها را از اسناد عادی متمایز می‌سازد:
اعتبار: به معنای تنظیم شدن توسط مامور رسمی یا تحت نظر او است، که مواد ۷۰ تا ۷۳ قانون ثبت و به‌ویژه ماده ۲۲ قانون ثبت این موضوع را تأیید می‌کند.
اعتبار اسناد رسمی مطلق است و نه فقط در مقابل طرفین بلکه به طور کلی در مقابل اشخاص ثالت نیز معتبر محسوب می‌شود.
قابلیت اجرایی بودن اسناد رسمی: به این معناست که این اسناد بدون نیاز به حکم دادگاه، قابل اجرا هستند. این ویژگی به دارنده اسناد اجازه می‌دهد که بدون انجام مراحل طولانی دادرسی، با مراجعه به دفاتر تنظیم کننده و اداره ثبت، درخواست صدور اجرائیه را ثبت و عملیات اجرایی را آغاز کند. ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد و املاک این ویژگی را تأیید می‌کند و آیین‌نامه‌های مرتبط نیز به این موضوع اشاره دارند.
موارد زیر نیز در مورد سند رسمی صادقند:
مراحل صدور اجراییه بانکی به شرح زیر است:
۱. تکمیل فرم درخواست صدور اجراییه، که در دفترخانه‌ای که سند مالکیت در رهن است، انجام می‌شود.
۲. پس از امضای فرم توسط متقاضی (بانک)، هویت و صلاحیت او توسط سردفتر بررسی می‌شود.
۳. در صورتی که مشکلی در درخواست و هویت نباشد، برگ اجرا توسط سردفتر تنظیم و جهت ابلاغ و اجرا به دایره اجرائیات اداره ثبت ارسال می‌شود.
۴. اسناد اجراییه از دفتر اسناد رسمی بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی به وام گیرنده ابلاغ می‌شود.
۵. ابلاغیه نشان می‌دهد آیا وام گیرنده مایل به حراج ملک در رهن بانک هست یا خیر. در صورت تمایل، شش ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه فرصت دارد تا درخواست خود را کتباً به دستگاه اجرایی ارسال کند. در صورت عدم تمایل و پس از گذشت زمان مقرر، مال مورد رهن، مزایده و واگذار می‌شود.
۶. پس از ابلاغ، مرجع ثبتی برای تعیین وضعیت ملک از اداره ثبت استعلام می‌کند (این بررسی برای اطمینان از عدم وجود وثیقه دادگاه یا توقیف ملک است).
۷. رئیس اداره ثبت اسناد و املاک در آخرین مرحله دستور تنظیم سند انتقال قطعی ملک را به دفتر تنظیم کننده سند رهن ارسال می‌کند.
اعتراض به دستور اجرا و طرح دعوی ابطال دستور اجرا زمانی مطرح می‌شود که شخص به اصل صدور اجراییه معترض است و آن را باطل می‌داند. طبق ماده اول قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی: هر کسی که دستور اجرای اسناد رسمی را با مفاد سند یا قوانین متضاد می‌داند یا به دیگری اعتراض دارد، می‌تواند طبق مقررات آیین دادرسی مدنی دعوی خود را اقامه کند. به عنوان مثال، اگر گیرنده وام بانکی، قرارداد بانکی را به عدم تطابق با قوانین و مقررات بانکی اعتراض داشته باشد، در این صورت اعتراض به دستور اجرا مطرح می‌شود.
گاهی اعتراض شخص به اقدامات اجرایی در اداره ثبت (از جمله ابلاغ، توقیف ملک، مزایده و غیره) ایجاد می‌شود، مثلاً در مواردی که فرد معترض است که اجرائیه به وی ابلاغ نشده است. اعتراض به اینگونه عملیات در صلاحیت رئیس ثبت محل است. در واقع عملیات اجرائی بلافاصله پس از صدور دستور اجرا آغاز می‌شود و هر کس معترض به این عملیات باشد، می‌تواند شکایت خود را با دلیل و مدرک به رئیس ثبت محل ارائه کند و ایشان ملزمند فوراً به آن پاسخ دهند و رأی صادر کنند.
در مواردی که اعتراض شخص نیاز به رسیدگی قضایی دارد یا عملیات اجرایی به پایان رسیده و سند انتقال اجرایی تنظیم شده است، دعوی ابطال عملیات اجرایی در صلاحیت دادگاه است.
توجه: به یاد داشته باشید که دادخواست ابطال اجراییه از اجراییه عملیاتی جلوگیری نمی‌کند. بنابراین برای متوقف کردن عملیات اجرایی، باید درخواست توقف عملیات اجرایی را هم ارائه دهید.
ابطال اجراییه بانکی در شرایط زیر امکان‌پذیر است:
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی ابطال عملیات اجرایی حوزه‌ای است که دستور اجراییه در آن صادر شده است.
در صورت طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی و اجراییه، عملیات اجرایی متوقف نمی‌شود. اما فرد می‌تواند برای توقف هر دو دعوی، از دو تاسیس دستور موقت بهره ببرد. البته، برای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی، دادگاه باید شرایطی را بررسی کند، از جمله ضرر جبران‌ناپذیر (در صورت اجرای سند) و قوی بودن دلایل شکایت کننده.
بر اساس ماده ۱ و ۲ قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲، درخواست ابطال دستور اجرا و طرح دعوی ابطال اجراییه باید در دادگاه محل صدور دستور اجرا صورت گیرد. اما اگر عملیات اجرایی به دلیل برگزاری مزایده و تنظیم سند انتقال اجرایی به پایان برسد و نیاز باشد سند رسمی تنظیمی در فرآیند عملیات انتقال اجرایی باطل شود، دادگاه صالح همان دادگاه محل وقوع ملک غیرمنقول است. یعنی در این حالت، فرد متقاضی ابطال دستور اجرا باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند، نه به دادگاه محل صدور دستور اجرا.
مدارک لازم برای درخواست ابطال اجراییه بانکی به این شرح است:
اگر شخص با مشکلی مرتبط با صدور اجراییه ثبتی مواجه شود و نه فقط با عملیات اجرایی، باید درخواست ابطال اصل اجراییه را ارائه دهد. در این حالت، خواهان (وام‌گیرنده) با تکیه بر اسناد و مدارک قوی، ادعا می‌کند که به طور کلی صدور اجراییه با قوانین مخالفت دارد.
از آنجا که دعوای ابطال اجراییه بانکی پیچیده است، توصیه می‌شود به وکیل متخصص بانکی مراجعه کنید و از تجربه او در این زمینه بهره‌مند شوید.
انتهای رپرتاژ آگهی/
