هر ساله با ورود به ماه خرداد و تعطیلی برخی مقاطع تحصیلی، مستاجران به فعالیت‌هایی مانند تغییر مسکن یا تمدید قرارداد اجاره خود می‌پردازند. اما در امسال، نقل و انتقال مسکن با تاخیری یک هفته‌ای آغاز شد، و این تاخیر به دلیل درگذشت رئیس جمهور بود.
افزایش سرسام آور اجاره بهای مسکن در چند سال گذشته، متقاضیان مسکن به ویژه اقشار کم درآمد و متوسط به پایین را با مشکلات زیادی مواجه کرده و حتی باعث شده تا برخی از این اقشار به حاشیه شهرها کوچ کنند. اگر چه ساماندهی اساسی بازار مسکن و اجاره بها نیازمند ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن و تبدیل خانه از یک کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی است اما به نظر می رسد تعیین سقف افزایش اجاره‌بها که اخیرا از سوی دولت به شورای مسکن استان‌ها واگذار شده بتواند تا حدودی بازار مسکن و اجاره بها را از التهاب خود خارج کند.
طبق اعلام رئیس بانک مرکزی تورم نقطه به نقطه اردیبهشت ماه در بخش مسکن کاهشی است.
محمد رضا فرزین با بیان اینکه تورم نقطه به نقطه میانگین قیمت مسکن در تهران را که در اردیبهشت ۱۴۰۲ به میزان ۱۰۷ درصد بوده در اردیبهشت امسال به حدود ۱۲ درصد رسانده است گفت: این موضوع نشان دهنده کنترل نسبی رشد قیمت مسکن در کشور است.
اجاره بها همواره تابعی از قیمت مسکن بوده و با توجه به ثبات قیمت مسکن در چند ماه گذشته، نرخ اجاره باید تا حدودی بهبود و به دور از التهاب در روزهای آغاز نقل و انتقال مسکن به کار خود ادامه دهد. اما به نظر می رسد برخی عوامل و مولفه تاثیرگذار بر اجاره بها نخواهد گذاشت نرخ ها کمتر از تورم افزایش یابد.
اگر چه کارشناسان بر این باور هستند که تعیین سقف برای اجاره بها نتیجه عکس می دهد و باید راهکار مناسب تری ارائه شود اما فعالان و مشاوران املاک مسکن معتقد هستند که اجاره بها به اندازه تورم رشد خواهد کرد.
«محمد رضا فرهادی پور» کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا دخالت دولت می تواند در بازار اجاره مسکن مثبت و امکان پذیر باشد؟ گفت: اگر بخواهیم در مورد این اقدام جدید دولت و مصوبه مجلس مبنی بر ابلاغ قانون ساماندهی بازار مسکن اظهار نظر کنیم باید اذعان کرد که مداخله قیمتی در بازار مسکن و اجاره بها عملا ممکن نیست و فقط در حد یک شعار و حرفی است که زده شده است.
او ادامه داد: اجرا شدن قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها دشوار است. چرا که دولت نه امکان کنترل مالک را دارد و نه اینکه می تواند تورم را کنترل و کاهش دهد. وقتی تورم قابل کنترل نیست چطور می توان انتظار داشت که اجاره بها را کنترل کرد و به مالک تاکید کرد که نباید اجاره بهای مسکن بیشتر از مثلا ۲۵ درصد و یا ۳۰ درصد افزایش نیابد.
فرهادی پور خاطر نشان کرد: حال اگر دولت بخواهد بر روی تعیین سقف اجاره بها اصرار زیادی هم داشته باشد قطعا مالکانی که مخالف این عدد تعیین شده باشند به راحتی مستاجران خود را تغییر می دهند و اگر هم مقاومتی شود با تنظیم یک شکایت در دفاتر شورای حل اختلاف می تواند مستاجر خود را تغییر دهد.
او ادامه داد: پس باید تاکید کرد که این قانون جدید قابلیت اجرا ندارد. در یک ساز و کاری این قوانین قابلیت اجرا پیدا می کند که انتظارات تورمی نداشته باشیم و از سوی دیگر تورم تک رقمی باشد. وقتی تورم بالای ۴۰ درصد است چگونه می توان برای مالک تعیین سقف با ۲۵ درصد را قانونی کرد؟ متاسفانه در اذهان عمومی تورم ۲۵ درصد به بالا در ابتدای هر سال حک شده است و کاری هم نمی توان کرد.
این اظهارات از سوی کارشناسان از سوی برخی از املاکی های سطح شهر تهران اینطور تایید می شود که بازار اجاره مسکن از دیروز استارت خود را زده است اما اینکه بخواهیم و انتظار داشته باشیم مالکان و موجران همان مصوبه دولت را در رعایت تعیین سقف اجاره بها رعایت کنند تا حدودی به بیراهه رفته ایم.
امید رحمتی یکی از املاکی های منطقه ۶ تهران می گوید: اجاره بها در فصل نقل و انتقالات مسکن قطعا به انداره تورم رشد خواهد کرد. نمی توان انتظار داشت که تمامی کالاها و خدمات دولتی بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصد افزایش داشته باشد اما از موجران بخواهیم که نرخ اجاره بهای مسکن خود را به میزان ۲۵ درصد نسبت به پارسال افزایش دهند.
او ادامه داد: برخی از کالاها از سال گذشته تاکنون بیشتر از ۱۰۰ درصد رشد داشته اند حال چطور می توان انتظار داشت که مالکان و موجران نرخ اجاره بها را به تعیین سقف مورد نظر دولت نزدیک کنند؟
البته برخی کارشناسان اقتصاد مسکن نیز بر این باور هستند که طبق قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن تعیین سقف اجاره برای مناطقی که نرخ تورم آنها بیش از ۳۰ درصد باشد امکان‌پذیر است.
«فرشید ایلاتی» در این خصوص می گوید: طبق قانون ساماندهی بازار مسکن و تعیین سقف اجاره برای مناطقی که تورم زیر ۳۰ درصد باشد وجود ندارد و ممکن است حتی موجر قیمت های بیش از نرخ تورم تا ۴۰ درصد در آنها تعیین کند.
وی ادامه داد: براساس قیمت دفترچه ای املاک قیمت هر منطقه براساس نرخ تورم استخراج شده و اگر نرخ تورم حدود ۳۰ درصد باشد نرخ های اجاره بین ۳۰ تا حداکثر ۳۵ درصد در نظر گرفته می شود.
اما داوود بیگی نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: طبق قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره نرخ گذاری باید بازار اجاره از قیمت گذاری تبعیت کند.
تجربیات زیادی از اقدامات دستوری در بازار مسکن داشته ایم که حاکی از آن بود که این اقدامات چندان اثر گذار در بازار مسکن نبود.
وی ادامه داد: مسکن مهم ترین عامل در افزایش نرخ تورم کشور به شمار می رود که در اردیبهشت ماه این نرخ تورم خود را نشان داد از سوی دیگر در دوران کرونا که سقف قیمتی برای نرخ اجاره بها تعیین شده بود شاهد آن بودیم که بازار تبعیتی از این موضوع نداشت.
بیگی نژاد اظهار کرد: مشاوران املاک در اجرای این طرح بلاتکلیف هستند چراکه ممکن است توافقاتی بین موجر و مستاجر صورت گیرد که بیش از نرخ تعیین شده اجاره پرداخت کنند در این بین مشاور املاک بین قیمت توافق شده موجر و مستاجر و قانون می‌ماند.
وی اظهار کرد: ابزارهای نظارتی و ضمانت نامه های اجرایی چندان نمی تواند در این بخش موثر باشد و تنها باعث افزایش پرونده های مسکنی در شورای حل اختلاف می‌شود.
او تاکید کرد: حدود ۳۱ درصد نرخ تورم در اردیبهشت ماه است که ۱۵ درصد از این نرخ تورم مربوط به بخش مسکن است که براساس قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن نرخ تورم اگر بیش از ۳۰ درصد باشد سقف اجاره را باید شورای عالی مسکن تعیین کند که در این بین با توجه به نرخ ۳۱ درصد قیمت گذاری باید صورت گیرد.
به نظر می رسد امسال نرخ تورم در حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد در نوسان باشد و آنچه که مشخص است این است که نرخ اجاره بها نیز اگر بیشتر از این عدد افزایش نیابد قطعا به همین اندازه توانایی افزایش را دارد. آنچه که سال های سال است از آن غافل شده ایم تا اجاره بها کنترل و بازار مسکن از التهاب به دور باشد این است که تورم کنترل و تعادل میان عرضه و تقاضا ایجاد شود.
