شهرکهای صنعتی اگرچه در دستیابی به اهداف توسعه صنعتی در کشورهای توسعه‌‌‌‌‌‌‌‌‌یافته و در حال توسعه نقش کلیدی داشته‌‌‌‌‌‌‌‌‌اند، در ایران اما این شهرکها به دلایل مختلف نتوانسته‌‌‌اند در مسیر توسعه صنعتی موثر باشند و فعالیت بسیاری از واحدهای صنعتی مستقر در شهرکهای صنعتی با اختلال مواجه شده و در مواردی نیز به تعطیلی آنها انجامیده است. آسیب‌‌‌شناسی وضعیت این شهرکها نشان می‌دهد که اگرچه مسائل زیربنایی و زیرساختی در کنار مشکلات مربوط به تامین مالی و کمبود نقدینگی از اصلی‌‌‌ترین چالشهای واحدهای تولیدی مستقر در شهرکهای صنعتی در بعد عرضه است، اما توسعه این شهرکها با موانع اساسی و جدی در بعد تقاضا نیز روبه‌روست که حتی در صورت رفع موانع زیرساختی و سرمایه‌گذاری، فرصت نقش‌‌‌آفرینی موثر در توسعه صنعتی و رشد اقتصادی را از شهرکهای صنعتی سلب می‌کند.
آسیب‌‌‌شناسی وضعیت شهرکهای صنعتی در ایران نشان می‌دهد، علاوه بر اینکه ایجاد و توسعه این شهرکها براساس یک استراتژی مشخص صنعتی و انطباق با مختصات بومی کشور پیش نرفته و سیاستگذاری در این زمینه انسجام و پایداری لازم را ندارد، بنگاههای مستقر در شهرکها در دو بعد عرضه و تقاضا با موانع جدی روبه‌رو هستند؛ مطالعات صورت گرفته در زمینه توسعه حاکی از این است که صنایع برای رسیدن به مقیاس بهینه تولید و دوام و رقابت در عرصه تولید و تجارت، نیازمند بازار ۳۲۵میلیون نفری هستند. این در شرایطی است که صنایع ایران، بهویژه طی سال‌های اخیر، با افت تقاضای موثر و مشکل فروش، هم در بازارهای داخلی و هم در بازارهای صادراتی روبه‌رو بوده‌‌‌اند و علاوه بر اینکه تقاضای موثر در اقتصاد روندی کاهشی داشته، بنگاههای تولیدی و صنعتی به دلایلی همچون محیط نامناسب کسب‌وکار در محدوده قرمز کاهش تقاضا قرار گرفته‌‌‌‌‌‌‌‌‌اند.
این کاهش تقاضا، هم در سطح مصرف‌کننده نهایی و هم در سطح صنایع میانی، روند نزولی شاخص میزان تولید و فروش صنایع را به دنبال داشته است. در این میان، محدودیت‌های ناشی از تحریم و عدم‌دسترسی به بازارهای جهانی، سیاست‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها و نرخ‌‌‌گذاری دستوری، کمبود و جهش نرخ ارز، تورم و کاهش قدرت مصرف‌کننده، افت تقاضای موثر را تشدید کرده است. بنابراین می‌‌‌توان این‌طور نتیجه گرفت که در نبود بازار مناسب برای صنایع، حتی در صورت رفع موانع و مشکلات زیرساختی سمت عرضه، بنگاهها قادر به رشد مستمر و نقش‌‌‌آفرینی موثر در اقتصاد و توسعه صنعتی نخواهند بود.
در همین راستا گزارش سازمان صنایع کوچک و شهرکهای صنعتی در چهارماه اول سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که ٦۵درصد واحدهای راکد صنعتی در شهرکهای صنعتی و مابقی در بیرون شهرکها قرار دارند. نتیجه طرح پایش واحدهای صنعتی غیرفعال نیز نشان می‌دهد که ۱۲هزار و ٦٧واحد راکد، شامل ۸۱۴٦واحد در داخل شهرکها و نواحی صنعتی و ۵۲۵۳واحد در خارج از آنها وجود دارد. همچنین طبق آمار ارائه‌‌‌شده در مهرماه سال١٤٠١ توسط معاون اقتصادی استاندار تهران، در مجموع ١٥شهرک صنعتی و ٤ناحیه صنعتی در تهران، ٥٣٤واحد غیرفعال است. طبق نظرسنجی صورت‌گرفته، ٣٨١واحد به‌‌‌دلیل کمبود نقدینگی، ٩٩واحد به‌‌‌دلیل فقدان بازار، ١٠واحد به‌‌‌دلیل اختلاف شرکا، ٣٨واحد به‌‌‌دلیل کمبود مواد اولیه و ۶واحد به‌‌‌دلیل برخوردار نبودن از ماشین‌‌‌آلات، غیرفعال شدهاند.
مطالعات بازوی پژوهشی مجلس نشان می‌دهد یکی از ابزارهای مهم دولت برای نظم‌‌‌بخشیدن به حمایت‌‌‌ها از صنایع، احداث شهرکهای صنعتی است. شهرک صنعتی، منطقه‌‌‌ای برای توسعه صنعتی و متمرکز شدن تولیدات صنعتی محسوب می‌شود و هدف از ایجاد آن، توسعه صنعتی مناطق کشور، خارج از مناطق شهری است تا تاثیرات منفی فعالیت‌‌‌های صنعتی بر ساکنان شهری به حداقل برسد. شهرکهای صنعتی می‌‌‌توانند موتور محرکه اقتصاد ملی و منطقه‌‌‌ای باشند؛ به‌این‌‌‌ترتیب که درنتیجه توسعه شهرکها، بنگاهها با بازدهی بیشتری فعالیت کرده و از امکانات و اولویت‌‌‌های موجود به‌‌‌نحو بهینه‌‌‌تری استفاده می‌کنند. ازسوی‌‌‌دیگر، توسعه بنگاههای بخش خصوصی در مجموعه شهرکهای صنعتی، به‌‌‌دلیل افزایش همکاری و انجام فعالیت‌‌‌های مشارکتی، دارای بازدهی بیشتری است. البته انتخاب صحیح محل استقرار شهرکها با توجه به حجم اثرگذاری آنها بر اقتصاد منطقه‌‌‌ای و ملی، تاثیر قابل‌‌‌توجهی بر دستیابی به اهداف خواهد داشت. اجتماع صنایع در یک مکان، باعث می‌شود برای تامین نیازهای اساسی تولید ازجمله برق، مشکلات کمتری وجود داشته باشد؛ زیرا ابزار و لوازم مورد نیاز برای انتقال برق در یک‌جا متمرکز است و نیازی نیست برای رساندن برق به نقاط مختلف، هزینه‌‌‌های سربار به بنگاههای اقتصادی تحمیل کرد. این بنگاهها در مناطقی قرار می‌‌‌گیرند که امکانات حمل‌‌‌ونقل فراهم بوده و باعث مشکل‌‌‌زایی برای شهر و شهرنشینی نمی‌شود.
براساس بررسی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس از وضعیت شهرکهای صنعتی، مسائل مربوط به شهرکهای صنعتی در بسیاری از نظرسنجی‌‌‌های انجام‌شده از بنگاههای کوچک و متوسط، ازجمله مسائل اصلی به‌‌‌شمار می‌رود. براساس یکی از گزارش‌های موسسه مطالعات و پژوهش‌‌‌های بازرگانی در مهرماه سال ١٤٠١، محیط سرمایه‌گذاری و کسب‌وکار با ۳۸چالش مواجه است. این ۳۸چالش در بیش از پنج‌‌‌‌محور ازجمله تامین مواد اولیه، امور مالیاتی، تامین اجتماعی، صادرات، فروش و بازار داخلی دسته‌‌‌بندی شدهاند. این موانع برمبنای نظرخواهی از ۵۰۰بنگاه کوچک و متوسط به‌‌‌دست آمده است. براساس داده‌های گردآوری‌‌‌شده، اولین چالش محیط سرمایه‌گذاری و کسب‌وکار بنگاههای کوچک و متوسط، به تامین مواد اولیه بازمی‌گردد. مسائل مالیاتی دومین دغدغه ۵۰۰بنگاه کوچک و متوسط است. سومین چالش، تامین اجتماعی است. موضوع صادرات، چهارمین چالش فعالان اقتصادی است. از نگاه فعالان اقتصادی، پنجمین چالش محیط سرمایه‌گذاری و کسب‌وکار کشور، فروش و بازار داخلی است. این مطالعه بیانگر آن است که فعالان اقتصادی با چهار مانع فرعی غیر از پنج مانع اصلی مواجه هستند و هریک از این موانع فرعی، شامل مجموعه‌‌‌ای از موانع دیگر است.
دریافت مجوز، تامین مالی (سیستم بانکی)، واردات ماشین‌‌‌آلات، تجهیزات و قطعات یدکی، گمرک، آب و برق، سوخت و امور اراضی، در صدر مشکلات قرار دارند. طولانی بودن و شفاف نبودن رویه‌‌‌های اخذ استعلام و مجوزهای سازمان ملی استاندارد، وزارت بهداشت (سازمان غذا و دارو) و محیط‌زیست از دیگر موانع است. کمبود فعالیت‌‌‌های انجام‌گرفته درخصوص تحقیق و توسعه به‌‌‌منظور اعمال سریع تغییرات در مشخصات محصول، برآوردن نیازهای مشتریان و افزایش توان رقابتی است؛ نبود برنامه‌‌‌های مشخص برای بهبود همکاری بین بنگاههای کوچک و متوسط، عدم‌امکان بهره‌‌‌مندی شهرکهای صنعتی از عوارض ارزش‌افزوده پرداخت‌شده به شهرداری‌‌‌ها به دلیل عدم‌ارائه خدمات شهرداری در داخل شهرکها و نواحی صنعتی از دیگر مشکلات و موانع توسعه شهرکهای صنعتی است. در ادامه به برخی مشکلات زیرساختی توسعه کسب‌وکار در شهرکهای صنعتی پرداخته می‌شود.
با وجود احکام قانونی متعدد، مشکلات شهرکهای صنعتی در حوزه زیرساخت‌‌‌ها همچنان به قوت خود باقی و در مواردی رو به افزایش است. برای مثال طبق اظهارات مدیرعامل سازمان صنایع کوچک و شهرکهای صنعتی ایران، تامین زیرساخت، مهم‌ترین مطالبه در مناطقی است که برای توسعه صنایع، تقاضا وجود دارد. این در حالی است که هزینه تامین زیرساخت بهشدت افزایش پیدا کرده است.
مسائل مربوط به تامین زمین، یکی از مشکلات اصلی واحدهای صنعتی مستقر در شهرکهای صنعتی است. عمده‌ترین مشکل در راهاندازی کسب‌وکار، قیمت بالای زمین در شهرکهای صنعتی است؛ همچنین در موارد بسیاری، زمین‌‌‌های واگذارشده در شهرکهای صنعتی، به بهره‌برداری نرسیده‌اند. در «دفترچه قرارداد حق بهره‌برداری» (دفترچه قرارداد)، پیش‌بینی شده که با تحقق شرایط مندرج در دفترچه قرارداد و ایفای تعهدات خریدار، شرکت شهرکهای صنعتی استان متعهد است پس از صدور پایانکار و دریافت پروانه بهره‌برداری طرف قرارداد با دریافت کلیه مطالبات و بهای زمین از طرف قرارداد، زمین تخصیصی را طی سند رسمی و قطعی به خریدار منتقل کند. با وجود این، در قوانین و مقررات موجود نمی‌‌‌توان خریدار را به راهاندازی واحد صنعتی مجبور کرد. به‌این‌‌‌ترتیب، در عمل بسیاری از افراد، زمینی در شهرک صنعتی خریداری کرده‌اند و با احداث دیوار یا حصار، با ساخت یک سوله و نصب مجموعه‌‌‌ای از تجهیزات به‌‌‌صورت ناقص، آن را به تملک خود درآورده و رها کرده‌اند.
برخی از مشکلات مربوط به تامین زمین، به ساختار و عملکرد شرکت شهرکهای صنعتی مربوط است. بهویژه آنکه طبق قانون، منبع درآمد شرکت‌های صنعتی، فروش زمین است. با توجه به قوانین و مقررات موجود، به‌‌‌نظر میرسد بسیاری نقصان‌ها در واگذاری، بهره‌برداری و تحقق اهداف قانون‌گذار از تاسیس شهرکهای صنعتی، به خطا در سیاستگذاری زمین در ایران بازمی‌گردد. در شهرکهای صنعتی، زمین به یک کالای سرمایه‌‌‌ای تبدیل شده و در این وضعیت، افراد با هدف صرف خرید زمین و کسب سود آتی از فروش زمین، اقدام می‌کنند؛ نه با انگیزه تولید.
بنابراین مساله سیاستگذاری نامناسب زمین، یکی از اصلی‌‌‌ترین مشکلات واحدهای صنعتی مستقر در شهرکهای صنعنی است که در عمل سایر مشکلات متاثر از آن هستند. در حال حاضر با وجود شهرکهای صنعتی متعدد و عدم‌بهره‌‌‌برداری از زمین‌‌‌ها، عملا سرمایه‌گذاران با کمبود زمین در شهرکهای صنعتی مواجه‌‌‌اند و معدودی از سرمایه‌گذاران موفق به تامین زمین برای سرمایه‌گذاری در شهرکهای صنعتی، بهویژه در شهرکهای صنعتی پرتقاضا مانند شهرکهای نزدیک به پایتخت خواهند شد.
یکی از مشکلات مهم زیرساختی در شهرکهای صنعتی، تامین برق هم در مرحله راهاندازی کسب‌وکار و هم در طول دوره فعالیت است. معضلات مربوط به تامین برق، نه فقط راهاندازی واحدهای صنعتی را معطل نگه داشته، بلکه واحدهای فعال را نیز با چالشهای پرشماری مواجه ساخته است. واحدهای داخل حریم شهرک نسبت به واحدهای خارج از شهرک، برای دریافت انشعاب برق با مشکلات و موانع بیشتری مواجه‌‌‌اند. به‌‌‌دلیل ارتباط بین زیرساختهای لازم برای تامین گاز و برق، مشکلات مربوط به تامین برق در زیرساخت گاز نیز صدق می‌کند. علاوه‌بر آنچه گفته شد، محدودیت‌های زیست‌‌‌محیطی برای ایجاد واحدهای صنعتی در برخی از استانها به‌‌‌دلایل و ملاحظات محیط‌زیستی، بسیار شدید است. به‌‌‌روز نشدن برخی از قوانین و مقررات حوزه محیط‌زیست و اعمال سختگیرانه برخی مفاد آن و گسترش شمول آن، مشکلاتی را در برخی از واحدهای صنعتی پدید آورده است. این مشکلات نه‌‌‌تنها برای بسیاری از واحدهای فعال باسابقه، بهویژه درخصوص افزایش ظرفیت، محدودیت ایجاد کرده، بلکه برای متقاضیان و سرمایه‌گذاران جدید نیز بهشدت باعث زحمت و کاهش انگیزه و درنهایت عدم‌ورود آنها به برخی از فعالیت‌‌‌های تولیدی شده است.
مشکل اساسی استان‌‌‌های فلات مرکزی ازجمله اصفهان و یزد، آب است. به همین دلیل هرگونه سرمایه‌گذاری آب‌‌‌بر از جمله صنعت کاشی و سرامیک در این استانها ممنوع شده و این ممنوعیت سبب ایجاد مشکلات بسیاری شده است. البته سهم صنایع در مصرف آب، آنچنان قابل‌توجه نیست. به این ترتیب که کل صنعت فولاد اصفهان، در سال کمتر از ۵۰میلیون مترمکعب آب مصرف می‌کند، در صورتی که کشاورزی به مراتب آب‌‌‌بری بالاتری دارد. در نهایت ۷ تا ۸درصد آب فلات مرکزی به مصارف صنعتی میرسد.
میزان مصرف خانگی گاز در کل کشور حدود ۳۵ تا ۴۰درصد و مصرف صنعتی ۵۰ تا ۶۰درصد است. در زمستان نسبت این مصرف برعکس می‌شود. به این ترتیب که ۵۰ تا ۵۵درصد در بخش خانگی مصرف می‌شود و به دلیل نبود تراز، افزایش مصرف از طریق کاهش سهم صنایع جبران می‌شود. به دلیل پیوستگی و ارتباط بین زیرساختهای لازم برای تامین گاز و برق، مشکلاتی که در زمینه برق مطرح است، برای زیرساخت گاز نیز صدق می‌کند.غیرقابل پیش‌بینی بودن قوانین و تصویب قوانینی که پیش از آن، بهویژه در زمان راهاندازی کسب‌وکار مورد محاسبه صاجبان بنگاهها قرار نگرفته‌اند، در اینجا نیز از جمله مهم‌ترین دلایل اخلال در کسب‌وکارها به شمار می‌رود.
مسائل محیط‌زیستی گسترش صنعت، یکی از معضلات و پیچیدگی‌‌‌های سیاستگذاری و مقررات‌‌‌گذاری در همه جوامع امروزی است. از یک‌سو یکی از لوازم توسعه راهاندازی و گسترش واحدهای صنعتی در فواصلی قابل دسترس برای فعالان اقتصادی است؛ از سوی دیگر احداث واحدهای صنعتی به آلودگی‌‌‌های محیط‌زیستی دامن می‌‌‌زند.
بحث جدی دیگر درخصوص شهرکهای صنعتی، کمبود نیروی کار ماهر است. پژوهش‌‌‌های صورت‌گرفته در این زمینه نشان می‌دهد: «یکی از عوامل کلیدی موفقیت شهرکهای صنعتی، نیروی کار فراوان است. با وجود بالا بودن تعداد افراد جویای کار در استان تهران، مدیران شهرکهای صنعتی مدعی هستند که افراد کمی برای کار به این مناطق مراجعه می‌کنند. از دلایل بروز این اتفاق می‌‌‌تواند این باشد که کار در شهرکهای صنعتی جویندگان کار را از نظر مالی اقناع نمی‌‌‌کند.
به‌‌‌دلیل اهمیت زیرساخت‌‌‌ها در واحدهای تولیدی شهرکهای صنعتی، قانون‌گذار توجه ویژه‌ای به این موضوع داشته است. براساس قانون، در راستای حمایت از استقرار صنایع در شهرکها و نواحی صنعتی و رقابت‌‌‌پذیری تولیدات صنعتی و معدنی به دولت اجازه داده می‌شود در قالب بودجه‌‌‌های سنواتی کمک‌‌‌های لازم را به شهرکها و نواحی صنعتی دولتی و غیردولتی بهویژه در امور تامین راه، آب، برق، گاز و تلفن تا ورودی واحدهای مستقر در این شهرکها انجام دهد. با وجود این، مشکلات شهرکهای صنعتی در حوزه زیرساخت‌‌‌ها همچنان به قوت خود باقی مانده و در مواردی رو به افزایش است.
براساس گزارش سازمان صنایع کوچک و شهرکهای صنعتی ایران، بررسی قوانین بودجه سنواتی سال‌های ۱۳۹۵تا ۱۳۹۹ حاکی از نبود عملکرد قابل قبول در این خصوص است. بر این اساس، اولا، باید آسیب‌‌‌شناسی دقیقی از دلایل اجرای ناقص یا عدم‌اجرای احکام قانونی مربوط صورت گیرد و چنان‌که مفاد قانونی موجود ایراد داشته یا قابل‌‌‌اجرا نیست، اصلاحات قانونی لازم برای اثربخشی قانون انجام شود؛ ثانیا، اعمال ابزارهای نظارتی مجلس، به‌‌‌نحو موثرتر و کارآمدتر از گذشته، مورد توجه قرار گیرد.
