فرجام سیاست‌گذاری برای مقابله با پدیده احتکار مسکن پس از یک سال و نیم به یک باخت مالیاتی منجر شد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مرور هفت اولتیماتوم متولی بخش مسکن طی یک سال اخیر برای تصفیه بازار ملک از محتکران ملکی و مقابله با احتکار مسکن نشان می‌دهد، وعده‌های صریح برای آغاز اجرای سیاست مقابله با احتکار در بازار مسکن، توخالی بوده است. احتکار مسکن پدیده‌ای است که برخی کارشناسان و فعالان اقتصادی معتقدند طی یک سال اخیر به تشدید جهش قیمت مسکن کمک کرده است؛ چراکه بررسی‌ها حاکی است بیش از دوسوم معاملات مسکن که طی یک سال و نیم اخیر انجام شده به قصد خرید مصرفی نبوده تا از این طریق املاک خریداری یا روانه بازار اجاره شود یا آنکه بخشی از تقاضای مصرفی موجود در بازار را پاسخ دهد، بلکه به قصد سرمایه‌گذاری انجام شده و پاسخگوی تقاضای مصرفی نبوده در نتیجه از موجودی قابل استفاده در بازار کاسته است.
این در حالی است که متولی و سیاست‌گذار بخش مسکن با اظهارنظرهای متعدد وعده شکست پدیده احتکار در بازار مسکن را داده بود.
متولی بخش مسکن برای نخستین بار در آذر سال گذشته در یک برنامه تلویزیونی عنوان کرد «تا پایان سال‌جاری با همکاری سازمان امور مالیاتی شناسایی خانه‌های خالی انجام و نسبت به اخذ مالیات از آنها اقدام خواهد شد.» با این حال به نظر می‌رسد متولی بخش مسکن پیش‌بینی دقیقی از زمان آغاز این طرح مالیاتی نداشت. تا اینکه پس از چند ماه، در ۲۲ خرداد سال‌جاری مجددا اظهار کرد: «دریافت مالیات از خانه‌های خالی تا چند روز دیگر آغاز می‌شود.» او عنوان کرده بود: «از تاریخی که قانون مالیات‌های مستقیم تصویب شده مالیات بر خانه‌های خالی قابل وصول است و در همین تابستان سازمان امور مالیاتی باید صدور برگه‌های مالیاتی را آغاز کند.»
اما با گذشت بیش از ۱۰ روز از آغاز فصل تابستان، در اظهارنظر دیگری عنوان کرد: «سازمان امور مالیاتی تا مهر سال‌جاری برگه‌های مالیاتی را صادر کرده و از صاحبان خانه‌های خالی مالیات اخذ می‌کند.» تعویق در زمان اعلامی برای آغاز اخذ مالیات بر خانه‌های به همین تاریخ ختم نشد بلکه در ۲۱ مرداد متولی بخش مسکن در اطلاعیه دیگری اعلام کرد: «به منظور تکمیل فهرست خانه‌های خالی نسبت به ارسال پیامک به مالکانی که گمان می‌کند واحدهای مسکونی خود را خالی نگه داشته‌اند، اقدام کرده و طی آن از این افراد خواسته که اظهار کنند خانه خالی دارند یا نه.» مسوولان سیاست‌گذاری بخش مسکن اظهار کردند: «شناسایی خانه‌های خالی بر اساس اطلاعات موجود در سامانه‌های مرتبط با حوزه املاک انجام می‌گیرد و در مرحله آخر چون ممکن است بعد از ثبت اطلاعات، نقل و انتقال یا واگذاری انجام گرفته باشد، پیامکی برای مالک ارسال می‌شود تا خالی بودن یا خالی نبودن واحد تایید شود.»
پیش از این در نهم شهریورماه، اعلام شد ۵/ ۱ میلیون مالک خانه خالی پیامک مالیاتی دریافت کردند. تا این مرحله مرور وعده‌ها و اظهارنظر مسوولان بخش مسکن مشخص می‌کند وعده اجرای اخذ مالیات از خانه‌های خالی تا نیمه سال‌جاری محقق نشده است. جالب آنکه در ۱۴ مهرماه، متولی مالیاتی، در پاسخ به ادعای وزارت راه و شهرسازی مبنی بر خالی بودن قطعی ۱۰۹ هزار واحد مسکونی، ضمن رد این موضوع تاکید کرد: «اطلاعات این ۱۰۹ هزار واحد مسکونی به عنوان خانه خالی قطعی به ما داده نشده و مطابق بررسی‌های ما فقط ۲۵۷۴ خانه خالی قطعی و نهایی شده است.»
۲۴ آذر سال‌جاری نیز مجددا متولی بخش مسکن به استناد بررسی‌های انجام شده تاکید کرد، اطلاعات ۱۳ میلیون از ۲۴ میلیون واحد مسکونی خالی و دارای سکنه موجود در کشور را مورد بررسی قرار دهد و از این تعداد ۵/ ۱میلیون مالک که دارای خانه خالی هستند را شناسایی کرد.
این در حالی بود که متولی مالیاتی با تاکید دوباره به آمار ارائه شده در مورد خانه‌های خالی از سوی متولی بخش مسکن، بر این آمار تشکیک وارد و اظهار کرد: «رکورد داده‌ها نشان می‌دهد که داده‌های ارسالی از سوی وزارت راه و شهرسازی مشکوک به خانه خالی هستند و هنوز از سمت مالکان اطلاعات تکمیل نشده و باید تعیین تکلیف شود که متولی آن وزارت راه و شهرسازی است.»
سه وعده پایانی متولی بخش مسکن و مقامات ارشد دولت برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی، به دی ماه مربوط می‌شود. در ۱۰ دی، در حاشیه جلسه دولت عنوان شد: «برای مالکان خانه‌های خالی پیامک فرستادیم و با راستی‌آزمایی مقدماتی که انجام دادیم، از حدود ۳ ماه پیش ۳۰۰ هزار واحد مسکونی را به سازمان مالیاتی معرفی کردیم که باید از این واحدها به موجب قانون، مالیات اخذ شود.» پس از آن نیز، در ۱۶ دی‌ماه، رئیس‌جمهور، قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم در خصوص اخذ مالیات از خانه‌های خالی را برای اجرا به وزارت امور اقتصادی و دارایی ابلاغ کرد. آخرین اظهارنظر در این مورد تیر خلاص بر توخالی بودن وعده‌های مکرر بر اجرای این نوع مالیات با هدف مقابله با احتکار مسکن در سال‌جاری را زد؛ چراکه در ۱۹ دی، طبق اظهارنظر یکی از مسوولان بخش مالیاتی، اعلام شد: «قانون مستقیم مالیات خانه‌های خالی از تیر سال آینده اجرا می‌شود. این قانون عطف‌بماسبق نمی‌شود و سه ماه پس از ابلاغ و آماده شدن سامانه برای ثبت اطلاعات شناسایی واحدهای خالی آغاز می‌شود.»
مرور تمامی اولتیماتوم‌های متولی بخش مسکن طی یک سال اخیر، نکات قابل‌توجهی را نشان می‌دهد: اول آنکه بخش عمده این وعده‌ها مربوط به فصل تابستان است؛ فصلی که تقاضای مصرفی که تقاضای مصرفی به بازار وارد شده و آثار جهش قیمت بیشتر بر همگان مشخص شد. در نتیجه با انتشار این اظهارنظرها، فضای روانی بازار به سمتی رفت که هر آن حجم قابل‌توجهی از املاک احتکار شده به بازار وارد می‌شود اما تا پایان سال چنین وعده‌ای محقق نشد و متولی بخش مسکن به یک باخت مالیاتی به مالکان خانه‌های خالی دچار شد.
اکنون با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال‌جاری، این سوال مطرح است که سیاست‌گذار در سال ۱۴۰۰ به سراغ سیاست صحیح مالیاتی برای مقابله با پدیده احتکار می‌رود؟
مرور تجربه اجرای سیاست انتخابی از سوی متولی بخش مسکن برای مقابله با احتکار حاکی از آن است که این مالیات به‌عنوان یک نوع ابزار مقابله‌ای و مالیات دست‌چهارم در بازار مسکن شهرهای جهان شناخته می‌شود، به این معنا که دولت‌های محلی قبل از ورود برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی، سه نوع مالیات دیگر برای تنظیم جریان بازار مسکن تعریف و اجرایی می‌کنند و مالیات خانه‌های خالی نقش یک نوع مالیات مکمل را بازی می‌کند. جالب آنکه استفاده از این روش و نوع مالیات در کشورهای مورد بررسی، صرفا به‌صورت مقطعی و فقط در برخی شهرهای یک کشور اجرایی شده است.
تجربه این کشورها نشان می‌دهد برای موفقیت در اخذ این نوع مالیات دو شرط اساسی نیاز است: اول، داشتن بانک جامع اطلاعات املاک در یک شهر و رفتار مالکان در آن شهر به‌ویژه برای مالیات خانه‌های خالی. دومین شرط موفقیت برای اخذ این نوع مالیات از بازار مسکن آن است که نرخ مالیات باید ضریبی از قیمت روز تعیین شود. این در حالی است که در طرح جدیدی که برای مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی تعریف شده نرخ آن ضریبی از قیمت منطقه‌ای است، نه قیمت روز املاک. بررسی‌ها حاکی است قیمت منطقه‌ای در شهر تهران در حال‌حاضر حدود یک‌صدم قیمت روز املاک در هر منطقه است.
این در حالی است که هم‌اکنون، از یک سو اطلاعات جامع در بانک اطلاعاتی وجود ندارد و از سوی دیگر متولی مالیاتی معتقد است داده‌های مربوط به شناسایی خانه‌های خالی مشکوک است؛ یعنی برخلاف اظهارنظر متولی بخش مسکن که عنوان کرد بیش از ۱۰۹ هزار خانه خالی شناسایی شده اما متولی مالیاتی بیان می‌کند که مجموع خانه‌های خالی به حدود ۲ هزار و ۵۰۰ واحد می‌رسد. بنابراین این موضوع مشخص است که متولی مالیاتی زمانی سراغ اجرای آن می‌رود که صحت داده‌ها محرز باشد اما در وضعیت موجود، از نظر متولی مالیاتی، شناسایی خانه‌های خالی قطعیت ندارد.
از این رو کارشناسان و صاحبنظران اقتصادی معتقدند سیاست‌گذار بخش مسکن باید به سراغ سیاستی برود که از یک سو نیاز به تدارک مقدمات طولانی همچون طراحی سامانه شناسایی املاک خالی نداشته باشد و از سوی دیگر ابزار مالیاتی باشد که باتوجه به تجربه سایر کشورها، بتواند روی سفته‌بازی ملکی مسلط شود. مالیاتی با این ویژگی، «مالیات املاک و مستغلات» است. آن‌طور که بررسی تجربه سایر کشورها که با پدیده سفته‌بازی ملکی مواجه هستند نشان می‌دهد این نوع مالیات همان مالیات سالانه بر املاک است؛ از جمله مالیاتی که دولت‌های محلی در کشورهای دیگر از تمامی مالکان در بازار مسکن دریافت می‌کنند. این نوع مالیات برای جلوگیری از شناسایی راه فرار، هیچ نوع استثنا یا معافیتی را برای افراد قائل نیست. در عین حال نرخ این نوع مالیات منوط به منطقه جغرافیایی ملک (ضعیف، ارزان‌قیمت یا لوکس) به‌صورت شناور از نیم تا ۵/ ۱ درصد ارزش روز املاک تعریف می‌شود.
این کارشناسان تاکید دارند یکی از اقدامات بنیادی برای کاهش حجم خانه‌های خالی، تقویت بانک‌های اطلاعاتی از موجودی مسکن و خانه‌های خالی است که در کشورهای توسعه‌یافته وجود دارد. این اقدام سبب می‌شود عدم‌تقارن اطلاعاتی بین متقاضیان و عرضه‌کنندگان مسکن کاهش یافته و طول دوره جستوجو و همچنین هزینه‌های جستوجو برای یافتن ملک موردنظر به شدت کاهش پیدا کند. در این زمینه بر نقش شهرداری‌ها در تجهیز و تقویت بانک جامع اطلاعات املاک و اسکان کشور به سبب دسترسی به مشخصات و جزئیات ریز از واحدهای مسکونی و منطقه آن تاکید شده است.
