منتظر رکود ۴ تا ۶ ساله در بازار مسکن باشید

سید محمد مرتضوی اظهار کرد: در صورتی که اتفاق خاصی در بازار‌های پولی نیفتد، جهش قیمت ارز نداشته باشیم و در واقع موضوعاتی که به نگرانی دو طرف عرضه و تقاضای مسکن منجر می‌شود را در سال آینده شاهد نباشیم باید بپذیریم که مسکن وارد رکود عمیق ۴ تا ۶ ساله خواهد شد.

وی افزود: معتقدم بجز بخش‌هایی از شهر تهران که با حباب قیمت مسکن مواجه بود و در ماه‌های اخیر مقداری تخلیه شده، قیمت مسکن در کل کشور کاهش نداشته است. سازندگانی که مسکن لوکس می‌سازند به رسم عادت، حاشیه سود بالایی را متصور می‌شوند. حالا اگر در چند ماه پایانی سال شاهد کاهش قیمت‌های پیشنهادی هستیم به دلیل کاهش انتظارات تورمی و حاشیه سود بالایی است که در مسکن گران قیمت وجود داشته است. اما این چشم انداز مثبتی را برای کلیت بازار مسکن تداعی نمی‌کند. اینکه تصور کنیم قیمت مسکن در آینده برای متقاضیان واقعی کاهش می‌یابد دور از ذهن است.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در جا‌هایی که قیمت تمام شده ساخت با قیمت فروش مسکن تفاوت چندانی ندارد کاهش قیمت‌ها توجیه نخواهد داشت. به هر حال قیمت زمین و نهاده‌های ساختمانی طی دو سال گذشته رشد چشمگیری داشته است. حتی در یک سال گذشته قیمت بخشی از مصالح ساختمانی مثل میلگرد و سیمان بیش از چهار برابر شده است.

به گفته مرتضوی، ممکن است تعدادی از واحد‌های کلیدنخورده که با قیمت‌های قبل ساخته شده با نرخ‌های پایین تری عرضه شود. یعنی مالکانی که قبل از دو سال اخیر آپارتمانشان به اتمام رسیده دستشان برای ارایه تخفیف بازتراست. ولی در پیش فروش با توجه به نرخ‌های سرسام آور مصالح، سازندگان نمی‌توانند با قیمت‌های پایینتر از هزینه ساخت، واحد‌های خود را به فروش برسانند. در واقع در ساخت و ساز‌هایی که امروز انجام می‌شود سازنده راهی جز این ندارد که تورم انتظاری را در قیمت‌های پیش فروش لحاظ کند.


وی پروژه‌های دولتی را در ایجاد کنترل بازار مسکن، ناکارآمد دانست و گفت: دولت کاملا در ساخت مسکن، ارایه بسته‌ها و مشوق‌ها برای فعالان این بخش ناتوان است. دولت نه در مسکن ملی و نه بازآفرینی بافت‌های فرسوده توفیق چندانی نداشته است. طبیعی است که در این شرایط با توجه به اینکه قیمت زمین کاهش نمی‌یابد و نرخ مصالح افزایش پیدا می‌کند خبری از کاهش قیمت مسکن نیست. شما وعده‌های نمایندگان مجلس را طی یک سال گذشته ببینید چند بار گفتند قیمت فولاد را کاهش می‌دهیم، ولی هر بار که مصاحبه کردند یک افزایش قیمت در فولاد را شاهد بودیم و به نظر نمی‌رسد که مصالح در سال آینده با کاهش قیمت مواجه شود.

عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان با اشاره به رکود معاملات مسکن تصریح کرد: در سال‌های گذشته نیز چرخه رونق و رکود مسکن به همین شکل بوده است. معمولا بعد از چند سال رکود، تحول ناگهانی در قیمت‌ها و افزایش معاملات را در یک بازه زمانی کوتاه مدت شاهد هستیم. بعد از یک دوره ۱.۵ تا ۲ ساله بازار به سمت متعادل شدن و ثبات پیش می‌رود. سپس وارد رکود ۴ تا ۶ ساله می‌شود تا زمانی که گروه‌های مصرف کننده توان مالی خود را بالا ببرند و در بازار مسکن حاضر شوند؛ بنابراین رکود معاملاتی کنونی خیلی عجیب و غریب نیست. آنچه اهمیت دارد این است که دولت راهکار‌هایی بیندیشد تا در دوره رکود، تولید مسکن افزایش پیدا کند؛ زیرا این دوره بهترین زمان برای رشد ساخت و ساز است.

مرتضوی خاطرنشان کرد: در سال‌های گذشته شاید تا این اندازه شاهد افت معاملات مسکن نبودیم. یک دلیلش می‌تواند تحولات اجتماعی، کاهش تولد‌ها و کاهش ازدواج‌ها باشد. به همین دلیل تقاضای مسکن سال به سال در حال کاهش است.

بنابراین گزارش، بهمن ماه ۱۳۹۹ متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۲۸.۳ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۳.۷ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۷.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. طبق اعلام بانک مرکزی در ماه مذکور تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳۹۱۷ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۱۱.۴ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۰.۵ درصد کاهش یافت.