تورم عمومی فزاینده، کاهش رشد اقتصادی، جاماندن دستمزدها از تورم برای سالهای متمادی باعث شده بسیاری از خانوارهای ایرانی با چالشهای متعددی مواجه باشند، این چالشها برای خانوارهای مستاجر به مراتب بیشتر است؛ چراکه رقم اجارهبها بخش قابلتوجهی از درآمدها را میبلعد و شهروندان مستاجر بهخصوص در گروههای کمدرآمد و میاندرآمد پس از پرداخت هزینه سرپناه با چالشهای جدید در تامین ضروریات زندگی یعنی خوراک و درمان مواجه میشوند.
در چنین شرایطی صرف هزینه برای سایر مصارف از جمله آموزش، تفریح و پسانداز نیز به کلی از سبد هزینه خانوادهها خارج میشود. درحالیکه تورم مستمر زندگی شهروندان را با چالش و افت کیفیت زندگی مواجه کرده، سیاستگذار به دنبال آن است که با افزایش محدودیت موجران با اعمال سقف رشد اجارهبها و همزمان تمدید خودکار قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر، از فشار تورم بر خانوادههای مستاجر بکاهد. البته از ۲سال قبل قانون اعمال سقف قیمتی در قراردادهای اجاره در کشور به تصویب رسید، در سال ۱۴۰۴ سقف رشد قیمت در بازار اجاره ۲۵درصد تعیین شد، برای امسال نیز سقف رشد اجارهبها در تهران ۲۷درصد و متوسط کشوری ۲۵درصد تعیین شد. سقف قیمتی تعیینشده از سوی دولت سال گذشته به نتیجه نرسید، در چنین شرایطی سیاستگذار به دنبال اعمال محدودیت بیشتر در بازار اجاره بوده و براین باور است که میتواند با اعمال تمدید خودکار قرارداد اجاره و محدود کردن اختیار موجران در پایان دادن به قرارداد اجاره در سررسید یکساله و همزمان وضع سقف قیمتی، به مهار تورم اجاره کمک کند.
براساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران در خرداد امسال درحالیکه تورم نقطهبه نقطه عمومی ۸۹درصد و تورم خوراکی ۱۳۵درصد شد، تورم اجاره در کل کشور ۳۳درصد بود. درواقع جهش هزینههای ضروری زندگی با محوریت کالاهای خوراکی غیرقابل حذف و عدم پذیرش مستاجران برای رقمهای بالاتر در زمینه اجارهبها، ترمز تورم اجاره را کشیده است. این نسبتها بیانگر آن است که بازار اجاره با چالش گرانی مواجه نیست، چالش اصلی حول محور تورم عمومی بالا میگذرد. در چنین شرایطی اعمال محدودیت بیشتر برای موجران در قرارداد اجاره نهتنها نمیتواند ترمز رشد اجارهبها را بکشد که احتمالا باعث میشود که بخشی از موجران با واهمه از دست دادن حق مالکیت از عرضه ملک به بازار اجاره اجتناب کنند و این موضوع با برهم زدن تعادل عرضه و تقاضا به گرانی بیشتر در بازار اجاره بینجامد.
غلامرضا سلامی، اقتصاددان، در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» درخصوص تبعات پیشنهاد مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی پیرامون تمدید خودکار قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر درصورتی که مستاجر به تعهدهای خود عمل کرده باشد، گفت: در دهه۶۰ و نیمه ابتدایی دهه۷۰ به نوعی این قانون در کشور اجرایی شد و نتیجه آن کاهش عرضه مسکن استیجاری به بازار بود، بسیاری از صاحبان خانه بهدلیل چالشهای پیش آمده در سررسید قرارداد، دیگر حاضر نبودند که خانه خود را در اختیار مستاجر جدید قرار دهند و به این ترتیب مستاجران با چالشهای به مراتب بیشتری در یافتن خانه مواجه شدند، همین موضوعات نیز درنهایت باعث شد تا این قانون لغو شود. پس از لغو این قانون مشکل مستاجران در یافتن خانه نیز مرتفع شد.
وی ادامه داد: گرفتن حق پایان قرارداد اجاره در سررسید قرارداد به معنی زیر سوال بردن حق مالکیت افراد است. در برخی کشورهای دنیا که متوسط تورم آنها در بلندمدت ۲تا۳ درصد است، قضیه متفاوت است. در چنین کشورهایی موجران ترجیح میدهند که یک فرد بلندمدت در خانه آنها سکونت کند و مبلغ اجارهبها نیز سالانه متناسب با تورم افزایش یابد، این رویه بهخصوص برای موجران حرفهای اهمیت بالاتری دارد. اما در ایران که سالانه با تورمهای ۷۰تا۸۰ درصدی مواجه هستیم، محدودیت با وضع سقف رشد اجاره و تغییر مستاجر بهنوعی زیرپاگذاشتن حقوق مالکیت بهشمار میرود.
سلامی گفت: تورم افسازگسیختهای که کشور سالهاست با آن مواجه است، باعث شده تا فشار زیادی به همه اقشار جامعه و بهخصوص مستاجرین بیاید؛ اما راهکار کاهش این فشار تورم بر قشر مستاجر، آن نیست که با وضع چنین قوانینی فشار به موجران خصوصی وارد شود. درواقع سیاستگذار به دنبال آن است که بخشی از چالش تورم را به گردن موجر، بخشی را به گردن سپردهگذار با اعمال سقف دستوری نرخ سپرده و تسهیلات بانکی و برعهده تولیدکننده با قیمتگذاری دستوری بگذارد. اما این دست اقدامات باعث مختل شدن بازارها میشود. در چنین شرایطی انتظار میرود که سیاستگذار به دنبال حل ریشهای چالش تورم باشد. این اقتصاددان تاکید کرد: چالشهای متعدد پیشروی مستاجران در کشور غیرقابل کتمان است و انتظار میرود که سیاستگذار برای کاهش این فشار اقدامی انجام دهد؛ اما راهکار از اعمال فشار بر موجر نمیگذرد، اعمال فشار بر موجر باعث کاهش عرضه خانه استیجاری میشود. این کاهش عرضه در نهایت به زیان مستاجر تمام میشود.
ابوالفضل مشکینی، کارشناس اقتصاد مسکن، درخصوص نتایج طرح سلب اختیار کامل موجر برای خاتمه قرارداد اجاره به «دنیایاقتصاد» گفت: طرح سلب اختیار کامل موجر برای خاتمه قرارداد اجاره عمدتا با هدف حمایت از مستاجران مطرح میشود و بهنوعی بازگشت به ۵۰سال قبل است، تصویب و اجرای این قانون باعث متزلزل شدن اصل مالکیت شده و به آشفتگی در جامعه میانجامد. البته مهمترین ایراد این طرح خدشه به اصل حقوق مالکیت است. در نظام اقتصادی سالم، مالک حق دارد از دارایی خود استفاده کند، آن را واگذار کند و در چارچوب قانون قرارداد را پایان دهد. اگر این اختیار عملا از مالک گرفته شود، مالکیت به شکل ناقص درمیآید و انگیزه عرضه ملک به بازار اجاره کاهش مییابد.
وی ادامه داد: یکی از پیامدهای مهم این سیاست میتواند قفل شدن بازار مسکن باشد. بسیاری از مالکان، سرمایهگذاران بزرگ نیستند، بلکه خانوارهایی هستند که به دلایل اقتصادی خانه خود را موقتا اجاره میدهند. اگر امکان خاتمه قرارداد برای او وجود نداشته باشد، عملا توان تصمیمگیری درباره دارایی خود را از دست میدهد و انعطاف بازار کاهش پیدا میکند. مشکینی تاکید کرد: سیاستگذار به جای تصمیمگیری برای حل علت مساله، معلول را نشانه گرفته شده است. وی ادامه داد: تا زمانی که نهاد اجارهداری در کشور شکل نگیرد، موجر بهعنوان یک گروه صنفی به جای مالک مستقر نشود و شفافسازی اطلاعاتی و درکنار آن مشوق و نه تنبیه استقرار نیابد، درگیر چنین موارد شلاقی خواهی بود.
این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: شکلدهی نهاد اجارهداری یک کار بنیادی است که نیاز به زمان و صبر دارد. این درحالی است که مدیران سیاسی با عمر حداکثر ۴سال، به دنبال چنین اقدامات بلندمدتی نیستند. همین موضوع باعث شده است در نظام حکمرانی کشور مستاجری نکوهیده شود و شهروندان آن را عقبماندگی قلمداد کنند. در یک بررسی میدانی در منطقه۵ تهران مشخص شد که مستاجران با عدم آرامش، آسایش وامنیت روانی مواجه هستند. این در حالی است که بهدلیل شرایط اقتصادی درصد اجارهنشینی به سرعت در حال افزایش است. در چنین شرایطی به جای تصویب چنین قوانینی باید به فکر اقدامات بلندمدت بود.
